Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est souvent utilisé dans une stratégie patrimoniale afin de prévoir et d’optimiser la fiscalité sur les droits de mutations. Le but est également de faciliter financièrement un enfant qui fait des études et à qui l’on céderait temporairement l’usufruit d’un bien immobilier pendant une durée déterminée.
Le démembrement de la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie peut également servir à protéger le conjoint survivant ou encore à ne léser aucun héritier, notamment les enfants de différents lits. Cette technique patrimoniale est un outil facilitant les relations familiales et présentant dans certains cas un véritable attrait financier.
Définition
La pleine propriété d’un bien est constituée de la NUEPROPRIÉTÉ et de l’USUFRUIT.
L’usufruitier a la jouissance du bien et le nu-propriétaire possède le bien. Dans la perspective d’un investissement immobilier, il existe un dispositif éliminant toutes les contraintes locatives traditionnelles qu’il me paraît intéressant de vous présenter. La crise passe en ce moment sur notre pays. Dans ce contexte, vous devez chercher des placements dignes de ce nom avec le minimum de contraintes. Toute crise est passagère, le tout est de connaître sa capacité à la traverser.
L’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété
L’objectif poursuivi par l’investisseur est de se rassurer par la qualité, la rentabilité et le confort de gestion du support retenu. L’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble rassemble-t-elle ces avantages ? La pierre en France attire, parce que c’est un investissement considéré comme stable. La situation financière de ces derniers jours aurait tendance à nous le rappeler. Nous développerons les avantages et les particularités d’un investissement immobilier en nue-propriété consistant à acquérir un bien à hauteur de 50 à 60 % de sa valeur. L’usufruit est acquit par un acteur social à titre temporaire pour une période de 15 à 17 ans. Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire possède la propriété du bien et le droit d’en disposer. Il ne peut ni en jouir ni en percevoir les fruits. En conséquence l’investisseur qui ne perçoit aucun revenu, ne se soucie plus de la location du bien, ne paie ni les travaux d’entretien, ni aucune charge (y compris la taxe foncière par convention).
Il élimine donc toutes les contraintes dues à la GESTION du bien à usage locatif.
Il peut revendre à tout moment (le délai hors plus-value imposable est de 30 ans actuellement). Le nu-propriétaire ayant déjà des bénéfices fonciers peut déduire les intérêts d’emprunt induits par l’acquisition de la nue-propriété. Au titre de l’ISF, la valeur du bien ne rentre pas dans l’assiette fiscale de l’impôt alors que le capital emprunté vient en déduction du patrimoine … Il appartient à l’usufruitier de l’inscrire à son patrimoine et de déclarer le bien au titre de l’ISF.
Dans la pratique
Peut-on éliminer les problèmes de location, les charges, la taxe foncière, les frais de copropriété, les réparations ? OUI, c’est l’usufruitier qui assure toutes les dépenses et l’entretien de l’immeuble.
Pourquoi y a-t-il une sécurité sur ce type de montage ? Parce que l’usufruitier est un institutionnel, c’est un bailleur social qui va acquérir l’usufruit temporaire de votre bien et le donner en location.
Au terme des 15 à 17 années de démembrement, l’usufruit revient naturellement au nu-propriétaire sans frais, sans formalité et sans complément de prix.
À l’issue du démembrement, l’usufruit rejoint automatiquement et gratuitement la nue-propriété. Une fois la pleine propriété reconstituée, deux choix s’offrent à vous: soit continuer à louer afin de générer des revenus complémentaires ; soit récupérer pour vendre ou occuper (sans impôt en vertu de la législation actuelle). Il n’y a donc aucune obligation comme dans les lois de défiscalisation (durée de location ou encore plafond de revenus et de loyers). Si vous désirez revendre avant les 15 années, vous pouvez, il n’y aura que la fiscalité sur les plus-values à régler à l’administration fiscale et le remboursement du prêt par anticipation.
L’issue du démembrement
Les baux consentis aux locataires par le bailleur social sont automatiquement échus le jour du dénouement.
La partie du texte de la loi ENL concernant l’issue du démembrement :
« Art. L. 253-5. – Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, peut :
- soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l’usufruit, conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 2 décembre 1986 ;
- soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de l’usufruit. Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire.
La notification reproduit les termes du I de l’article L. 253-6 et de l’article L. 253-7.
Art. L. 253-6. – I. – Un an avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions de l’article L. 253-5. II – Trois mois avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur propose au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret, la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le non-respect par l’usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.
Art. L. 253-7. – Le locataire qui n’a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l’offre de relogement faite par l’usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’usufruit. »
Prenons un exemple (Tableaux 1et 2)
En fait que constatons-nous ?
Le levier de trésorerie est beaucoup plus important que dans un investissement immobilier classique. Cette acquisition qui profite d’une décote de 40 à 50 % sur le prix en pleine propriété et d’un endettement moins important, permet à l’investisseur de ne payer aucune charge et d’éliminer les contraintes de gestion traditionnelles.
Est-ce le placement miracle ? Non, mais il aurait tendance à y ressembler. Force est de constater qu’un investisseur ne voulant pas gérer, se retrouve au bout de quelques années avec un bien en pleine propriété. Comme dans tout investissement, vous devez faire particulièrement attention à l’emplacement, à la qualité du promoteur et du bien construit, et surtout dans ce cas, vérifier le bail que l’usufruitier, qui est le bailleur social, a prévu de faire au locataire car le dénouement de votre investissement en dépend.
Conclusion
Dans la période actuelle il est vrai qu’un investissement sans tracas de gestion avec un dénouement « naturel » est plutôt rassurant. De plus il s’inscrit dans une diversification de patrimoine en optimisant la fiscalité. D’une manière générale, il convient de veiller à ce que l’usufruitier soit en capacité d’assurer une bonne gestion immobilière du bien. Ce type d’investissement porté jusqu’à son terme, permet de récupérer la pleine propriété sans frais ni compensation. Aujourd’hui des programmes de qualité patrimoniale sont disponibles dans des villes comme Cannes, Nice, Levallois, Versailles ou encore Saint-Germain-en-Laye.
