La France terre d’exception touristique
Notre pays est un carrefour mondial, qui attire chaque année de plus en plus de touristes étrangers qui foulent notre sol, avec une recherche croissante de prestations de qualité, proposées au sein des établissements hôteliers ou para-hôteliers.
La diversité des sites touristiques : campagne, mer et montagne nous font aussi redécouvrir nos propres richesses, en profitant de séjours culturels, sportifs ou gastronomiques. L’offre d’accueil se développe mais bon nombre de lieux touristiques souffrent encore d’un manque de lits d’hébergement de grande qualité. Il faudra privilégier votre investissement en résidence de tourisme en loueur en meublé dans ces endroits.
Un investissement immobilier neuf
L’opération que vous allez réaliser, repose avant tout sur l’acquisition d’un bien immobilier neuf, qui ne doit pas être qu’un simple acte notarié ou fiscal. Vous en deviendrez pleinement propriétaire, mais vous ne devez pas effectuer ce choix comme s’il s’agissait de votre résidence principale (vous n’y habiterez jamais). Un bail commercial, proposé par un gestionnaire professionnel, est attaché à votre acquisition. Un certain nombre de critères de choix rendront ainsi attractif et sécurisant votre futur investissement :
- l’environnement et la situation géographique de la résidence,
- les perspectives de développement de la station,
- la conception architecturale et l’emploi de matériaux nobles,
- la proximité et la multiplicité des services proposés et le classement futur de la résidence en termes de standing,
- des charges de copropriété directement prises en charge par votre gestionnaire. (Votre revenu étant alors net de net),
- le montant de la taxe foncière que vous devrez acquitter.
Ne jamais perdre de vue qu’un excellent emplacement trouvera toujours preneur en cas de nécessité de revente d’autant plus que l’ensemble immobilier choisi propose également des acquisitions en résidence secondaire (hors avantages fiscaux).
Un bail commercial solide
Acquérir un bien dans une résidence de tourisme passe par la signature à la réservation d’une promesse de bail commercial ferme (confirmée lors de l’acte notarié) avec un gestionnaire. Ce dernier s’engage à procéder durant de longues périodes (minimum 9 ans au sens de la loi), à l’entretien, la promotion et la commercialisation de séjours et prestations auprès des multiples tours-opérateurs nationaux et internationaux, au paiement de revenus réguliers à l’acquéreur.
Il faut de ce fait, veiller à ce que le promoteur qui vous a vendu le bien, décide de garder l’exploitation de la résidence par une filiale locative afin qu’il «ne se lave pas les mains» de ce qui pourrait se produire par la suite. De plus, le choix de l’emplacement, la qualité des services et l’entretien sont assurés puisque c’est le même groupe qui vend et exploite. L’interlocuteur unique est un gage de pérennité et de sérieux.
Aujourd’hui, les baux commerciaux proposés dans les résidences de tourisme de montagne, puisque que nous sommes en hiver, sont compris entre 3 à 3,5 % de rendement annuel. Proposer un rendement illusoire aurait pour lourdes conséquences d’attirer votre choix immédiat mais d’hypothéquer très rapidement la solvabilité du gestionnaire et par conséquent votre propre trésorerie.
Joindre l’utile à l’agréable, en occupant, comme vous le permet la loi, un appartement au sein de l’ensemble immobilier que vous avez choisi, est possible. Gardez dans ce cas la plus grande souplesse et optez plutôt pour des remises sur vos séjours (réduction de 10 à 20 % selon les périodes), qu’un crédit vacances ou des semaines réservées qui feront dans ce cas, l’objet d’un avantage en nature à réintégrer sur votre déclaration fiscale.
Les avantages fiscaux de la loi Scellier Bouvard LMNP
Vous êtes assujetti au régime des BIC dans le cadre du statut du loueur en meublé non professionnel (vous pouvez opter pour le micro BIC).
Bénéficiez :
- de la récupération de la TVA (19,60 %),
- d’une réduction d’impôt plafonnée à 75 000 € (25 % du montant de votre investissement dans la limite de 300 000 € HT), se répartissant sur 9 ans inclusivement,
- d’un bail commercial de 9 ans minimum.
Un exemple chiffré :
Acquisition d’un appartement à la montagne de type T3 avec balcon exposition sud-est – place de parking couvert – casier à ski et mobilier haut de gamme.
- Prix d’acquisition TTC : 358 800 €
- Récupération de la TVA : 58 800 €
- Montant à financer : 300 000 €
- Mensualité de prêt* : 1 839 €
- Votre revenu : 875 €
- Réduction d’impôts : 694 €
- Coût sur la durée de la loi / mois : 270 €
Prêt réalisé sur une durée de 20 ans au taux de 4 %. Votre acquisition ne vous aura coûté au final que 43 % du prix TTC. Vous connaissez maintenant tous les éléments vous permettant d’investir sereinement dans le cadre de la loi Bouvard.
Toutefois, n’oubliez pas que ce dispositif se terminera en 2012 et que c’est aujourd’hui que vous allez pouvoir bénéficier des meilleures opportunités du marché.
