Commençons par le commencement ! Dans le but très louable de réduire nos consommations énergétiques et réduire nos émissions de gaz à effet de serre, le Diagnostic de Performance Energétique connait plusieurs évolutions depuis le 1/7/2021. trois éléments doivent être désormais affichés dans les annonces immobilières: l’étiquette énergie, l’étiquette climat et l’estimation de la facture théorique annuelle.
Nous voyons d’ailleurs aujourd’hui la pertinence de cette évolution dans le cadre de cette guerre avec la Russie et notre nécessaire et incontournable indépendance énergétique ! Certes, il s’agit d’une modeste pièce de cet immense puzzle, mais c’est un début tout à fait intéressant et très efficace.
Ce diagnostic réformé est entré en vigueur à compter 1/7/2021. toutefois, on s’est aperçu de problèmes dans les calculs notamment pour les immeubles construits avant 1975. Du coup, une nouvelle méthode de calcul est entrée en vigueur au 1/11/2021. Conséquence pour ces immeubles d’avant 1975, si leur DPE était F ou G (classe du logement), celui-ci est réédité automatiquement sans frais. Pour ceux dont l’étiquette était D ou E, ils sont réédités sur demande des propriétaires, là aussi sans frais supplémentaires. Pour ceux d’après 1975, aucun changement.
Ce nouveau diagnostic est très exigeant. Et, il comporte deux étiquettes, une qui mesure de la consommation énergétique et l’autre l’émission de gaz à effet de serre. C’est le plus mauvais résultat des deux qui définit la classe du logement.
Exemple : une consommation énergétique qui sort en E et une émission de gaz à effet de serre en B, le logement sera classé en E ! Dès lors, des travaux pourront être réalisés sur la seule consommation énergétique (le plus mauvais résultat) pour changer d’étiquette et passer en D par exemple sur ce logement.
Pour les deux diagnostics, le classement va de A, très bonne note, logement extrêmement performant au plus mauvais G, logement extrêmement peu performant.
A compter de 9/2022 – un audit énergétique (rapport détaillé et chiffré) sera obligatoire pour les logements considérés comme des passoires thermiques, soit notés F ou G.
- A compter de 1/2023 : les prix des loyers des logements F ou G seront gelés.
- A compter de 1/2025 : les logements G ne pourront plus être loués.
- A compter de 1/2028 : les logements F seront interdits à la location.
- A compter de 1/2034 : les logements E seront interdits à la location
En conséquence, les propriétaires se voient contraints de réaliser des travaux pour mettre leur bien en conformité ou les céder mais bien évidemment avec une décote ! Les DPE vierges sont désormais interdits.
Mais, une exception, les monuments historiques ne sont pas soumis à ces étiquettes. Ils sont hors champ car du fait de leur structure, il est parfois difficile d’atteindre certains résultats énergétiques. toutefois, ils doivent faire l’objet de travaux de rénovation et être dotés d’équipements visant à optimiser leur isolation.
Il faut savoir que ces nouveaux DPE sont tout à fait intéressants car ils vous donnent une estimation du budget de la consommation énergétique de votre logement, pour une température de chauffage de 19° réduite à 16° la nuit et une consommation d’eau chaude de 95,9 litres par jour. Ceci dépend bien entendu de l’isolation du bien et de ses équipements. Quant aux émissions des gaz à effet de serre, ils dépendent essentiellement de l’énergie utilisée : bois, électricité, gaz, fioul,…
La limite de l’exercice est la météo (certains hivers étant plus froids que d’autres) et le nombre de personnes vivant dans le logement.
En revanche, ces nouveaux DPE tiennent compte de la région et de l’altitude de la région dans laquelle est implanté le logement.
Ainsi, ce deux pièces à Dijon est censé consommer entre 615 € et 831 €/an en électricité puisque c’est son mode de chauffage, y compris eau chaude sanitaire, éclairage, et auxiliaires (pompes et ventilateurs). Non comprise, la consommation des équipements électro-ménagers, appareils électroniques,…
Autre point tout à fait intéressant de ces nouveaux DPE, ils font état de recommandations pour améliorer l’étiquette. Les recommandations de travaux peuvent ainsi porter sur les portes fenêtres qui devront être changées pour des menuiseries et vitrages peu émissifs, complétés par la mise en place de volets isolants(c’est-à-dire volants roulants avec une résistance thermique additionnelle), mais également par l’installation d’un programmateur c’est-à-dire une horloge de programmation sur le système de chauffage simple d’emploi, et enfin remplacer le chauffe-eau par un chauffe eau thermodynamique…. tout dépend du logement et de ses caractéristiques et du budget travaux qui sera engagé pour remonter l’étiquette d’un ou de deux crans.
Sa valeur juridique est désormais aussi très importante car il est opposable. Ce qui veut dire que le propriétaire engage sa responsabilité en présentant le DPE à son acquéreur ou à son locataire. Ainsi, si le locataire a des doutes, il peut faire réaliser un nouveau DPE et si son résultat est différent de celui présenté par le propriétaire, il peut demander réparation au propriétaire ou poursuivre et faire appel à la justice.
Vous l’aurez compris, vous devez donc désormais prendre en compte ce DPE dès lors que vous voulez louer ou vendre votre bien. Il a également son importance pour l’acquéreur car celui-ci va désormais pouvoir cibler ses achats !
Il peut bien entendu se dire aujourd’hui qu’il y a quelques opportunités à réaliser en achetant des biens dont les étiquettes sont F ou G en négociant le prix, car il aura nécessairement des travaux à réaliser, à vos calculettes pour réaliser le bon investissement.
Et si vous êtes propriétaires de biens en F ou G, à vous de voir là aussi avec votre calculette quel est le meilleur choix à opérer : le conserver et faire des travaux ou s’en débarrasser… !
Dernier point, quand vous achetez un Pinel, celui-ci aura en général une étiquette B ou C, un Malraux pourra avoir une étiquette C ou D plus rarement E et le monument historique est hors champ mais rien ne vous empêche de faire réaliser le DPE pour connaitre la consommation énergétique de votre bien. Certains professionnels s’engagent par exemple à produire des logements uniquement étiquettes C ou D pour les logements Malraux…
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