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Micro BIC ou régime réel

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Si vous êtes en location meublée, deux choix s’offrent à vous : le régime du micro-BIC et le régime réel. Quelles différences, quels atouts, lequel est le plus intéressant ? Voyons ensemble ces questions.

Les caractéristiques

Le micro-bic

Il convient d’indiquer le montant total des loyers (c’est-à-dire tous les montants perçus dans l’année de votre locataire) sur votre déclaration de revenus (imprimé 2042C) dans la rubrique
Bénéfices Industriels et Commerciaux.

C’est le fisc qui applique ensuite un abattement forfaitaire de 50% sur ces montants déclarés.

Une fois les 50 % déduits, le solde est imposé dans votre tranche d’imposition + prélèvements sociaux.

Evidemment, comme un abattement est appliqué, vous ne pouvez pas déduire d’autres dépenses : intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière…

Pour pouvoir prétendre à ce régime du micro BIC, vos loyers charges incluses ne doivent pas dépasser 32 900 €/an.

Si vous êtes en-dessous de ce seuil, rien ne vous empêche néanmoins de choisir l’autre régime : celui du réel.

Le régime réel

Au-delà de 32 900 € de recettes par an, ou sur option, ce régime devient applicable.

Le principe est simple : vous déclarez vos loyers et vous déduisez les charges réellement payées dans l’année. Voici les charges admises à la déduction :

  • dépenses d’entretien et de réparation
  • taxe foncière
  •  frais de gestion et d’assurance
  • intérêts d’emprunt.

S’ajoute à ces charges déductibles, le système de l’amortissement qui consiste en une charge comptable calculée qui représente la perte de valeur du bien sur une période définie. La pratique de l’amortissement consiste donc à enregistrer, dans la comptabilité du loueur en meublé, une perte de valeur constatée sur un bien. Cette charge est fiscalement déductible.

Ce régime impose de tenir une comptabilité, ce qui clairement ne s’improvise pas.

Le calcul des amortissements doit être l’affaire d’un professionnel : l’expert-comptable.

Le faire de son côté vous expose à un risque d’erreur maximal que l’administration fiscale saura relever.

Vous devrez adhérer à un centre de gestion agréé et régler les honoraires de l’expert-comptable. Mais, ceux-ci sont déductibles et donnent droit à une réduction d’impôt (plafonnée à 915 €/an) , ce qui rend son coût réel quasi-nul !

Si vous n’optez pas pour ce centre gestion agréé, et si votre revenu net est positif, il sera pris en compte à 125 % et imposé sur cette base !

Une fois les charges et amortissements déduits des loyers, le résultat est taxé comme le micro Bic, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Ce résultat est souvent nul voire négatif donc très avantageux fiscalement (certains déficits étant reportables les années suivantes).

Exemple

Le Dr C. perçoit 47 137 € de loyers annuels grâce à ces divers biens soumis au régime de la location meublée. Suite à nos conseils, il a constitué un patrimoine immobilier meublé très diversifié, avec des revenus élevés : résidence EHPAD Paris intra-muros, résidence affaires à Marseille, résidence séniors Cannes la Californie. Le résultat taxable à l’impôt sur le revenu calculé par son comptable ressort à 10 742 € !

Match micro bic contre régime réel

Le micro-BIC a un atout, la simplicité. C’est l’administration qui opère l’abattement des 50 %, vous n’avez rien à calculer.

Il convient de faire le bon choix entre les deux régimes, car l’option est valable pendant 2 ans.

Le régime choisi vaut pour tous les biens en location meublée. Vous ne pouvez pas choisir le micro-BIC pour l’un et le régime réel pour un autre.

Il convient donc de faire les bons choix, et pour cela des simulations s’imposent !

Exemple

Le Docteur D. avait choisi par simplicité le régime du micro BIC. Ses revenus taxables étaient de 5 622 €/an. Nous lui avons conseillé de passer sous le régime du réel. Résultat, ses loyers taxables passent à 2 811€ l’année suivante! Avec l’économie réalisée, il a dégagé un budget pour acquérir une petite résidence étudiante à Lyon intra-muros.

Pour faire simple, dès que vos charges représentent plus de 50 % de vos loyers, le régime réel va être plus intéressant.

Certes, le régime du micro-Bic recèle une grande simplicité dans son fonctionnement, mais en optant pour le régime réel, c’est le comptable qui s’occupera d’effectuer tous les calculs, et vous n’aurez plus qu’à reporter chaque année le chiffre qu’il vous aura indiqué.

Attention, actualité sur la location de courte durée

Il s’agit de locations à la journée, voire à la semaine. Le bien loué ne constituant pas la résidence principale du locataire.

Il s’agit notamment des locations via des plateformes internet bien connues….

Depuis le 1er janvier 2017, les propriétaires gagnant plus de 23 000 € de recettes annuelles doivent s’affilier au régime des travailleurs indépendants (RSI).

Les recettes locatives seront assimilées à des recettes d’activité et donc soumises aux cotisations sociales.

En-deçà de ce seuil de 23 000 €, les revenus locatifs resteront considérés comme des revenus du patrimoine soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) au taux de 15,5 %.

a partir de 2019, les revenus perçus seront automatiquement transmis à l’administration fiscale, qui aura donc directement la liste des propriétaires concernés !

Les législations européennes et mondiales agissent d’ailleurs dans le même sens car le manque à gagner pour l’administration fiscale est énorme. Passer entre les mailles du filet va devenir mission impossible, surtout que la France est particulièrement impactée par ses plateformes !

Exemple

Un habitant d’Amsterdam s’est vu infliger une amende record de 297 000 € par la municipalité car il ne respectait pas la législation en vigueur pour les 11 appartements loués via la célèbre plateforme. Ce sont les voisins de ces appartements excédés par les nuisances qui ont contacté les services de la mairie.

Il serait dommage de tenter le diable, alors que la location meublée faite dans les règles de l’art peut vous permettre de bénéficier d’une fiscalité plus qu’avantageuse !

Conclusion

Avant de choisir un des deux régimes, réaliser des simulations chiffrées pour vous aider à prendre la bonne décision. Et, même si vous êtes déjà loueur en meublé, un changement vers le régime réel est toujours possible !

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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Téléphone : 01 45 74 01 05

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