L’investissement en nue-propriété recèle de nombreux avantages tant fiscaux qu’économiques. Une formule avec des applications séduisantes qui peuvent concerner un grand nombre d’entre vous.
La nue-propriété – Comment ça fonctionne ?
En général, lorsque vous achetez un bien immobilier, vous le faites en pleine propriété. Mais vous pouvez acquérir la seule nue-propriété tandis qu’une tierce personne achète l’usufruit. Le bien est alors démembré.
Si vous achetez la seule nue-propriété, vous êtes propriétaire du bien sans en avoir l’usage ou les revenus, alors que l’usufruitier peut jouir de la chose et/ou en percevoir les fruits sans être propriétaire.
En matière d’investissement, le démembrement est réalisé pour une période temporaire. Au terme, l’usufruit rejoint gratuitement la nue-propriété.
Lorsque vous achetez la seule nue-propriété, pour compenser l’absence de revenus, une décote est calculée sur le prix du bien en pleine propriété. Celle-ci est fonction de la durée du démembrement et de la rentabilité du bien (donc de l’emplacement). Elle peut ainsi varier de 20 à 55 %. Et bien sûr, l’inverse est également vrai pour l’usufruitier qui bénéficie également d’une décote.
Les formules de démembrement en immobilier
Investissement en nue-propriété en immobilier direct
Vous achetez la seule nue-propriété du bien et l’usufruit est acquis par un bailleur social institutionnel. Cette formule est bien encadrée par la loi. Le bailleur social paye la taxe foncière, entretient le bien, l’assure et le loue. Au terme, vous récupérez le bien en pleine propriété pour l’occuper, le vendre ou continuer à le louer.
Exemple : nue-propriété de plusieurs appartements à Courbevoie dont le bailleur social est une filiale de la RATP pour loger ses salariés.
Cette formule existe également en immobilier direct avec un bailleur classique mais la formule ne présente pas les mêmes garanties.
Investissement en nue-propriété de parts de SCPI de rendement
Les secteurs d’activités peuvent être les bureaux, les commerces, les parkings, les EHPAD, les crèches… Ces SCPI distribuent encore des revenus de l’ordre de 5 % et plus. Certains investisseurs vont acquérir la nue-propriété de ces parts de SCPI pour, au terme du démembrement, disposer de revenus élevés ou encore pour les céder en cas de besoin en capital.
L’avantage économique de la formule
Vous achetez la nue-propriété avec une décote sur le prix en pleine propriété. Vous avez ainsi accès à des biens patrimoniaux dont le prix en pleine propriété est plutôt élevé. Ainsi, le Docteur M. qui achète un trois pièces plein sud à Courbevoie en nue-propriété pour seulement 230 519 € alors que la valeur en pleine propriété est de 352 050 €.
D’autre part, vous n’êtes propriétaire que de la nue-propriété, alors que la revalorisation du bien portera sur la totalité de la propriété et ce, dès le jour de l’acquisition. Ainsi, au terme du démembrement, vous bénéficierez de la plus-value du marché immobilier sur la totalité de la valeur du bien mais également de la valeur correspondant à l’usufruit, en devenant pleinement propriétaire du bien. Ainsi, le Docteur M. qui a acheté la nue-propriété à Courbevoie, sera plein propriétaire d’un bien d’une valeur estimée à 454 234 € si le marché progresse de 1,5 % l’an.
Les avantages fiscaux et stratégies
ISF
La nue-propriété n’est pas imposée à l’ISF. C’est l’usufruitier qui l’est sur la pleine propriété du bien (sauf cas particulier). En revanche, depuis début 2013, les emprunts liés à ce type d’acquisition ne peuvent plus venir augmenter le passif de l’ISF.
Ainsi, pour réduire votre assiette imposable à l’ISF, seule solution : investir au comptant dans la nue-propriété.
Exemple 1 : le Docteur V. déclare à l’ISF un patrimoine de 1 350 000 €. Il investit 100 000 € en nuepropriété dans un appartement à Amiens en plein cœur de ville (ville dynamique avec un déficit d’offres locatives en centre ville). Il réduit son patrimoine taxable de 100 000 € et passe alors sous le seuil fatidique et n’est plus imposable à l’ISF pour quelques années.
Exemple 2 : cette fois, c’est le docteur D. dont le patrimoine est de 1 280 000 €. Il anticipe et souscrit la nuepropriété de parts de SCPI de rendement pour un montant de 50 000 €, pour une durée de 5 ans avec une décote de 20 %. Son assiette taxable devient 1 230 000 € et dans 5 ans il sera propriétaire de parts de SCPI de rendement pour un montant de 62 500 € (estimées à 67 365 € après revalorisation). Ses revenus pour sa retraite seront alors estimés à 3 125 €, ce qui représente une rentabilité de 6,25 % par rapport à son prix d’achat !
Exemple 3 : le Docteur M. a acheté à crédit, voici 10 ans, une nue-propriété de 98 000 €, en plein cœur de ville. Elle est aujourd’hui estimée à 330 000 € (le pourcentage de nue-propriété a augmenté + plusvalue sur le marché) et cette valeur est toujours non imposée à l’ISF en totalité aujourd’hui !
Revenus fonciers
Si vous achetez à crédit la nue-propriété, les intérêts d’emprunt sont déductibles et créent un déficit foncier imputable sur vos autres revenus fonciers, bien sûr si l’usufruit du bien est loué.
Attention, dans le cas d’une souscription de parts de SCPI démembrées, les intérêts ne sont malheureusement pas déductibles.
Exemple : le Docteur P. perçoit 50 000 € de revenus fonciers imposables dans la tranche à 45 % + 15,50 % de prélèvements sociaux. Il achète un appartement en nue-propriété à Toulouse sur le nouveau campus dédié à l’aéronautique et au spatial, en centre ville pour un montant de 138 600 € frais compris. Il finance en crédit in fine au taux de 3,30 % sur 15 ans et les intérêts de cet emprunt sont déductibles des 50 000 € de revenus fonciers. Ses économies d’impôts sont estimées à 3 250 € par an et à 50 790 € au total sur 15 ans pour un prix de revient de 125 275 € (valeur en toute propriété de 220 000 € et de 275 000 € après revalorisation annuelle de 1,5 %).
Déficits fonciers disponibles
L’acquisition d’usufruit portant sur des parts de SCPI peut être une excellente solution si vous disposez de dé- ficits fonciers non utilisés. Cette formule vous permettra de percevoir des revenus fonciers exonérés d’impôts, ce qui est d’autant plus intéressant que votre tranche d’imposition + CSG est élevée (jusqu’à 60,50 % !).
Exemple : vous disposez de 50 000 € de déficits fonciers. En achetant pour seulement 200 000 € d’usufruit, vous percevez des revenus fonciers de 50 000 € par an durant 5 ans, sur la base d’un rendement de 5 % l’an sur la base de la pleine propriété de 1 000 000 € …
Résultats: vous encaissez 250 000 € défiscalisés durant 5 ans ! Soit un rendement de 25 % ! Attention, à ne pas faire si vous êtes imposable à l’ISF car alors votre base imposable augmentera de la valeur en pleine propriété.
Transmission de patrimoine
Que ce soit à l’occasion d’une succession ou d’une donation, il s’agit d’évaluer le patrimoine pour calculer les droits de mutation.
Or, ici la transmission se fait uniquement sur la nuepropriété. Les droits sont donc réduits car ils sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété. Alors que nécessairement, le bénéficiaire sera propriétaire à terme de la toute propriété ! D’où une économie sur les droits de mutation… variable selon la situation de chacun et selon la durée de l’usufruit.
Conclusion
Décidément, investir en nue-propriété présente de nombreux atouts, sans compter l’absence de souci de gestion : pas de locataire, pas de coût de gestion, pas de travaux d’entretien… et des avantages fiscaux. Bref que du bonheur !
