RAPPEL du plafonnement global des niches fiscales (art. 91 / CGI : art. 200-0 A) de 2009 dès le 1er janvier 2011 cela change !!
Il est aujourd’hui fixé à 18 000 € + 6 % du revenu net global d’un contribuable.
Le système étant basé sur la réduction d’impôt les variations de revenus éventuelles n’ont pas d’impact sur votre tranche d’imposition, cependant l’existence ou non d’un déficit foncier aura un impact sur vos revenus globaux.
L’état participe à l’abondement de votre mensualité en vous octroyant une économie d’impôt. Le locataire participe au financement en s’acquittant du loyer.
La différence entre l’ancienne et la nouvelle loi est l’assiette d’imposition sur le revenu et par conséquent celle des prélèvements sociaux ; en effet la réduction d’impôt a pour conséquence d’augmenter l’assiette de votre imposition.
Un placement sécurisant ?
La stabilité de l’immobilier vous permettra d’obtenir et d’atteindre votre objectif de placement, car seul reste en définitive le solde net après la vente du bien. Un investissement en loi Malraux est toujours situé en centre ville.
LE CHANGEMENT
Les propriétaires procédant à des opérations de restauration immobilière « Malraux » pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux est déposée à compter du 1er janvier 2011 bénéficient, non plus d’un régime d’imputation des déficits, mais d’une réduction d’impôt.
Le taux de cette réduction est égal à 27 % pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et à 36 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé.
Elle est assise sur le montant des dépenses exposées sur une période de trois ans, retenues dans une limite annuelle de 100 000 €, soit maximum 36 000 € de réduction pour le secteur sauvegardé.
La loi de finances pour 2011 procède à une réforme profonde du dispositif « Malraux »
En résumé :
- en transformant la déduction accordée dans le cadre de ce régime en réduction d’impôt sur le revenu
- en aménageant substantiellement ses conditions d’application
- en mettant en place un mécanisme de plafonnement
La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques dont les revenus provenant de la location de l’immeuble sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Sont exclus du bénéfice de cet avantage les biens figurant à l’actif d’une entreprise individuelle soumise à l’impôt sur le revenu, même s’ils sont loués nus.
Base de la réduction d’impôt
La base de la réduction d’impôt est constituée par le montant des dépenses définies ci-dessus, à l’exclusion du prix d’acquisition du logement.
Seules ouvrent droit à la réduction d’impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable.
Elles s’entendent donc, s’il y a lieu, sous déduction des aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux.
Lorsque la réduction d’impôt au titre de l’année excède l’impôt au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation Malraux ne peut être imputé sur l’IR de l’année suivante.
L’excédent de réduction Malraux est donc perdu.
Montant de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt diffère selon la zone de protection concernée. Il est égal :
- pour les immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysagé (ZPPAUP), à 27 % du montant des dépenses
- pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé, à 36 % des ces mêmes dépenses
- l es dépenses ouvrant droit à la réduction (base de calcul de celle-ci) sont retenues dans la limite de 100 000 € par an
Les règles de la loi Malraux ont évoluées
Elles permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Avant, la rénovation devait être décidée et engagée par les copropriétaires de l’immeuble, aujourd’hui non.
Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et payés par l’investisseur directement à l’entreprise des travaux.
Les travaux doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux, et sont nécessairement suivis par les architectes des bâtiments de France.
Remarque : cette disposition oblige à se positionner sur un investissement Malraux bien en amont de la fin de l’année.
La défiscalisation Malraux entre dans le plafond des niches fiscales. Ce plafond vient donc s’ajouter au plafond Malraux déjà existant de 36 000 € de réduction.
C’est le plafond des niches fiscales qui prime sur l’avantage Malraux.
Exemple : 30 000 € de plafond de niches fiscales (18 000 € + 12 000 €) < 36 000 € = 30 000 € MAXIMUM.
Engagement de location
Que le local soit à usage d’habitation ou affecté à un autre usage, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer pendant 9 ans.
Lorsque le logement est la propriété d’une SCI non soumise à l’IS, les associés de la société doivent en outre s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société.
La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
Peut-on louer le bien à ses enfants ?
Non, ni à des membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants, le cas est le même pour les associés d’une SCI à l’IR.
Peut-on démembrer le bien Malraux ?
Non.
Peut-on acheter en indivision ?
Oui, chaque indivisaire déduit sa réduction Malraux dans la limite de sa quote-part.
Peut-on acheter en SCI ?
Oui mais en SCI non soumise à l’IS, les associés bénéficient de la réduction Malraux à hauteur de leur part dans la SCI qu’ils doivent conserver pendant 9 ans.
Exemple d’investissement fait à ARRAS
1er exemple chiffré loi Malraux
M. Couronne achète un bien, il n’a pas de bénéfice foncier existant.
- Appartement CHALONS T3, 78 m².
- Prix du foncier : 62 576 € (frais inclus).
- Montant des travaux : 178 060 €.
- Emprunt : 100 %, durée 15 ans,
- taux fixe amortissable 3,9 %.
- Économie d’impôts : 58 879 €.
- Plus value à 15 ans : 114 047 €.
- Taux d’imposition : 41,00 %.
- Loyer mensuel : 700 €.
Investissement mensuel moyen : 903 €.
Répartition du coût de l’investissement
- Payé par l’état : 16,51 %
- Payé par les locataires : 37,91 %
Payé par M. Couronne : 45,58 %
- Total : 100,00 %
2e exemple chiffré loi Malraux
M. Bridge achète un bien, il a des bénéfices fonciers existants, qu’il veut réduire.
- Appartement CHALONS T3, 78 m².
- Prix du foncier : 62 576 € (frais inclus).
- Montant des travaux : 178 060 €.
- Emprunt : 100 %, durée 15 ans, taux fixe IN FINE 3,9 %.
- Économie d’impôts : 79 926 €.
- Plus value à 15 ans : 178 759 €.
- Taux imposition : 41,00 %.
- Loyer mensuel : 700 €.
Investissement mensuel moyen : 199 €.
Nantissement d’un contrat d’assurance vie à hauteur de 154 455 € à 3 % (plusieurs solutions existent).
Répartition du coût de l’investissement
- Payé par l’état : 23,94 %
- Payé par les locataires : 40,50 %
Payé par M. Bridge : 35,55 %
- Total : 100,00 %
Conclusion
Pensez à votre option patrimoniale : « Je veux des revenus complémentaires ou je vends après avoir capitalisé sur le bien ? »
En application de la loi Malraux, je préconise d’aller au terme du prêt 15 ans à cause des plus values imposables, de décider ensuite pour la revente ou les revenus locatifs.Vérifier l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement… la qualité des intervenants : votre conseil vous accompagnera pendant toute la durée de votre opération. Le choix est à faire par rapport à un potentiel économique, aux commerces, écoles, à la demande locative etc.
Avec les nouvelles dispositions fiscales : attention au cumul de vos réductions d’impôts, garder une marge de sécurité.
