Quand on a une plus-value, il faut la capturer surtout dans un marché qui n’a cessé de croître, même s’il s’érode aujourd’hui ! D’autant plus, lorsque se présente l’opportunité de bénéficier d’une mesure fiscale favorable, comme la réforme de la taxation des plus-values immobilières.
Le marché immobilier français a plus que doublé en 15 ans
Depuis le milieu des années 1990, les prix de l’immobilier en France ont globalement évolué à la hausse. Sur l’ensemble de la France, entre 2000 et 2011, les prix des maisons et appartements ont augmenté de 115,6 % et en Île-de-France de + 130,9 %, et plus encore si on remonte à 1996 (+ 213,8 %). Et ce, malgré le recul des prix entre 2008 et 2009. Mais, depuis fin 2009, les prix progressent de nouveau et à un rythme soutenu.
Même si les prix ont toutefois globalement diminué depuis l’année dernière. Depuis mi-2012, on constate une baisse des prix de l’immobilier, qui diffère de manière très contrastée selon les régions. Elle a été plus marquée dans les campagnes et nettement moindre dans Paris et les métropoles.
À titre d’exemple, entre avril/juin 2012 et avril/juin 2013, les prix des appartements anciens ont baissé de 6 à 9 % dans les villes de Limoges, Nice, Mulhouse, Amiens et Saint-Étienne, alors que sur la même période pour les villes de Toulon, Orléans, Lille, Nantes ou Paris, la baisse reste inférieure à 3 %. En revanche, les prix des maisons anciennes ont enregistré une augmentation sur certaines villes, comme à Montpellier (+ 2,1 %) et à Nancy (+ 5,3 %).
Fin de la crise et stabilisation pour fin 2013/début 2014 ?
Des signes positifs apparaissent : le volume des transactions est en hausse sur les 12 mois (à compter de mars 2013 – selon INSEE). On parle même depuis la fin du printemps, d’une orientation à nouveau à la hausse des prix. Ces éléments positifs devraient se confirmer en 2014 même si, sur certains secteurs particulièrement exposés, certaines baisses peuvent encore intervenir.
En conclusion – Ceci veut dire que d’une manière générale, si vous avez investi dans l’immobilier ces dernières années, même si ce marché a enregistré des baisses sur 2012/2013, le gain reste substantiel, vous êtes très certainement gagnant.
Auditer ou faites auditer votre patrimoine immobilier, celui-ci recèle certainement des plus-values confortables, malgré quelques exceptions, malheureusement.
Une fois l’audit réalisé, les plus-values constatées, capturez-les ! Attention, ne cherchez pas le point le plus haut, au risque de rater la hausse.
Ainsi, le Docteur V. décide de vendre son bien immobilier à Courbevoie. Même s’il vend son bien 10 000 € de moins qu’il y a quelques mois (357 000 € au lieu de 367 000 €). Car grâce à la mesure sur la taxation des plus-values immobilières, il paiera environ 10 000 € de moins en taxes !
Quid de la réforme de la taxation des plus-values ?
Depuis le 1er septembre 2013, les plus-values sont exonérées après 22 ans de détention. En-deçà, il y a application d’abattements de 6 % par année de détention de la 6e à la 21e année et 4 % pour la 22e. Le taux de taxation reste à 19 %.
Quant aux CSG/CRDS, elles sont exonérées après 30 ans de détention.
En deçà, il y a application d’abattements de 1,65 % par année de détention de la 6e à la 21e année, 1,60 % pour la 22e et 9 % de la 23e à la 30e année.
De plus, toute cession entre le 1er/9/2013 et le 31/8/2014 pourra bénéficier d’un abattement exceptionnel de 25 % sur le montant de la plus-value. Du coup, les montants de la taxe sur la plus-value, des prélèvements sociaux et de la surtaxe sur les plus-values immobilières sont ainsi réduits sérieusement. Sont concernés les résidences secondaires et les biens immobiliers locatifs (sauf terrains à bâtir, parts de société soumises à l’impôt sur le revenu et cessions intra-familiales).
Quelques exemples de cessions réalisées ces derniers jours
Le Docteur V. a acheté en novembre 2002 un trois pièces à Courbevoie pour 202 027 € (frais inclus). Après négociations, celui-ci est vendu 345 000 €, en octobre 2013. Soit une plus-value de 142 973 €.
Le Docteur B. a acheté un studio dans Paris pour un montant de 158 414 € (frais indus) en septembre 1999. Il sera revendu en novembre pour un montant de 293 000 €, soit une plus-value de 134586 €.
Ces biens immobiliers ont été acquis dans le cadre des lois Périssol et Robien. Ces calculs ne tiennent pas compte des économies d’impôts réalisées sur ces opérations ! La plus-value réelle est donc bien supérieure…
Impacts de la réforme : nous avons réalisé les calculs de taxe et de CSG/CRDS pour voir l’impact de la réforme de la taxe sur les plus-values et voir si le jeu en valait la chandelle. Si le Docteur V. avait vendu avant la réforme des plus-values (donc avant le 01/09/2013), il aurait payé 32 034 € de taxes diverses.
Après la réforme, il ne paiera que 20 712 € soit donc une économie d’impôts de 11 322 € . Le Docteur B. lui, aurait payé 42 395 € avant le 01/09/2013 et après il ne paiera que 24 227 € ! Soit donc une économie de 18 168 € . Ils ont donc décidé de vendre aujourd’hui, car « un tiens vaut mieux que deux tu l’auras ! » D’autant que ces biens généraient des revenus fonciers sérieusement taxés, entre 45,5 % et 56,5 % . D’où des rentabilités très médiocres, après impôts, inférieures à 2 % .
La question posée – Que faire de ces capitaux ?
Tout dépend de vos objectifs ! Mais, compte tenu du contexte, nous continuons à privilégier le rendement plutôt que la plus-value.
Notre conseil – Privilégier les SCPI de rendement (4,5 à 5 % de revenus l’an), dans les contrats d’assurance-vie pour éviter la fiscalité confiscatoire des revenus fonciers.
Préférez les investissements immobiliers avec des avantages fiscaux, l’économie d’impôts est un rendement en plus de vos loyers et de vos éventuelles plus-values, comme la loi Malraux, avec la formule en VIR (Vente d’Immeubles à Rénover) ou l’investissement en déficit foncier, qui permettent d’investir en cœur de ville dans les « vieilles pierres ». Ou encore en nue-propriété, avec une décote de 35 à 55 %, pour compenser l’absence de revenu durant la durée de démembrement, vous deviendrez plein propriétaire au moment de la retraite et récupérerez les revenus le moment venu (aujourd’hui ils seraient taxés jusqu’à 60,5 %). Tous trois sont hors plafonnement des niches fiscales.
Enfin, bien sûr l’immobilier locatif dans le cadre de la location en meublé car vous pouvez bénéficier de revenus élevés (4 à 5 % nets) avec une fiscalité très douce (grâce à l’amortissement).
