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Comment préserver les beaux rendements de vos SCPI ?

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Les taux sont à leur plus bas niveau historiques. Il s’ensuit une baisse généralisée des rendements sur toutes les classes d’actifs. Les taux des livrets A, bleu ou LDD sont de 0.75 % net et le nouveau PEL à 1 %.
Les fonds euros enregistraient encore une moyenne de 2.30 % net (avant CSG/CRDS) en 2015 mais devraient, pour la plupart, passer sous les 2 % en 2016. Les taux des obligations émises par l’Etat Français et les grandes sociétés privées sont désormais souvent négatifs et pour trouver des rendements positifs et corrects, il faut descendre dans la qualité de notation. Pour les actions, de beaux rendements et/ou de belles plus-values sont au rendez-vous mais au prix d’une prise de risque. Quant à l’immobilier d’habitation, ses rendements varient entre 2.80 et 5 %.
Reste l’immobilier tertiaire (commerces, bureaux, …) avec des rendements pouvant atteindre jusqu’à 5/7 % voire plus, mais peu accessible en raison du montant élevé des investissements ! Alors quelles sont les solutions ?

La solution : les SCPI ! Mais lesquelles ? Sur quels critères les choisir ?

Les SCPI permettent notamment d’avoir accès à cet immobilier tertiaire à partir de 10 000 €, voire moins. Les meilleures d’entre elles ont affiché en 2015 des rendements de l’ordre de 5 % net, voire supérieurs.

Rappel : une SCPI est une société civile qui collecte des capitaux dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier, l’entretenir, rechercher les locataires et percevoir les loyers.

L’intérêt pour le souscripteur réside aussi dans la mutualisation des risques. Et bien sûr, une plus grande souplesse de gestion pour l’associé avec des parts de montant modeste comparée à la détention d’un bien en direct.

La rentabilité va dépendre du secteur, du savoir-faire de l’équipe de gestion, de la taille de la SCPI, si le patrimoine constitué est récent ou ancien… Certaines SCPI interviennent sur une large diversité de secteurs tandis que d’autres sont plus spécialisées, en commerces et centres commerciaux, en bureaux ou encore en murs dans le secteur médical et/ou dans celui de l’éducation…Dans l’ensemble, les rendements sont relativement comparables d’un secteur à l’autre.

L’âge de la SCPI peut être un critère distinctif (ou pas) car posséder un patrimoine ancien peut être très intéressant (très beaux emplacements par exemple) mais peut commencer à induire des coûts (travaux d’entretien, de mise aux normes, …).

La différence essentielle est dans la gestion car si les travaux ont été provisionnés et assumés dans le temps, la question ne se pose pas bien sûr.

Il en va des SCPI comme dans d’autres domaines. La sélectivité s’impose. Avant d’opérer un choix d’investissement, il convient d’analyser le patrimoine existant, sa localisation, son taux d’occupation physique et financier, … Il convient également de s’informer sur la réputation de l’équipe de gestion, de ses résultats passés, l’état du marché secondaire (marché de la revente des parts «d’occasion»)…Et bien sûr, mieux vaut privilégier les SCPI prudentes qui ont des réserves importantes !

Conclusion : sélectionner une SCPI de qualité requiert des compétences quasi-professionnelles. Faites-vous assister par un conseil expérimenté en la matière. Ne vous laisser pas envouter par le chant des sirènes…

Comment protéger vos beaux revenus de SCPI de la fiscalité ?

Donc les SCPI peuvent vous servir de très beaux revenus, encore faut-il savoir les protéger de la fiscalité !

En général, leurs revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers: tranche marginale d’imposition plus 15,5 %.

Plusieurs solutions

  • Profiter des taux historiquement très bas pour souscrire vos SCPI à crédit. Les intérêts viendront gommer une partie de vos revenus fonciers imposables, mais de moins en moins en raison des taux très bas ! La contrepartie, vous vous construisez un patrimoine rentable à faible coût.
  • Acheter vos parts de SCPI en nue-propriété, ce qui vous permet de bénéficier d’un double effet kiss cool !
    En renonçant aux revenus de votre SCPI durant 5 ou 10 ans, vous ne subissez aucune imposition durant cette période et vous bénéficiez d’une décote sur votre prix d’achat de 20 % sur 5 ans et de 33 à 37 % (selon les SCPI) sur 10 ans.
    Cerise sur le gâteau : la nue-propriété n’est pas imposable à l’ISF ! Conséquence, soit vous réduisez la note ISF à payer, soit vous n’êtes plus imposable à l’ISF. Vous vous constituez ainsi un capital au moindre coût pour votre retraite.

Exemple

Le Docteur S. souscrit pour 100 000 € de SCPI en nue-propriété pour une durée de 5 ans. La valeur en pleine propriété sera de 125 000 € quand l’usufruit aura rejoint «gratuitement» la nue-propriété, au terme de 5 ans. Le docteur S. sera alors plein propriétaire et percevra 6 625 € de revenus, soit une rentabilité de 6.62 % par rapport à son investissement d’origine (sous réserve ensuite de la valeur des parts).

Enfin, bien sûr souscrire vos SCPI dans un contrat d’assurance-vie ! Cette solution introduira une belle diversification dans vos contrats et vous apportera un supplément de performance.

Les atouts de la SCPI dans le contrat d’assurance-vie sont une enveloppe de frais plus faible à l’entrée et l’assureur est tenu à la liquidité. Investir en SCPI dans vos contrats d’assurance-vie peut donc être une excellente solution pour compenser en partie la baisse des fonds euros …

Le nec plus ultra : goûter aux joies des SCPI d’outre-Rhin !

A l’instar des belles SCPI françaises de rendement, elle vous distribuera un excellent rendement (de l’ordre de 5 %, mais elle vous accordera en plus un avantage fiscal très attrayant, un crédit d’impôt destiné à éviter la double imposition.

Résultat

Celle-ci ne sera que très peu imposée (exemple : 10 % quand son homologue française le sera à 41 %) ! De plus, elle n’est pas soumise aux prélèvements sociaux !

Enfin, le top du top

Souscrire les parts de cette SCPI aujourd’hui en nue-propriété non imposables à l’ISF, et percevoir durant sa retraite (au terme du démembrement) des revenus très peu fiscalisés !

Mais là encore, il faut retenir des SCPI sérieuses, ayant une bonne expérience avec des partenaires implantés localement pour suivre le patrimoine outre-rhin de la SCPI, son entretien et les locataires…

En conclusion

Il y en a pour tous les goûts en matière de SCPI. Encore faut-il choisir celle qui vous va comme un gant : répondre à vos objectifs, à votre fiscalité, et à votre horizon d’investissement dans le temps, …

 

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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Téléphone : 01 45 74 01 05

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