Les sociétés civiles de placement immobilier attirent de plus en plus d’investisseurs. N’est ce pas le rêve de tout un chacun que de faire de l’immobilier sans avoir, en apparence, à se soucier des tracas liés à la détention d’un ou de plusieurs biens en direct ?
La « pierre papier » est à la mode. Il faut bien reconnaître que l’imagination des concepteurs de produits financiers est sans limite. On trouve également de « l’ or papier », de la « forêt papier », de la « vigne papier »…Jusqu’où ira-t-on ?
Le principal avantage est l’accès à un patrimoine diversifié ou spécialisé. Via une SCPI, vous devenez acquéreur d’une quote-part d’un parc immobilier. Ce parc immobilier peut être composé de bureaux, de commerces, d’EHPAD, de résidences senior, d’entrepôts de centres d’affaires,…
Il existe même, pour les amoureux de la défiscalisation, des SCPI « fiscales », qui vous permettent d’investir dans des biens éligibles à différents régimes fiscaux particuliers : SCPI de déficit foncier, SCPI Malraux, SCPI Pinel,…
Même avec un apport personnel faible, vous avez la possibilité de diversifier votre patrimoine en acquérant quelques parts de SCPI et devenir ainsi détenteur d’une infime partie d’un ensemble immobilier dont vous aurez choisi la thématique : SCPI de rendement et/ou SCPI fiscale.
Pour ceux qui sont habitués à me lire, vous connaissez ma méfiance à l’égard des opérations de défiscalisation. J’ai pu constater en observant mes clients, qu’elles pouvaient s’avérer risquées. L’appât du gain fiscal peut parfois se retourner contre l’investisseur et ce dernier peut être amené malheureusement à voir son économie fiscale remise en cause et perdre son capital initial : c’est la double peine !
COMMENT SÉLECTIONNER SES SCPI ?
Il n’existe pas de réponse toute faite à ces questions mais je vais essayer de vous donner une grille de lecture, qui vous permettra d’appréhender les principaux critères de sélection :
a) Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : cet indicateur a pour objectif de vous indiquer le niveau de vacance des locataires et vous permettre d’estimer les dividendes à percevoir. Le TOF correspond au ratio entre le montant réel des loyers perçus et le montant des loyers théoriques pour une période ciblée.
b) Les provisions pour grosses réparations : une provision traduit une dette vis-à-vis d’un tiers, une sortie
de trésorerie probable, donc des travaux à mettre en oeuvre à un horizon déterminé. Plus le montant des
provisions est élevé, plus les sorties de trésorerie à venir sont importantes. Les provisions pour grosses
réparations vous donneront une idée de l’ancienneté des immeubles détenus par la SCPI.
c) Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) : il renvoie au revenu distribué par la SCPI sur une année par rapport au prix moyen de la part. L’indice TDVM est donc un bon indicateur du rendement de votre SCPI.
d) La capitalisation : comme pour les sociétés cotées en Bourse, elle correspond à la multiplication du prix d’achat de votre part de SCPI par le nombre de parts total. Plus la capitalisation est importante, plus la SCPI est de taille et possède un parc élargi. En outre, une SCPI présentant un niveau de capitalisation élevé, devrait d’une part théoriquement faciliter la transmission des parts entre associés actuels, anciens et nouveaux investisseurs, d’autre part vous permettre de diluer votre risque. Le niveau de capitalisation d’une SCPI ne rassurera pas pour autant les partisans du vieil adage : « mieux vaut un grand chez soi qu’un petit chez les autres ! »
e) Le report à nouveau : il s’agit d’une notion juridique, que vous pouvez retrouver dans la gestion de vos sociétés d’exercice libéral. Lors de l’assemblée générale annuelle d’approbation des comptes de votre SEL, vous devez en tant qu’associé(e) décider de l’affectation du résultat. Que faire du résultat de l’année écoulée ? le distribuer aux associés ou le mettre de côté pour faire face aux investissements futurs ? Selon que vous serez cigale ou fourmi, votre niveau de report à nouveau variera. Ainsi, une SCPI dont le report à nouveau est quasi nul est une SCPI qui soit distribue tous ses résultats à ses associés soit présente un faible niveau de trésorerie.
Vous pourrez vous procurez ces informations auprès de votre banque ou de l’établissement gestionnaire des SCPI dans lesquelles vous envisagez d’investir.
QUELLE FISCALITÉ POUR LES SCPI ?
L’essentiel des revenus des SCPI est imposé dans la catégorie des revenus fonciers, selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et la CSG-CRDS au taux de 17.20%.
S’agissant de revenus patrimoniaux, ils viennent s’ajouter à vos revenus d’activité et sont donc taxés dans la tranche la plus élevée. Un praticien imposé dans la tranche à 41%, verra ses revenus de SCPI imposés à 58.20% (41% + 17.20%).
C’est la raison pour laquelle, certains gestionnaires de SCPI vous proposent d’acquérir vos parts de façon démembrée. L’achat en démembrement permet d’une part d’obtenir une décote sur le prix d’achat, d’autre part d’éviter d’être soumis à l’impôt et à la CSG-CRDS en tant que nu-propriétaire. Au terme du démembrement, l’usufruit rejoint la nue-propriété et permet de redevenir pleinement propriétaire des parts.
Inversement, dans le cadre de la transmission de votre patrimoine, la donation de la nue-propriété de vos parts de SCPI à vos enfants, vous permet d’anticiper votre succession et de conserver les « fruits » produits par votre SCPI.
Pour ce qui est des plus-values de cession, le régime est identique à celui de vos biens immobiliers imposés selon le régime des revenus fonciers. Des abattements pour durée de détention s’appliquent. Ainsi, vous serez exonéré d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de CSG-CRDS au bout de 30 ans.
QUELLES PRÉCAUTIONS PRENDRE AVANT D’INVESTIR DANS DES SCPI ?
N’oubliez pas qu’en investissant dans des SCPI, vous retrouverez en arrière plan certains inconvénients liés à l’acquisition de véritables immeubles. Les frais Notariés sont de l’ordre de 8 %, auquel il faut ajouter les honoraires de l’agent immobilier, qui vous a débusqué le bien que vous cherchiez. D’où de façon symétrique les droits d’entrée sur vos SCPI.
En rythme de croisière, des frais de gestion pourront également être facturés…comme le fait une agence
immobilière à qui vous avez confié la gestion de votre appartement ou de votre maison.
Comment sortir le cas échéant de votre placement en SCPI ? autrement dit, votre investissement est- il liquide ?
Qui va racheter les parts de votre SCPI ? dans un marché immobilier déprimé, la vente de vos parts de SCPI ne sera probablement pas un long fleuve tranquille. C’est la loi de l’offre et de la demande, qui décidera du sort de vos parts.
Ayez en tête que l’investissement dans des SCPI, comme pour de l’immobilier traditionnel, est un investissement de long terme. Amortir les frais d’acquisition initiaux nécessite du temps.
Dans le contexte actuel de hausse des taux, les comptes à terme ou dépôts à terme ont retrouvé leur attractivité et sont des placements bien plus liquides, qui vont sérieusement concurrencer les SCPI, dans un marché immobilier en berne.
Une crise immobilière aurait pour conséquence de tirer les valorisations des SCPI vers le bas et les détenteurs de parts, associés minoritaires parmi tant d’autres, verraient leurs investissements fondre.
Le risque de perte en capital est réel. Lorsque vous détenez un bien immobilier en direct, vous en maîtrisez plus aisément les tenants et les aboutissants : emplacement du bien, modalités de gestion, mise à prix,…Il n’y a bien sûr pas que des avantages, loin de là, mais vous ne vous retrouvez pas noyer dans la masse des investisseurs minoritaires.
Comme bien souvent, la meilleure protection réside dans la diversification de vos investissements pour en limiter les risques.
Dentairement votre.
