L’acquisition d’un cabinet constitue une étape importante dans la vie du praticien. Ce processus ne doit pas être pris à la légère et englobe des problématiques variées : choix de l’immobilier, acquisition du matériel, montage juridique et fiscal approprié…
Le projet doit être en priorité bien calibré sur le plan financier. Un business plan doit être établi suffisamment en amont sur la base du niveau d’activité prévisionnel dégagé et de vos futures conditions d’exploitation. De nombreux praticiens tendent à procéder de façon inverse, en imaginant le cabinet de leurs rêves, sans tenir compte des contraintes réelles opérationnelles. Il faut savoir être ambitieux tout en restant réaliste, afin de ne pas obérer durablement son cash-flow d’exploitation futur. De nos jours, mieux vaut courir avec des semelles légères qu’avec des souliers en plomb !
Pour ce qui est des schémas juridiques possibles, je vous recommande de constituer une société civile immobilière. Celle-ci reste un véhicule adéquat pour porter un projet immobilier seul ou à plusieurs.
La SCI présente de nombreux avantages. Au niveau juridique, elle permet tout d’abord d’éviter l’indivision et les situations de blocage fréquentes qui en résultent.
Vous devrez prêter une attention particulière à la rédaction des statuts, qui fixent les règles de fonctionnement entre associés : prise de décision, conditions de retrait d’un associé, modalités de cession… La SCI facilite la transmission d’un bien sans nécessairement procéder à la cession de ce dernier.
Sur le plan fiscal, vous pourrez également opter si nécessaire à l’impôt sur les sociétés. Il existe deux régimes fiscaux en vigueur pour la gestion de son patrimoine immobilier : le régime des revenus fonciers (impôt sur le revenu) et le régime de l’impôt sur les sociétés.
Le régime des revenus fonciers constitue un régime transparent en ce sens où c’est l’individu qui est taxé à titre personnel. Le principal inconvénient du régime des revenus fonciers résulte du fait que l’immeuble n’est pas amortissable. Vous êtes donc amenés à payer des impôts sur des revenus que vous ne pouvez réellement appréhender car dans la plupart des cas les loyers sont affectés en totalité au remboursement de l’emprunt souscrit. En fonction de votre BNC annuel ou de votre rémunération (SELARL), le taux d’imposition peut atteindre les 56 % !
Cet effort de longue haleine vous permettra néanmoins de bénéficier de substantielles exonérations dans le cadre de la cession ultérieure du bien (exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans).
Face à de telles durées, de nombreux jeunes praticiens se sont tournés vers le régime de l’impôt sur les sociétés. Ce régime reste certes pénalisant sur le long terme, en raison de la taxation de la plus-value au taux de 33.33 % et/ou 15 % et de la distribution des sommes selon le régime des dividendes mais il limite fortement la taxation pendant toute la phase de remboursement de l’emprunt.
Des simulations financières et fiscales doivent impérativement être effectuées dans le cadre de l’acquisition de votre premier cabinet afin de réaliser les bons choix. Chaque projet est unique de par sa localisation géographique, son ampleur et les professionnels qui y prennent part. Eu égard à la durée et à l’engagement financier qui en résulte, il faut donc bien anticiper les différentes options possibles.
Dentairement votre.
