La location Meublée Non Professionnelle ou la Location Meublée Professionnelle ? Voici des formules qu’il serait bon de maîtriser pour une retraite réussie ! Car la location en meublée se décline tel un rubik’s cube pour s’adapter à chaque situation et voire même mettre en valeur votre situation patrimoniale, optimiser votre situation fiscale en réduisant les impôts y compris l’ISF et pourquoi pas vous aider à chasser les quelques trimestres manquants… pour éviter une décote sur votre pension !
La location meublée, c’est quoi ?
Elle consiste en la mise en location d’un bien immobilier garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre avec ses seuls effets personnels. Ainsi, communément, vous la retrouvez dans les résidences de tourisme, les résidences pour étudiants, pour personnes âgées dépendantes ou non, et pour finir, dans les résidences d’affaires.
Attention – Certains investisseurs la pratiquent également en transformant des appartements nus en meublés, sans prendre la moindre précaution administrative, alors qu’ils s’exposent à des sanctions financières importantes de la part de la préfecture notamment à Paris !
La location meublée présente en général des rendements nettement plus élevés que la location nue. Le niveau de revenus distribués varie en fonction de la catégorie de résidences ; le taux de revenus le plus élevé se retrouve en EHPAD et varie de 4,40 % à 4,92 %, selon qu’il s’agit d’une résidence neuve ou ancienne et en fonction de l’exploitant et de l’emplacement. Le plus souvent, ces revenus sont nets de charges et d’impôts (sauf taxe foncière et éventuellement charges de copropriété non récupérables). En revanche, des charges plus élevées sont à envisager sur les autres types de résidence.
Fiscalité des revenus LMP contre LMNP : avantage LMP
Pour être professionnel en matière d’impôt sur le revenu
Être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel + recettes brutes TTC de la location meublée supérieures à 23 000 € TTC + recettes brutes supérieures aux revenus nets du foyer fiscal.
Est non professionnel, celui qui ne satisfait pas à l’un de ces critères.
La fiscalité appliquée à ces revenus est très favorable. En effet, l’imposition est nulle ou très faible durant de nombreuses années grâce à l’amortissement et éventuellement à la déduction des intérêts d’emprunt. À comparer à l’imposition des revenus fonciers qui est devenue quasi confiscatoire : imposition des bénéfices fonciers dans la tranche marginale d’imposition + 15,50 % de CSG/CRDS, soit une imposition jusqu’à 60,50 % !
Si vous êtes LMNP, les déficits produits sont reportés, de manière illimitée, sur les revenus de même nature (revenus de location meublée), c’est ainsi que vous avez des revenus peu ou pas imposés sur longue période (selon les montages retenus).
Avantage au LMP pour les déficits reportables sans limite sur le revenu global. Particulièrement appréciable, les années où la note d’impôts à payer est salée.
Pour être professionnel en matière d’ISF
Être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel + recettes locatives annuelles brutes supérieures à 23 000 € TTC + résultat net tiré de cette activité représentant + 50 % des revenus à caractère professionnel au sens de l’ISF.
Avantage non négligeable : les biens répondant à ces critères sont qualifiés de professionnels et ne sont donc pas imposables à l’ISF ! Un atout non négligeable ajouté à la faible imposition des revenus…
Et si vous cessiez votre activité professionnelle avant la retraite ? Avantage au LMP
Vous êtes à 5 ans de la retraite, vous souhaitez arrêter votre activité professionnelle. Le LMP au sens de l’impôt sur le revenu peut être la solution, si vous remplissez les conditions, vous cotiserez alors à l’assurance-maladie et pour la retraite. Ainsi, vous bénéficierez d’une couverture sociale et vous continuerez à acquérir des trimestres grâce à vos cotisations et éviterez ainsi peut-être une décote sur votre pension.
Bien sûr, vous percevrez des revenus complémentaires pas ou peu imposés et bénéficierez, dans certains cas, d’une exonération ISF sur vos biens LMP.
Retraite : match nul !
Enfin, tout simplement pour la retraite, vous pourrez bénéficier de revenus complémentaires pas ou peu imposés et pourquoi pas, si votre situation le permet, de biens (de la location en meublée) non imposables à l’ISF.
En cas de revente, avantage au LMP
En LMP, les plus-values peuvent être totalement exonérées de taxation sous certaines conditions (seuil de recettes à ne pas dépasser ; seules les plus-values dites à court terme restent soumises aux prélèvements sociaux).
En LMNP, la taxation des plus-values sera la même qu’en immobilier classique. Mais le plus souvent, ces investissement sont conservés car ils répondent bien à l’objectif poursuivi : des revenus réguliers et revalorisés, peu ou pas imposés. Pour autant, la revente est possible car désormais le marché secondaire est structuré (agences spécialisées).
Le Dr W. un exemple à suivre. Suite à une vente, le Dr W., célibataire reçoit des capitaux en 2010, qu’il investit pour un montant de 197 872 € pour commencer à constituer son enveloppe de location en meublé professionnelle. Ainsi, il perçoit déjà 9 813 € de recettes TTC. Aujourd’hui, il poursuit la constitution de son enveloppe et acquiert pour 14 880 € de recettes complémentaires (soit un investissement de 300 000 € à crédit).
Pour l’heure, il poursuit son activité. Mais il souhaite l’arrêter dans 3 ans, soit en 2017. Pour autant, il ne sera à la retraite qu’en juillet 2020.
Grâce aux investissements réalisés, en tenant compte des revalorisations annuelles de loyer, le Dr W. sera titulaire de recettes de 26 203 € en 2017. Il pourra ainsi satisfaire toutes les conditions pour être LMP, les prêts seront alors remboursés.
Ainsi, il bénéficiera d’une couverture sociale, continuera à acquérir des trimestres grâce à ses cotisations retraite. Bien sûr, il bénéficiera de revenus complémentaires non imposés sur longue période. Certes, en cessant son activité professionnelle, les murs du cabinet cessent d’être des biens professionnels et basculent dans le patrimoine privé. Le patrimoine pourrait alors être taxable à l’ISF. Mais ce n’est pas le cas, grâce aux biens de l’enveloppe de loueur en meublé qualifiés de biens professionnels. Ainsi, le Dr W. continue d’être non imposable à l’ISF.
