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Investir hors de nos frontières en toute sérénité grâce aux SCPI internationales !

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Vous recherchez un rendement élevé avec une fiscalité douce, optez pour les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) investies à l’étranger !

La question récurrente que vous nous posez souvent est comment investir à l’étranger en toute sérénité, sans se prendre les pieds dans le tapis fiscal des conventions internationales, des problèmes de langue ou de réglementation des pays d’investissement. La SCPI de rendement investissant à l’étranger est certainement une des solutions parmi les plus efficaces et les plus sereines pour investir hors de nos frontières. Voyons pourquoi et comment !

Les SCPI de rendement ont pour objectif la distribution de revenus, si possible élevés. Ainsi, les meilleures d’entre elles ont encore distribué plus de 5 % net en 2013. Elles sont généralement composées de commerces, de bureaux mais aussi de parkings,… En franchissant les frontières, elles gardent bien sûr ces mêmes spécificités.

Ces SCPI qui investissent hors de nos frontières

Les SCPI qui investissent à l’étranger ont choisi l’Europe comme terrain de jeu ! Certaines choisissent l’Allemagne pour profiter de fondamentaux économiques plus rassurants, parce que la consommation est en augmentation chaque année, avec très peu de chômage, une politique stable…Bref, un environnement économique plus rassurant, sécurisant, mais aussi plus dynamique qu’en France !

D’autres choisissent l’Espagne ou le Portugal car ces pays ont connu de graves crises économiques et immobilières et donc de ce fait, le prix de l’immobilier a sérieusement corrigé. Investir dans ces pays consiste à rechercher des biens à prix cassés et à rendements élevés. Il est clair que cette stratégie ne présente pas le même degré de sécurité que la précédente car ces pays méditerranéens sont en voie de redressement…

Enfin, d’autres choisissent l’Europe plus largement en panachant leurs investissements sur différents pays européens (Belgique, Pays Bas, Portugal, etc.)

Quelles stratégies de gestion ?

La stratégie de gestion est très différente d’une SCPI à l’autre. Certaines sont plutôt spécialisées en bureaux, avec des rendements de l’ordre de 4.50 % net de fiscalité.

Exemple

Ces bureaux situés à Offenbach (près de Francfort) dans un quartier en plein développement, avec un seul locataire, mais une très belle signature : SaintGobain, bail ferme de 15 ans, ou encore ces bureaux, en plein centre-ville, au pied du métro, dans la rue principale de Stuttgart. Une stratégie d’investissement plutôt défensive.

D’autres, ont choisi les commerces, avec des rendements de plus de 5 % net de fiscalité.

Exemple

L’investissement est ciblé sur des retails parks, parc de commerces avec des enseignes comme Mercédès ou Lidl pour attirer les consommateurs. La straté- gie est l’investissement dans des zones où le pouvoir d’achat est supérieur à la moyenne nationale et où le taux de chômage est le plus bas (2 à 3,6 %) ! Ca fait rêver…

Il faut savoir que l’Allemagne n’a pas de problème de consommation intérieure car les allemands sont plus souvent locataires et privilégient la consommation plutôt que l’achat de leur résidence principale. Ainsi, cette SCPI a sélectionné des locataires qui sont des géants de la consommation comme REWE (supermarché) ou encore TEDI le 1er discounter !

Enfin, cette SCPI plus opportuniste qui investit en bureaux, commerces, entrepôts ou autres selon les opportunités, dégage un rendement de 6 % net (mais pas net de fiscalité) avec des locataires comme Microsoft ou Général Electric ; signatures de premier plan certes, mais locaux situés en Espagne et au Portugal !

Pour obtenir de beaux rendements et les pérenniser, certaines SCPI usent aussi de la possibilité de l’effet de levier en s’endettant à des taux défiant toute concurrence comme cette SCPI dédiée à l’Allemagne qui emprunte dans le pays au taux de 1 % à 1.30 % !

Cerise sur le gâteau : la fiscalité

L’intérêt de percevoir des revenus de source étrangère est lié à la fiscalité du pays d’investissement qui peut être plus avantageuse que la nôtre. C’est le cas de l’Allemagne où les SCPI, soumises à l’impôt sur les sociétés ne payent que 15.82 % !

L’application des conventions bilatérales entre notre pays et les autres pays européens peut encore améliorer la donne. C’est le cas pour les personnes morales françaises, soumises à l’impôt sur les sociétés, qui souscrivent des parts de SCPI investissant en Allemagne. Ce n’est que du bonheur car elles ne paieront pas d’impôt en France, en effet, l’impôt sur les sociétés ayant déjà été payé en Allemagne !

Quant au particulier qui perçoit des revenus fonciers de source étrangère, il pourra bénéficier d’un crédit d’impôt. Ainsi, en Allemagne, cela reviendra à anéantir presque totalement l’impôt au final (variable selon la tranche d’imposition) !

Ce qui explique pourquoi dans certains cas, nous avons noté des rendements nets de fiscalité de 4,5 ou 5 % ! A comparer avec les revenus fonciers de SCPI en France qui sont imposés entre 45,5 % et 60,5 % (CSG/CRDS incluses) sauf à les inclure dans des contrats d’assurance-vie ou les acheter à crédit !

Bref, vous l’aurez compris, la SCPI est la solution pour investir dans un cadre plus sécurisé, pour profiter de la diversification géographique et des opportunités que l’Europe peut nous apporter. Bien sûr, pour choisir, on préférera celles dont les sociétés de gestion ont des expériences réussies en la matière sur notre territoire.

Grâce à la fiscalité très avantageuse et aux taux d’intérêt extrêmement bas, vous pouvez aussi bien les acquérir au comptant qu’à crédit. A voir selon votre situation comme toujours …Mais il est vrai qu’en crédit in fine, si votre adossement en contrat d’assurance-vie est rémunéré à 4 % et que votre taux de crédit est de 2,5 %, préférez le crédit au paiement comptant ! Vous bénéficierez d’un double effet kiss cool avec la SCPI investissant hors de nos frontières.

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

PATRIMOINE PREMIER/ALTHOS-PATRIMOINE


Téléphone : 01 45 74 01 05

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