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SCPI à crédit : les bonnes nouvelles de la rentrée

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Après ces périodes un peu particulières et parfois difficiles crées par le confinement, abordons les bonnes nouvelles de la rentrée.

La gamme d’investissements qui tire plutôt très bien son épingle du jeu après cette période tourmentée est à n’en pas douter la SCPI.

Les rendements sont au rendez-vous, avec une moyenne proche de 4,43 % (et ce malgré l’effet dépressif de la Covid). Ces investissements présentent l’énorme atout d’une grande variété sectorielle qui vont du secteur résidentiel (logement) au bureau en passant par la logistique, le commerce ou encore la SCPI de santé ou l’hôtellerie, sans compter les SCPI diversifiées qui font leur panachage à l’intérieur de l’enveloppe.

Il est clair pour autant que tous les secteurs ne sont pas gagnants. En effet, les revenus distribués le sont à partir des loyers. Or à titre d’exemple, l’hôtellerie n’a pas pu fonctionner normalement, sans surprise, du coup les rendements de ce secteur s’en ressentent sérieusement.

Les bureaux et commerces, secteurs qui ont aussi été touchés certes mais de manière très inégale. En effet, tout dépend de l’emplacement des actifs. Si celui-ci est de première qualité, il n’est pas impacté ou de manière différente. Si le locataire rencontre des difficultés, le local sera reloue à un autre…

Et il en est ainsi de certaines SCPI de bureaux qui ont su ou pu tirer leur épingle du jeu et qui vont encore sortir pour cette année des rendements compris entre 4,5 et 5 %… C’est également le cas de certaines SCPI implantées à l’étranger.

Bien sûr, sans surprise, avec la crise sanitaire, les secteurs gagnants sont la santé, le résidentiel et la logistique. La santé sort tranquillement de cette crise en apportant une certaine résilience avec des résultats de l’ordre de 4,5/5 %. Mais les secteurs qui ont le plus brillé sont le résidentiel avec un résultat en général autour de 6 % et la logistique avec du 6 % également voire plus.
Pour autant, après cette crise si grave que nous venons de traverser, la leçon à tirer est la diversification. Car parier sur un secteur est, on vient de le voir, purement spéculatif…

Nous vous invitons donc à panacher, comme nous le faisons nous-même, deux ou trois SCPI de secteurs différents, l’idée étant de bénéficier d’un résultat global pérenne dans le temps.

Il ne faut pas hésiter à intégrer également des petites nouvelles, qui selon nous offrent de belles opportunités ! Ainsi, cette SCPI qui investit sur la mutation urbaine ! Aujourd’hui ses actifs sont des bureaux, avec de bons rendements et de bons locataires, et le jour ou le locataire part, ce sera l’occasion de transformer le bureau en logement et tenter de dégager une belle plus-value lors de cette transformation.
Des rendements pour ces jolies petites nouvelles qui dépassent allégrement les 6 % net ! Alors pourquoi ne pas profiter des taux d’emprunt qui sont encore très bas pour constituer du capital qui vous rapportera de jolis rendements !

PRENONS DEUX EXEMPLES

• UN FINANCEMENT EN CRÉDIT IN FINE
Prenons l’exemple du Docteur S. qui a 3 enfants, des revenus de 278 000 € et qui se trouve dans la tranche marginale de 45 %. Il décide de souscrire au capital de plusieurs SCPI de différents secteurs, afin de bien diversifier son portefeuille. Le rendement moyen obtenu est estimé à 4,60 % net de frais de gestion.
Compte tenu de sa tranche d’imposition, nous recommandons à notre client de préférer un crédit in fine pour limiter la fiscalité sur les revenus fonciers, qui rappelons-le, est tout de même prohibitive : 45 % + 17,2 % de CSG/CrDS. La durée d’emprunt est de 10 ans. La contrepartie est bien entendu d’apporter un contrat d’assurance-vie en garantie. Or, pour 250 000€ empruntés, vous devez apporter 100 000 € en garantie et compléter par des primes périodiques mensuelles estimées à 850 € sur la base d’un rendement de 4 % de
l’épargne placée. résultat : au terme de 10 ans, le docteur S aura ainsi constitué un capital de 250 000 € hors revalorisation du prix des parts (qui est tout de même plus que probable), qui lui aura coûté en réalité 70 444 € !

• UN FINANCEMENT EN CRÉDIT AMORTISSABLE
Autre exemple : celui du Docteur G. qui a 3 enfants, des revenus de 80 000 € et qui se trouve dans la tranche marginale de 30 %.
Il décide de souscrire au capital de plusieurs SCPI, afin de bien diversifier sur différents secteurs. Le rendement moyen obtenu est estimé à 4,60 % net de frais de gestion.
Notre client étant moins imposé que le premier et ne disposant pas d’apport, nous lui recommandons
d’emprunter en crédit amortissable. La durée d’emprunt est de 10 ans. résultat : au terme de 10 ans, le Docteur G. aura ainsi constitué un capital de 250 000 € hors revalorisation du prix des parts (qui est tout de même plus que probable), qui lui aura coûté en réalité 204 000 €.

Rien ne vous empêche de faire votre propre diversification…
Mais attention toutes les SCPI ne se valent pas ! N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel. Ce sont les revenus élevés qui vous aideront à constituer ce capital.

Mais tant que vous n’avez pas besoin de revenus, pourquoi ne pas les capitaliser et les retrouver quelques années plus tard quand ils auront fait boule de neige ! Il vous suffit d’acquérir ces SCPI en démembrement : vous achetez la nue-propriété des parts avec une décote car vous renoncez pendant un temps aux revenus, et vous les retrouvez quelques années plus tard avec un capital nettement plus important, et ce sans compter les revalorisations de parts.

PRENONS UN EXEMPLE : cette fois c’est le docteur C qui décide de préparer sa retraite. Il dispose d’un capital de 250 000 €. Nous lui recommandons une SCPI en particulier car sa décote est tout particulièrement intéressante.
Sur 5 ans, la décote est de 20 %, sur 10 ans 33 % et 15 ans 39 % ! Le docteur choisit d’investir sur 10 ans. Ainsi, au terme il disposera d’un capital estimé à 373 000€ ! Les revenus dont il pourra disposer, sur la base de la distribution actuelle, seront de 22 380 €. Voici un moyen très simple et net de toute fiscalité pour vous constituer des revenus complémentaires pour votre retraite.

En attendant, en ayant financé cash votre souscription, vous n’augmenterez pas votre IFI alors même que vous aurez investi dans l’immobilier, le miracle de la nuepropriété !
Le choix entre la SCPI à crédit et le démembrement de propriété se fera selon votre fiscalité, vos objectifs et les disponibilités dont vous disposez. Dans tous les cas, quelle que soit la formule, vous l’aurez compris, le choix de la SCPI sera capital …

 

Patrimoine Premier – Althos Patrimoine
161, Boulevard Haussmann, 75008 Paris – Tél. : 01 45 74 01 05
catherine Bel – c.bel@althos-patrimoine.com

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

PATRIMOINE PREMIER/ALTHOS-PATRIMOINE


Téléphone : 01 45 74 01 05

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