Avec ces taux extrêmement bas, de l’ordre de 1 % hors assurance même sur 20 ans, que d’opportunités s’offrent à vous ! Nous allons mettre des chiffres dessus, ce sera plus explicite !
Pour commencer, imaginez un investissement patrimonial générateur de revenus plutôt faibles (de l’ordre de 2 à 2.85 % de revenus) !
Vous empruntez avec assurance à 1.25 %, et votre investissement vous rapporte déjà le double ! Alors imaginez un investissement qui vous donnerait en plus un avantage fiscal ! Clairement notre conclusion est : l’investissement immobilier avec un avantage fiscal et un emprunt au taux de 1 % (sur 15 ou 20 ans) est l’investissement incontournable de l’année 2019 et de la rentrée si ce n’est pas déjà fait !
A condition bien entendu, d’être sélectif quant au choix de l’emplacement, d’opter pour de belles prestations, pour un promoteur reconnu pour ses réalisations et enfin pour un marché local dynamique ou en redéploiement ! Il y a actuellement des opportunités sur le marché à des prix attractifs et à risque très limité !
Avantage fiscal ou comment réduire votre prix d’achat ou doper votre rendement net d’impot ! quels sont ces avantages fiscaux ?
La loi Malraux – Il s’agit d’acheter de l’immobilier ancien et de le rénover pour le mettre aux normes et au goût du jour, tout en conservant le charme de l’ancien ! L’atout de ce dispositif réside dans le fait que vous intervenez le plus souvent sur des secteurs protégés. A terme, de beaux espoirs de valorisation, d’autant qu’un certain nombre de villes investissent fort dans leur développement et la rénovation de leur coeur de ville. Des opportunités à saisir sans aucun doute pour des petits budgets et des petits impôts !
L’avantage fiscal – une réduction d’impôt de 22 ou 30 % appliquée à l’enveloppe de travaux. En général, l’enveloppe est de l’ordre de 60 %, du coup il ressort un taux de réduction d’impôt estimé à 18 % de l’investissement global.
EXEMPLE – un investissement de 136 860 € dont 90% de travaux. Le taux de la réduction d’impôt est de 30 %, soit une réduction estimée à 36 952 €. Le financement est réalisé sur 20 ans au taux de 1.10 et 0.25 % d’assurance emprunteur. résultats : le bien payé 136 860€ + frais d’acquisition revient à notre client à 78 000€ ! Pour un bien situé plein coeur de
ville, à Metz, ville frontalière du Luxembourg, sur une artère très commerçante, c’est particulièrement intéressant ! Cela revient en effet à un placement rémunéré à 5.19 % l’an (après impôts) durant 20 ans, avant toute plus-value !
Déficit foncier – Là aussi, il s’agit de rénover des immeubles anciens, le plus souvent en coeur de villes. L’atout, à l’instar de la loi Malraux, est de livrer un immeuble aux normes actuelles avec les mêmes garanties que le neuf et le charme de l’ancien. Les travaux sont intégralement déductibles des revenus fonciers et le déficit produit est reportable durant 10 ans. Ce dispositif ne s’adresse qu’aux personnes disposant de revenus fonciers bénéficiaires, quels que soient les montants !
EXEMPLE – Le docteur d. décide d’investir dans un appartement à rénover à Cannes. Il acquiert ce bien au prix de 190 000 € comprenant 115 900 € de travaux qu’il va donc déduire de ses revenus fonciers qui sont de 16700 €/an. Il emprunte la totalité (foncier + travaux) au taux de 1 % hors assurance sur 20 ans ! résultat : il fait des économies d’impôts estimées à 70 000 €.
Monument historique – La encore, les immeubles anciens sont le coeur de cible mais avec des caractéristiques historiques, à préserver, lesquelles sont supervisées par les architectes des bâtiments de France. Ainsi, sur l’un d’eux, c’est l’artisan qui travaillera sur la reconstruction de la charpente de Notre-dame qui interviendra.
Le dispositif – Vous achetez un bien ancien inscrit à l’inventaire supplémentaire des bâtiments historiques. Il sera restauré en préservant toutes les caractéristiques historiques. Les travaux sont déductibles des revenus fonciers et du revenu global sans limite. ainsi, ce dispositif est tout à fait adapté aux personnes fortement imposées, dans les plus hautes tranches.
“L’investissement immobilier avec un avantage fiscal et un emprunt au taux de 1 % est l’investissement incontournable de l’année 2019 et de la rentrée !
EXEMPLE – Le docteur C. achète un appartement pour un montant de 74 967 € (+ frais d’acquisition) + travaux de 157 533 € dans un immeuble classé monument historique à Besançon, très bien placé, dans la boucle du coeur de ville. résultats, des économies d’impôts estimées à 61 000 € sur les impôts de 2019. Il finance avec un emprunt au taux de 1.35 % hors assurance sur 20 ans (peut mieux faire). au final, le bien lui revient à 134 000 €, pour un bien payé 232 500 €.
Et bien sûr grâce au monument historique, les taux de prélèvement à la source sont revus sérieusement à la baisse : de 19.40 % à 2.30 % ! Cerise sur le gâteau !
Tout aussi efficace, la location meublée ou certaines SCPI qui vous font bénéficier de revenus peu ou pas imposés.
Et là encore, vous pouvez profiter de taux très bas pour les financer. Ainsi, nous avons une préférence pour les résidences de tourisme et d’affaires (exemple Saint Germain en Laye ou encore Vélizy) ou les résidences étudiantes. Le revenu varie entre 3.5 et 4.3% pour un taux d’emprunt de 1% hors assurance.
Quant aux SCPI européennes, elles ont toujours nos faveurs car les rendements sont de l’ordre de 4.50 % et la fiscalité quasi-indolore ! Seul petit bémol, les intérêts ne sont pas déductibles, mais ils sont si bas…
Seul inconvénient – L’imposition à l’IFI vient réduire la rentabilité de l’investissement nous diront certains ! Faux ! Comme les taux sont très bas, vous empruntez pour acquérir, du coup l’impact sur l’IFI est neutre, ce qui vous laisse le temps ainsi de restructurer par ailleurs le patrimoine, notamment céder les biens non rentables et ainsi réduire votre masse imposable à l’IFI et augmenter la rentabilité de votre patrimoine immobilier !
Enfin, que représente l’IFI en général ? un point de rendement (voire moins dans certains cas), largement récupéré grâce à l’emprunt ! N’oublions pas que nous plaçons ainsi de l’argent qui rapporte (3.5 à 5 %) alors même que nous ne disposons pas de cette somme !!! a vos calculettes …
