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Les niches fiscales très avantageuses : une espèce en voie de disparition !

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Une première tentative de plafonnement de niches fiscales avait déjà été censurée par le Conseil constitutionnel lors de la loi de finances de 2006. Mais le gouvernement revient à la charge en envisageant d’intégrer dans le cadre de la loi de finances 2009, soit un plafonnement global des économies fiscales réalisées par le contribuable, soit un plafonnement spécifique à certaines niches fiscales, voire une combinaison des deux. Le plafonnement global serait de 50 000 € ou 10 000 € plus 15 % du revenu du foyer fiscal.

Les niches fiscales non plafonnées que sont l’investissement Outre-Mer, la loi Malraux et la location meublée professionnelle seraient également plafonnées. Il est donc urgent d’agir si vous souhaitez réduire vos impôts en toute liberté et ce d’autant plus que certaines procédures demandent du temps (passage devant le notaire, obtention d’un prêt…).

Les niches fiscales susceptibles d’être plafonnées

Concernant l’investissement Outre-Mer immobilier, les réductions d’impôts seraient plafonnées en valeur absolue à 40 000 € ou à 15 % des revenus du foyer, si ce montant est plus élevé. Ces modifications n’interviendraient que pour les investissements réalisés à compter du 1/1/2009.

Le dispositif de la loi Malraux serait recentré sur des objectifs plus patrimoniaux et urbains. Un plafonnement des dépenses (travaux) admises en déduction du revenu global serait envisagé à hauteur de 140 000 € et la durée d’engagement de location serait portée à 9 ans. Mais l’avantage fiscal serait étendu aux locations à usage professionnel pour faciliter la restauration d’immeubles entiers dont une partie est à usage professionnel. Ce régime ne serait applicable qu’à compter du 1/1/2009.

La location en meublé professionnelle : peu d’élus

L’axe étudié consisterait à restreindre l’accès au statut de loueur en meublé professionnel en rendant cumulatifs les critères de loyers (23 000 € TTC) et de revenus (50 %). Et il serait proposé de faciliter l’imputation des déficits antérieurs sur le revenu global pour le loueur professionnel.

En revanche, les loueurs en meublé non professionnels bénéficieraient des mêmes règles d’imputation des déficits que les personnes imposées dans la catégorie des revenus fonciers. Les déficits de la location non professionnelle seraient déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 €. Cette limite serait distincte des revenus fonciers et propre aux loueurs en meublé non professionnels. Ces mesures s’appliqueraient à compter de l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2009. Toutefois, afin d’assurer la transition entre l’ancien et le nouveau régime et ne pas pénaliser les contribuables s’étant engagés avant 2009 dans l’activité de loueur en meublé professionnel, l’appréciation de la condition selon laquelle les recettes provenant de l’activité de location meublée doivent représenter au moins 50 % des revenus d’activités professionnelles du contribuable, serait adaptée.

Quelles conclusions faut-il en tirer et quelles stratégies adopter ?

Les dispositifs « les plus défiscalisants » seraient plafonnés à compter de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi de finances, à compter du 1/1/2009. La nouvelle loi serait-elle rétroactive ? Selon le code civil, une loi ne peut être rétroactive. Toutefois, il ne s’agit pas d’un principe constitutionnel. De ce fait, il peut y être dérogé par une disposition expresse dans la loi. L’application de la nouvelle loi se fera selon des critères bien définis, à suivre de très près.

Il est donc urgent d’agir pour pouvoir encore bénéficier des dispositifs actuels. Cela est particulièrement vrai pour la location en meublé professionnelle car c’est bien le seul dispositif permettant à la fois de réduire son impôt l’année de l’acquisition, de réduire éventuellement son ISF, et enfin d’acquérir un outil de rente défiscalisé sur le long terme (Attention, sous réserve des mesures transitoires entre l’ancien et le nouveau régime). Si vous souhaitez réduire fortement et très efficacement vos impôts, vous ne pouvez vous permettre d’attendre.

Exemple : Le chirurgien-dentiste Docteur T. qui a déjà le statut de loueur en meublé professionnel, a choisi d’investir dans une résidence pour personnes âgées dépendantes à Annecy pour diversifier ses investissements. Le taux de loyer est de 4,90 % hors taxes. Il investit pour 255 720 € TTC. Il réalise des économies d’impôts de 15 263 € dès 2008 et récupère la TVA de 41 907 € et perçoit un loyer de 873 €/mois.

Enfin, rappelons que certains mécanismes de défiscalisation très efficaces ne sont pas encore touchés par le plafonnement comme les lois Robien et Borloo Populaire. Il s’agit de solutions très efficaces pour réduire d’importants montants d’impôts. En effet, contrairement aux idées reçues, vous pouvez d’une part imputer chaque année un déficit de 10 700 € sur votre revenu global et en plus réduire vos revenus fonciers sans limite !

Nous sommes très favorables à ce type de défiscalisation lorsque le support immobilier est bien choisi. Les modalités de défiscalisation sont simples et ne posent pas de problème fiscal particulier. Il est clair que le choix du support est très important car il détermine une location et une revente sans problème. Ce choix doit se faire en fonction du prix, de la demande locative, de la taille de la ville, des nouvelles constructions, des transports …

Exemples :

  • Le chirurgien-dentiste Docteur O. a choisi d’acquérir en Corse un deux pièces pour un montant de 163 000 € (parking compris) dans une résidence située en plein centre ville à Calvi (localité desservie par un aéroport), à quelques pas du port de plaisance. Vue mer et montagne ! Il bénéficie dans un premier temps du statut Borloo Populaire puis en location saisonnière pour obtenir une meilleure rentabilité hors fiscalité. Il réalise des économies d’impôts estimées à 105 575 € sur 15 ans et le coût de l’opération ressort à 79 135 € (précisons que Monsieur O. dispose de revenus fonciers bénéficiaires). Monsieur O. apporte en adossement 30 000 € pour réaliser un crédit in fine. L’effort d’épargne est estimé à 246 €/ mois.
  • Un autre chirurgien-dentiste a retenu la ville de Roquebrune-sur-Argens dans le Var à toute proximité de la mer, au calme, en bordure d’un golf. L’atout particulier de ce programme est qu’il s’agit de maisons individuelles. Il investit pour un montant de 341 971 € et réalise des économies d’impôts estimées à 172 840 €. Le coût de l’opération ressort à 171 207 €. Ce chirurgien-dentiste a également apporté 30 000 € en adossement pour le crédit in fine. L’effort d’épargne mensuel est estimé à 735 €/mois. Enfin, un autre de vos confrères a préféré Châtillon en pensant loger ses enfants à terme durant leurs études.

Toutes les résidences évoquées sont des résidences proposées bien entendu à des personnes souhaitant acquérir pour leurs résidences principales voire secondaires. Il ne s’agit bien évidemment pas de résidences pour investisseurs.

Conseils Pratiques

  • Bénéficiez du best of fiscal avant qu’il ne soit trop tard. Agissez dès aujourd’hui.
  • Envisagez dès maintenant des solutions pour réduire vos impôts.
  • Faites réaliser la simulation de votre projet afin d’avoir une idée précise du budget, de l’effort d’épargne à fournir et du gain fiscal réalisé.
  • Attention : la parution du projet de loi de finances 2009 nous a contraints à des modifications de dernière minute.
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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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