Bénéficier aujourd’hui d’une rentabilité nette de 4 à 5 % est une véritable opportunité dans un monde de taux négatifs !!! Opportunité que l’on peut saisir en investissant sur certains biens immobiliers.
Si en outre, vous financez cette opération à crédit aux taux actuels historiquement très bas (1 à 1.30 % sur 10/15 ans) et que vous pouvez profiter d’une fiscalité favorable et/ou d’économies d’impôts…). De quoi réaliser un bel effet de levier ! Difficile d’espérer mieux pour se constituer un capital à moindre coût !
Pour être concrets, prenons l’exemple de deux praticiens qui souhaitent constituer du patrimoine pour leur retraite, avec des niveaux de vie et des capacités d’épargne et d’endettement très différents.
Etude en faveur du docteur c.
Son objectif pour la retraite : percevoir des revenus annuels estimés à 37 000 €. Après impôts, sa retraite de 35 800 € est estimée à 25 061 €
Nos recommandations visent à produire des revenus complémentaires = 11 939 €.
Pour produire de tels revenus, il faut constituer un capital de 298 475 € avec un rendement de 4 % nets d’impôts.
Nous lui recommandons d’investir en immobilier locatif dans le cadre de la location meublée, à fiscalité très douce. Nous retenons un investissement immobilier très patrimonial en résidence 4* (spa, piscine intérieure,..) mixte affaires et tourisme, sur un golf situé dans une zone très dynamique en termes d’activité économique et de tourisme.
Le Dr C. devient propriétaire de deux appartements pour un montant de :
155 000 € x 2 = 310 000 € (hors frais)
Il lui reste 10 ans d’activité professionnelle. Il emprunte donc sur 10 ans (durée du bail) au taux de 1.40 % (hors assurance) en crédit in fine pour un appartement. Il apporte en garantie un contrat d’assurance-vie de 110 000 €. Il finance le second en crédit amortissable, sur 10 ans aussi au taux de 1 % (hors assurance).
Résultat
Deux appartements acquis tous frais compris pour 329 162 € lui reviennent à un coût estimé à 195 105 €
Effort d’épargne mensuel estimé à 1 060 €
Le Docteur C. devient titulaire d’un revenu annuel estimé à 13 546 €
Conclusion
L’objectif revenu complémentaire (11 939 €) de notre client est donc largement atteint ! Et il ne payera pas d’impôt sur ces revenus durant 15 ans
Etude en faveur du docteur r.
Le Docteur R. juge qu’il paye trop d’impôts sur le revenu et qu’il subit un ISF confiscatoire. Il constate également une rentabilité très faible de son patrimoine. Certes, ses revenus professionnels sont conséquents, mais en outre, il perçoit des revenus fonciers très élevés (imposition à 60,50 %). Il nous sollicite donc et nous confie la mission de restructurer son patrimoine avec pour objectif de réduire ses impôts sur le revenu, son ISF et augmenter la rentabilité de son patrimoine.
Nous auditons :
Ses biens immobiliers
Conclusions
1 – La première moitié de ce patrimoine peut être conservée.
Elle offre une bonne rentabilité avant impôts mais fortement dégradée par la fiscalité.
Notre conseil : pour ces biens, nous suggérons au Dr R. d’opter pour la location meublée (à titre de résidence principale), dans la mesure du possible, afin de protéger ses revenus de la fiscalité.
2 – La seconde moitié de ce patrimoine doit être vendue.
La rentabilité est proche de 0. Il s’agit de biens anciens.
Les travaux d’entretien et de réparation sont importants et récurrents ! Quant aux plus-values, ce n’est guère mieux, elles sont inexistantes ! Nous préconisons donc la vente.
Ses contrats d’assurance-vie
Constats
L’essentiel des contrats est investi en fonds euros classiques.
Leur performance est médiocre (inférieure à la performance moyenne des fonds euros).
Notre conseil : pour des raisons de performances et de sécurité, nous prescrivons trois optimisations :
- arbitrer une première partie de ces fonds euros au profit d’unités de compte diversifiées et prudentes et de SCI/SCPI de rendement
- racheter une deuxième partie afin d’investir sur de nouveaux contrats avec des fonds euros pierre ou innovants, plus performants,
- racheter une troisième partie pour concourir au financement d’une opération de location meublée professionnelle.
Objectifs de cette opération en location meublée
Générer des revenus élevés à fiscalité très douce et mettre en œuvre le statut de loueur en meuble professionnel au sens de l’ISF.
Financement de l’opération de location en meublée professionnelle
- Une première moitié payée comptant grâce aux capitaux issus des ventes conseillées (ventes immobilières + rachats de contrats).
- Une seconde moitié, financée par des crédits in fine sur 10 ans, avec des contrats d’assurance-vie adossés et abondés par les ventes évoquées ci-dessus ; financement réalisé de manière à ce que le capital emprunté soit remboursé au terme pour la retraite (10 ans).
Sélection des investissements
Nous lui conseillons de privilégier des investissements meublés gérés, avec de beaux emplacements, très patrimoniaux et des revenus de l’ordre de 4 % presque nets. Nos choix se portent sur un EHPAD, à PARIS intra-muros, avec un exploitant d’envergure européenne, à large surface financière. Le loyer est de 4 %.
Nous panachons avec une résidence patrimoniale de tourisme 4* à l’Ile de ré, avec un loyer de 4 %. Les points forts de cet investissement : la rareté foncière sur un territoire devenu inconstructible à 80 % et le potentiel touristique remarquable !
Enfin, afin de diversifier, nous panachons avec une résidence de tourisme à la montagne, à Chamonix, localisation prestigieuse, aux pieds du Mont Blanc. L’intérêt de cet emplacement : proximité du golf de Chamonix et un tourisme qui fonctionne à plein régime en hiver comme en été (haut lieu de l’alpinisme et des randonnées) avec une belle clientèle internationale. Le loyer est de 4 % également.
Ces investissements immobiliers viendront s’ajouter aux biens classiques que nous aurons basculés en meublé. L’enveloppe sera largement diversifiée et solidifiée par nos baux commerciaux.
Résultat et bénéfices pour le Docteur R. pour un capital investi de 818 000 €.
Les revenus obtenus sont de 32 283 € : revenus non imposés durant 13 ans donc économies d’impôt sur le revenu conséquentes.
Economies d’ISF de l’ordre 25 000 €/an et augmentation de la rentabilité de son patrimoine.
Conclusion
L’immobilier est clairement une solution pour compléter avantageusement vos revenus durant la retraite, à condition de choisir le bon statut fiscal et encore et toujours le bon emplacement !
