On en entend parler souvent, économiser des impôts, ses impôts ! En fait, la défiscalisation est une façon d’investir, que ce soit dans l’immobilier ou dans les produits financiers, de telle sorte que cela occasionne une économie d’impôts. La défiscalisation est un outil que le législateur met à votre disposition pour vous inciter à investir. C’est bien ! Mais ce n’est pas tout : en effet, l’essentiel de toute investissement, c’est le bénéfice que vous allez en retirer. Pour ce faire il doit être adapté à vos besoins, à vos objectifs en harmonie avec votre patrimoine, ou votre situation personnelle.
Lorsque vous bénéficiez d’une défiscalisation, elle intervient en partie dans votre investissement et vous procure une facilité financière afin d’atteindre votre but. Votre but est la capitalisation, la réalisation des bénéfices. L’économie d’impôt faite par la mise en place de vos investissements va vous aider financièrement, mais également générer un levier de trésorerie « naturel » du fait de cette aide fiscale. Nous allons décrire quelques produits de défiscalisation en faisant ressortir leurs avantages et leurs contraintes, mais également souligner l’intérêt d’une situation de défiscalisation.
Produits financiers de défiscalisation dans une activité libérale : quelques exemples
La loi Madelin
permet une économie sur vos bénéfices, donc moins d’impôts à payer. Mais à quel moment faut-il souscrire ? Il n’y pas de sortie en capital. Donc, lors de la liquidation à l’âge de la retraite, vous recevez une rente. C’est intéressant pour ceux qui désirent un revenu régulier.
Le PEE.
A ce jour le législateur a fait un effort puisque vous avez la possibilité d’ouvrir des PEE (plan d’épargne entreprise), dont les plus values sont défiscalisées pour chaque versement à partir de la cinquième année. L’enveloppe n’est pas limitée (contrairement au PEA), seuls les montants versés annuellement le sont dans le cadre du règlement institué par l’entreprise par rapport aux revenus. Vous bénéficierez donc d’une économie de charges et donnerez à vos salariés, la possibilité de capitaliser sur des produits financiers.
Le PEA
(plafond des versements limités à 132 000 €) dont les capitaux sont défiscalisés à partir de la cinquième année. Vous pouvez donc vous en servir en franchise d’impôt hors prélèvements sociaux.
L’assurance-vie.
Son enveloppe juridique est particulièrement avantageuse et sa souplesse d’utilisation impressionnante. Vous pouvez verser des sommes soit régulièrement, soit librement, soit en une seule fois, faire des arbitrages selon les fluctuations de la bourse ou encore choisir les bénéficiaires et les changer. Vous sortez du produit en capital, soit en retrait réguliers ou encore en faisant des retraits partiels selon vos besoins.
Quelques investissements immobiliers
La loi BORLOO
Le mécanisme permet à l’investisseur de déduire 65% du prix de vente du logement neuf au bout de quinze ans. La déduction de l’amortissement se décompose comme suit : 6% pendant sept ans, 4% pendant deux ans et 2,5% pendant six années. A qui s’adresse le dispositif ? A tout les particuliers qui vont avoir 8 000 € à 10 000 € d’impôts à payer au minimum. En dessous de ce montant, il est conseillé de faire de l’assurance-vie. Le but étant de capitaliser, il permet aussi de générer un déficit foncier ; cela peut être un premier investissement simple pendant la durée dans laquelle l’état participe par l’économie d’impôt et les locataires par le paiement des loyers. Obligation de louer, au minimum neuf ans en résidence principale du locataire.
Exemple :
Acquisition 116 375 €, prêt 100% sur 15 ans.
Participation de l’état économie d’impôts : 15
Participation locataires : 37%
Votre participation : 48%
En général votre participation se situe entre 42 et 50%.
La loi DEMESSINE
Tout contribuable qui acquiert un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (sur plans) dans une résidence de tourisme classée située dans une zone particulière bénéficie :
- de la récupération de la TVA sur le montant de l’acquisition (TVA = 19,6 %)
- d’une réduction d’impôt sur le revenu de 25% du prix d’achat HT du bien immobilier dans la limite de 50 000 € d’investissement HT pour un célibataire et 100 000 € d’investissement HT pour un couple marié.
Depuis le 10 février 2005, la réduction d’impôts est répartie sur six ans et non plus sur quatre ans. La réduction d’impôt est concrète, elle permet de financer une partie du bien, le calcul du montant de l’investissement doit être optimisé avec votre conseiller. Obligation de louer, minimum neuf ans. La loi Demessine s’adresse à des contribuables dont la fiscalité n’est pas importante.
La Loi MALRAUX
Pour la rénovation des immeubles anciens situés dans un secteur sauvegardé et éligible à la loi Malraux : l’investisseur déduit de ses revenus globaux le montant de travaux. En général, les travaux représentent entre 60 et 70% du montant total de l’investissement. Attention : ce type d’investissement s’adresse à des contribuables dont la tranche marginale est à 40% et le montant des impôts supérieur à 35 000 € par an. L’obligation de louer est de six ans ou de neuf ans dans le cadre d’une convention en résidence principale du locataire. L’intérêt est que les immeubles en se louent en général facilement car ils sont situés en centre ville.
Exemple :
Acquisition : 58 112€
Travaux : 97 800 €
Economie d’impôts 97 800 x 40% sur 2 ans = 19 560 € par an pendant 2 ans
La loi GIRARDIN
Étudions le volet immobilier : elle permet une réduction d’impôts correspondant à 40 ou 50% de l’investissement, limité à un prix au m2 (2 024 € le m2).
Exemple :
Prix d’acquisition 304 490 €, taux de défiscalisation 50% (loyers intermédiaire)
Soit 191 005 € sur cinq ans, Soit 10 % par an, donc 19 101 € par an pendant cinq ans.
L’obligation de louer est de six années en résidence principale du locataire. La contrainte : ne pas avoir peur de l’éloignement, ce sont des investissements dans les DOM-TOM. Aujourd’hui, des cabinets de gestion proposent les garanties des loyers impayés. Cette défiscalisation est réservée aux gros revenus.
Nous pourrions énumérer d’autres produits immobiliers mais cela n’est pas nécessaire : lorsque vous comparez ces différentes possibilités, vous constatez que vous devez rester au niveau de votre fiscalité. Par exemple, vous aimez les îles, mais vous êtes fiscalisé à hauteur de 15 000 euros. Par conséquent, un investissement DOM-TOM n’est pas la préconisation adaptée. Il est plutôt conseillé de faire un investissement immobilier en application de la loi Borloo et un peu de Madelin si votre environnement le permet. Ensuite, quelques années plus tard, vous pourrez récupérer les bénéfices de votre « Borloo » et acheter un bien dans les îles pour y vivre, si c’est toujours votre rêve !
La défiscalisation tient une place importante dans la gestion de patrimoine, et plus particulièrement dans la constitution du patrimoine. C’est un levier de trésorerie important, mais il faut la pratiquer à hauteur de ses revenus, d’autant plus que certaines applications peuvent se cumuler : vous pouvez faire un investissement en loi Malraux et un second en loi Girardin ou encore si vous disposer de bénéfices fonciers vous pouvez faire deux investissements Borloo.
Si vous êtes très fiscalisé, vous pouvez faire plusieurs investissements ; une des clés de la réussite de vos placements se trouve dans la diversification. Notez qu’un investissement, c’est aussi une prise de risque, mais également un engagement à long terme, sur dix à quinze années. N’imaginez pas faire un investissement immobilier pour cinq ou sept ans, alors que votre obligation de louer est de neuf années. Même raisonnement pour les placements financiers, l’assurance vie, et la bourse.
Des statut à part :
Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
De part le montant d’investissement qu’il nécessite (environ 550 000 €), beaucoup d’investisseurs atteignent le statut LMP après « l’empilage » de plusieurs
LMNP. Plusieurs raisons justifient le changement de statut :
• L’exonération sur les plus values à partir de la sixième année
• L’étalement du paiement des frais de succession sur 15 ans
• L’exonération du paiement de l’ISF sous certaines conditions
• La possibilité d’acquérir une couverture sociale (idéal dans le cadre de cession d’entreprise)
• L’avantage fiscal lié au dernier investissement (déduction des frais d’actes et d’acquisition sur
les revenus)
Comparer, analyser et adapter, proposer : c’est le rôle du conseil. La défiscalisation peut vous apporter
beaucoup si vous l’utilisez comme un outil patrimonial et non comme un but. Bientôt l’heure de la déclaration
de revenus, c’est la période pour prendre les décisions d’investissements.
