Vous approchez de l’âge de la retraite, vous avez une idée de ce que vous allez toucher à ce moment-là, et cela ne vous réjouit guère, bien entendu ! Toutefois, vous avez eu la sagesse de constituer un capital complémentaire, et vous vous interrogez sur les placements à réaliser pour atteindre votre « objectif revenus ».
Cumul emploi/retraite
Tout d’abord, sachez que si vous avez liquidé l’ensemble de vos régimes de retraite obligatoires, vous pouvez cumuler sans limitation retraite et revenus d’activité professionnelle, dès lors que vous partez avec une retraite à taux plein.
Si ces conditions ne sont pas remplies, il y a un plafonnement des revenus d’activité dans le cadre du cumul/emploi.
Attention : une fois les retraites liquidées, les cotisations ne donnent plus lieu à attribution de droits !
Générer des revenus complémentaires
Reprenons le cas du Docteur P. abordé dans un de nos précédents articles sur la réforme des retraites. Grâce à nos conseils, il avait réussi à constituer un capital estimé à 581 389 €. Il s’agit maintenant de répartir ce capital sur différents supports de placement de manière à assurer au Docteur P. des revenus complémentaires sans toucher au capital.
Nous avons sélectionné différentes solutions sur différents secteurs d’activité pour sécuriser la distribution et le niveau des revenus.
I – Les SCPI de rendement
Elles ont clairement leur place dans ce patrimoine pour la distribution de revenus. En 2009, elles distribuaient encore des revenus de l’ordre de 6 % avec revalorisation de la part en plus. Sur longue période, le revenu n’est pas descendu au-dessous de 5 % !
Certes, ces taux devraient marquer le pas cette année, mais ces SCPI n’en demeureront pas moins intéressantes, comparées à bon nombre de supports !
Qu’entend-on par SCPI de rendement : il s’agit de SCPI classiques diversifiées comprenant des bureaux, des entrepôts, des murs de boutiques et des SCPI de murs de boutiques. Celles comportant des bureaux sont plus sensibles à la conjoncture.
Celles de murs de boutiques sont plutôt « anti-crise » car elles résistent mieux aux aléas de la conjoncture, mais les revenus distribués sont un peu plus faibles.
Outre un bon rendement, vous bénéficiez, avec ces SCPI, d’une gestion sans souci et d’une diversification. Reprenons le cas de notre Docteur P. Il choisit d’investir 200 000 € sur les SCPI de rendement. L’hypothèse de taux de revenus retenue pour notre prévisionnel est de 5 % avec une revalorisation de l’ordre de 1 % du prix de la part, soit donc des revenus estimés à 10 000 €/an avant impôts.
Fiscalité des revenus de la SCPI : ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ; ils s’ajoutent à vos revenus d’activité ou à vos retraites et sont imposés dans la même tranche, en général peu élevée, lors de la retraite. Toutefois, si par extraordinaire, vous êtes imposé dans la tranche la plus élevée, il vaudra mieux limiter la production de revenus de SCPI sous peine d’en perdre la moitié en impôts. Il conviendra dans cette hypothèse de préférer un autre investissement moins imposé comme ceux présentés ci-dessous.
II – Les revenus de la location meublée non professionnelle
Vous louez meublés des locaux destinés à l’habitation. Rentrent dans cette catégorie les résidences services, étudiantes, médicalisées pour personnes dépendantes, de tourisme…
Nous privilégions les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD). En effet, ces résidences présentent l’avantage, lorsqu’elles sont en exploitation, de générer des revenus importants (ainsi pour nos dernières sélections, le taux de loyer est de 5,10 %), revalorisés (en moyenne entre 1,5 et 2 % l’an), sécurisés grâce au bail commercial (si l’exploitant est de premier plan) et sans souci de gestion (exploitant professionnel).
De plus, vous bénéficiez d’une fiscalité attrayante (amortissements). Pourquoi privilégions-nous l’EHPAD ? Certes le bénéfice de la garantie du bail commercial est sécurisant si vous avez un exploitant de premier ordre.
Mais, c’est encore mieux lorsqu’il y a un vrai besoin derrière. Ce qui est malheureusement le cas. En effet, la demande existe car les personnes âgées dépendantes vont être de plus en plus nombreuses. Compte tenu de leur niveau de dépendance, elles ont besoin d’un grand nombre de services, elles ne peuvent rester à domicile.
Conclusion : même si le loyer peut sembler cher, ces établissements constituent la seule issue convenable pour ces personnes.
Reprenons le cas de notre Docteur P. qui investit dans cet EHPAD à la Seyne sur Mer 179 031 € (frais d’acquisition inclus) pour des revenus annuels de 9 059 €/an avant impôts.
Fiscalité des revenus du LMNP (hors Censi Bouvard)
L’intérêt de la fiscalité du LMNP est l’amortissement. En effet, dans ce cadre, le bien acquis est amorti. Cet amortissement est une charge fiscale déductible, qui vient donc gommer en partie fiscalement vos revenus imposables et sur longue période. Ainsi, vous percevez des revenus peu imposés.
Fiscalité des revenus du LMNP en Censi Bouvard
La stratégie alternative pourrait être l’acquisition, dans le cadre de la loi Censi Bouvard, d’un appartement dans un EHPAD en l’état futur d’achèvement, ou dans une résidence étudiante ou encore dans une résidence d’affaires. En effet, vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt de 18 % répartie de manière linéaire sur 9 ans, ce qui revient à un rendement supplémentaire annuel de 2 % durant 9 ans, car même à la retraite, vous payez des impôts.
Ainsi, le Docteur P. pourrait choisir entre un EHPAD à côté de Mougins qui lui donnerait un taux de revenus de 4,60 % + 2 % de réduction d’impôt par an ou une résidence étudiante à Marseille (plus petit budget) lui procurant un revenu de 4 % + 2 % de réduction d’impôt ou encore une résidence d’affaires à Roissy avec un taux de revenus de 4,75 % + 2 % de réduction d’impôts.
Pour ce qui est des revenus produits, ils sont imposés dans la tranche dans laquelle vos retraites sont imposées, normalement tranche peu élevée durant la retraite. Dans le cas contraire, préférez la fiscalité du LMNP hors Censi Bouvard.
L’idéal pour optimiser fiscalement l’opération est de la financer avec un crédit in fine durant votre activité professionnelle car vous disposerez ainsi de déficits en report qui viendront gommer fiscalement les revenus produits durant la retraite et notamment de manière importante avec l’option amortissement. En conclusion, la retraite se prépare…
III – Les revenus retirés de contrats d’assurance-vie ou de contrats de capitalisation
Cette solution permet également de générer des revenus peu ou pas imposés. L’assurance-vie ou le contrat de capitalisation restent d’excellents outils de gestion très adaptables et très ouverts, pouvant présenter une large palette de placements : fonds euro (prudent), actions, SCPI de rendement (sans l’inconvénient de la fiscalisation des revenus)…
Fiscalité des revenus produits par les rachats : après 8 ans, intérêts et produits financiers sont exonérés (sauf CSG/CRDS) dans la limite d’un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple. Au-delà, la taxation est de 7,50 % (plus CSG/CRDS).
Dans notre exemple, Monsieur V. investit le solde en assurance-vie, soit 202 358 € lui permettant de produire 8 094 €/an avant impôts en tenant compte d’un rendement annuel moyen de 4 % en panachant fonds euros et SCPI de murs de boutiques dans ces contrats.
Synthèse
Grâce à nos recommandations, notre Docteur P. pourra percevoir les revenus complémentaires suivants (sans toucher au capital) :
- SCPI 10 000 € (avant impôts)
- EHPAD 9 059 € (avant impôts)
- Assurance-vie 8 094 € (avant impôts)
TOTAL revenus estimés 27 153 € (avant impôts) avant revalorisation du capital
Conclusion
Les solutions pour produire des revenus ne manquent pas. Il convient de les choisir en tenant compte de la conjoncture économique du moment et bien évidemment en tenant compte de leur fiscalité car celle-ci peut amputer sérieusement votre revenu !
Enfin, vous l’aurez compris, il n’existe pas de produit miracle. Il est toujours vivement conseillé de diversifier, de s’adapter et aussi d’opérer des arbitrages quand il le faut : ce qui est vrai aujourd’hui ne l’est pas nécessairement demain !
