Dans la période pour le moins agitée que nous traversons aujourd’hui, un certain nombre d’entre vous se tournent vers l’immobilier classique à la recherche d’une valeur refuge. D’autres privilégient avant tout la perception de revenus élevés. À la croisée de ces chemins apparaissent les EHPAD (Établissements pour Personnes Âgées Dépendantes) et les résidences seniors (Établissements pour Personnes Agées). Mais attention, il convient d’éviter l’amalgame car il s’agit de deux concepts et investissements bien distincts. Alors qu’en est-il exactement ?
Le secteur des seniors, une valeur refuge ?
Le secteur des seniors étant porteur, immanquablement, un grand nombre de propositions sont faites pour satisfaire leurs besoins. Et l’immobilier est évidemment concerné en premier lieu ! On peut effectivement penser que la demande en la matière existe, qu’elle est forte, pérenne, et souvent solvable. Donc, de là à tirer la conclusion que l’immobilier destiné au logement des personnes âgées est la valeur refuge, très demandée, il n’y a qu’un pas à franchir. Mais faut-il le franchir systématiquement ? C’est ce que nous allons voir. Avant tout, il nous est apparu nécessaire de vous apporter des clarifications afin de vous permettre de faire oeuvre sociale tout en vous donnant les moyens de trouver cette valeur refuge servant un revenu qui fait rêver. Voici comment faire pour que le rêve devienne réalité…
EHPAD et résidences seniors : des structures bien différentes !
Parmi ces personnes âgées, il convient de distinguer les personnes valides et autonomes des personnes dépendantes. On comprendra ainsi aisément que la clientèle locative n’étant pas la même, les établissements seront aussi fondamentalement différents. Les résidences seniors sont destinées aux personnes valides et autonomes, ou très peu dépendantes. Elles ne sont pas médicalisées. Elles s’adressent aux personnes qui souhaitent rompre leur isolement, recherchent la sécurité, des appartements fonctionnels et le cas échéant certains services.
D’une manière générale, on peut dire que les appartements des résidences seniors ont très nettement tendance à se rapprocher d’appartements classiques. Les parties communes « dites spéciales » ne repré- sentent en général qu’une partie relativement faible et d’ailleurs elles ne sont pas toujours vendues avec les appartements. Qu’entend-on par parties communes spéciales : il s’agit de l’accueil avec conciergerie en général, espace forme, salons ou salles communes. Les exploitants facturent en général à leurs résidents un forfait de base pour l’accès aux services « collectifs » de la résidence. En plus de ceux-ci, généralement, des services à la carte sont proposés aux occupants qui vont des repas à la blanchisserie, en passant par le petit bricolage… Quant aux Ehpad, ils sont destinés aux personnes autonomes, semi-autonomes et dépendantes. Le plus souvent, ils sont conçus pour recevoir des personnes désorientées atteintes de la maladie d’Alzheimer et/ ou de troubles apparentés. Les résidents sont entourés de manière permanente d’un personnel médical et para-médical qualifié et diplômé. La structure immobilière peut comporter jusqu’à 50 % ou 55 % de parties communes spéciales (salle de kinésithé- rapie, cabinet médical, cuisine thérapeutique, zone de soins, infirmerie, buanderie, balnéo…). Dans ce cas, la personne paye un séjour comprenant les prestations courantes d’hôtellerie (plus éventuellement quelques services à la carte) et le tarif global sera variable en fonction du degré de dépendance.
Vous porterez une attention toute particulière à ces parties communes spéciales : appartiennent-elles à la copropriété ou à l’exploitant ? L’impact peut ne pas être neutre sur le prix au m² surtout pour les résidences seniors qui sont typiquement plus de l’immobilier que du service. N’hésitez donc pas à comparer le prix au m² de votre projet d’acquisition à celui pratiqué dans la localité, avec ou sans ces parties communes spéciales. En EHPAD, en général, la question ne se pose plus, les parties spéciales étant incluses dans le prix d’acquisition et donnant toute leur valeur à l’exploitation. De plus, on évite ainsi que l’exploitant puisse faire pression lors du renouvellement du bail.
Qu’en est-il de la rentabilité ?
Les résidences seniors relèvent normalement plus de l’immobilier classique. Les rentabilités constatées vont de 3,70 % à 4,40 %, selon la nature de l’immobilier (patrimonial, courant, ou rase campagne).
Pour les EHPAD, les rentabilités, plus élevées, sont de l’ordre de 4,40 ou 4,50 % pour les résidences neuves et peuvent même aller jusqu’à 5 % pour celles déjà en exploitation.
Alors, quel type de résidence retenir ? Quel exploitant choisir ?
La réponse dépend de vos objectifs.
Vous recherchez un investissement plus immobilier que service
Nous aurons tendance à vous recommander la résidence senior mais uniquement en coeur de ville. Il est clair, en effet, que les personnes valides ont des envies de sorties (boutiques, cinéma) et exigent toutes les commodités. Pour illustrer nos propos, voici deux résidences qui répondent parfaitement à ces critères :
- une résidence rénovée implantée à Versailles, dans le quartier historique Saint-Louis donc en coeur de ville. Sa rentabilité est de presque 4 % net.
- une résidence implantée en coeur de ville à Sèvres, avec une rentabilité nette de l’ordre de 3,83 %. Avec des prix au m² conformes au marché de l’immobilier cœur de ville dans les deux cas.
Ces deux résidences illustrent parfaitement la mixité intergénérationnelle car sur un même emplacement sont réunies une résidence senior et une résidence tout public à Sèvres ou encore, une résidence senior, un pôle petite enfance et des logements tout public à Versailles. Notre conseil : fuir les résidences ghettos… qui plus est à la campagne ! Pour notre part, le choix est avant tout immobilier. Mais cela ne s’arrête pas là. Il convient également de s’assurer de l’étendue des services, d’être attentif au montant des charges et de lire très sérieusement le contrat de bail.
Vous recherchez des revenus élevés
Alors l’EHPAD est faite pour vous. Les revenus varient de 4,40 % en moyenne dans le neuf (une EHPAD neuve, située à Colombes, livrée en 2013, sert une rentabilité de 4,50 %) à 5 % pour une résidence rénovée (c’est le cas d’une EHPAD rénovée, située dans un château en région parisienne qui sert une rentabilité de 4,75 %) avec bien sûr une revalorisation des loyers définie dans le bail commercial. Ce dernier est d’ailleurs la pièce maîtresse de ce type d’investissement car il précise les charges prises en compte par l’exploitant. Point clé du bail : la mise aux normes qui doit être à sa charge. Le bail détermine ainsi votre revenu net. Ce qui vous intéresse directement ! Nous ne saurions trop vous conseiller de retenir un exploitant disposant d’une longue expérience réussie en matière de prise en charge de la dépendance, avec bien évidemment une large surface financière.
D’aucuns viendront jouer les troubles-fêtes et vous diront que vous ne pourrez pas revendre ou alors avec une décote ! À ceux-ci répondez que vous aimeriez bien qu’ils vous citent ne serait-ce qu’un investissement « refuge » avec un tel revenu, revalorisé de surcroît ! C’est bien mal connaître ce marché, car il y a une très forte demande, non satisfaite et des listes d’attente. Les propriétaires de chambres en EHPAD ne se posent pas la question, ils ne souhaitent qu’une chose : renouveler leur bail …
Pour finir, que vous reteniez la résidence senior ou l’EHPAD, dans les deux cas, la fiscalité de votre investissement sera extrêmement favorable grâce au régime des BIC. Celui-ci permet, grâce à l’amortissement de votre acquisition de générer des revenus non imposés sur longue période, y compris pour votre acquéreur éventuel, qui bénéficiera de la même fiscalité. Voila donc bien un investissement idéal pour compléter vos revenus durant votre période de retraite et sans souci de gestion.
N’hésitez pas à vous entourer de conseils expérimentés pour choisir l’investissement qui vous convient et le bon !
