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Location meublée et marché secondaire : savoir trier le bon grain de l’ivraie !

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Saison 3 – Voici une solution très efficace pour votre retraite, peu connue du grand public, qui permet de bénéficier de revenus élevés…Voici le mode d’emploi !

L’investissement en location meublée est une solution fiscalement très intéressante puisque pendant de nombreuses années (variable selon les montages), vous ne payerez pas ou peu d’impôts sur les revenus afférents et cerise sur le gâteau, vous pourrez être exonéré d’ISF sur les biens loués meublés (sous certaines conditions – voir numéro précédent).

Reste à faire le bon choix immobilier et à cet égard, le marché secondaire (de la revente) en matière de location meublée vous offre de très belles opportunités.

En effet, savez-vous que vous pouvez bénéficier de revenus élevés, de l’ordre de 4.90 % à 5.30 %, sur ce marché secondaire.

Toutefois, pour réussir votre investissement, des critères sont à retenir, des secteurs à privilégier et bien sûr des risques à éviter.

Pour que votre investissement soit la combinaison gagnante : comme toujours en immobilier, il faut un bon emplacement, que le prix soit dans le marché ou mieux encore inférieur, que le rendement soit bon, et enfin que l’ exploitant ait une longue expérience réussie et une large surface financière.

Concrètement, vous faites un investissement immobilier donc vous devez privilégier l’emplacement. Car ainsi, même si votre exploitant faisait défaut, vous pourriez retrouver un autre exploitant ou revendre votre bien sur le marché immobilier traditionnel !

Ensuite, il faut s’intéresser à ce que vaudrait votre bien, sans exploitation commerciale, et ainsi vérifier le prix au m2 en comparaison du marché local (sauf pour les EHPAD qui comportent des parties communes importantes et incontournables comme le restaurant, le cabinet médical,…), et là il faut retraiter le prix de correctifs. Ainsi, si besoin est, vous pourrez optimiser la revente à terme mais également vous donner les chances de réaliser une plus-value.


Exemple – Le Docteur W. achète un studio à Paris dans une résidence étudiante dans le 13ème arrondissement ; le prix au m2 est de 6 839 €. Soit par rapport au prix de marché une décote de 7 à 19 % ! Les voyants sont au vert!

 

Autre exemple – Le docteur S. achète à la montagne un appartement dans une résidence de tourisme, type savoyard, avec piscine ; le prix au m2 est inférieur au prix de marché de 25 %.


Ensuite, vous devez vous intéresser au bail, pièce maîtresse de votre investissement. Voir quel est le loyer proposé, quel rendement vous donne cet investissement ? Est-ce cohérent ? Le niveau de loyer par exemple n’est pas le même à Mégève (Haute- Savoie) et à la Mongie (Pyrénées), d’ailleurs le prix au m2 n’est pas le même non plus ! Le niveau de loyer pourra-t-il être tenu sur la durée du bail ? Quelle durée reste-t-il à courir sur le bail ? Voir également les charges puisque cela impacte votre rentabilité finale ! La répartition des charges est-elle équilibrée entre propriétaire et exploitant ? Des travaux sont-ils à prévoir ?

Ces points sont essentiels et font l’objet de contrôles drastiques par nombre de professionnels qui, à la revente, vont commercialiser aisément une résidence avec un bon emplacement et une bonne rentabilité même si la qualité de l’exploitant est moyenne ou médiocre car ils savent qu’il y aura toujours une solution viable sur ce type d’investissement.

Bien sûr, il est largement préférable de bénéficier d’un exploitant qui a bonne réputation et qui tient ses engagements ! À ce sujet d’ailleurs, vous éviterez les petits exploitants qui structurellement présentent trop de risque. Au moindre retournement de marché, ils peuvent être très vite fragilisés…

Et puis bien sûr, il vaut mieux privilégier les secteurs d’avenir avec des potentiels comme le tourisme ou le secteur des résidences médicalisées.

En effet, en matière de tourisme, le marché se développe à la vitesse grand V avec les chinois, par exemple, mais d’autres pays en développement nous envoient de nouveaux flux de touristes qu’il faut accueillir alors que nous n’avons pas suffisamment de structures pour les recevoir. Voici donc là un secteur où la demande est forte et en expansion. Mais il faut bien choisir le bien immobilier… pour autant !


Exemple – Cette résidence d’affaires et de tourisme située à deux pas de la place Stanislas à Nancy. Valeur sûre. Ou encore cette résidence de tourisme située à Cannes !

 

Prenons un autre exemple, celui du Docteur C. Il a acheté un appartement neuf aux 2 Alpes, loué meublé, voici maintenant 9 ans. Celui-ci a une proposition de renouvellement de bail pour 9 ans pour un taux de rentabilité de 5.86 %, avec un exploitant de premier plan au niveau financier qui lui assure toute sécurité.

Soit il renouvelle son bail avec cette très belle rentabilité, soit il revend son bien sur le marché secondaire. Son acquéreur fera une belle opération !


Quant aux résidences médicalisées, là aussi, la demande est malheureusement forte, avec liste d’attente alors que les structures ne sont pas suffisantes non plus !


Prenons l’exemple du Docteur C. qui a acheté une chambre dans un EHPAD, en 2003 pour un montant de 130 000 €.

Aujourd’hui, son bien est estimé à la vente à 180 000 € et le loyer est de 12 975 €, soit une rentabilité de 7.20 %.


Voici donc de solides outils de complément de retraite, à choisir selon son budget, ses objectifs et bien sûr ses préférences ! Et pour atteindre les critères pour être loueur en meublé professionnel, au sens de l’ISF, ces solutions sont très efficaces ! Et bien sûr, faites réaliser vos simulations pour apprécier l’impact de vos revenus nets et l’impact de la fiscalité !

À chacun sa solution…

 

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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