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Immobilier or not en 2018

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Comme vous le savez, 2018 est l’année blanche, en attendant l’année 2019, année du prélèvement à la source. La particularité de l’année blanche est de prévoir une neutralisation de vos impôts sur les revenus 2018, pour tout ce qui concerne les revenus dits courants.

En conséquence, avant d’investir en immobilier cette année, vous devez vous interroger sur l’impact de vos investissements, du moins en termes fiscaux.

Investissements en loi pinel ou loi Malraux

Ces investissements immobiliers génèrent des réductions d’impôt. En conséquence, ils peuvent être réalisés.

Avec l’année blanche, la réduction d’impôt due sera soit remboursée soit reportée l’année suivante. D’après les textes, il s’agirait plutôt d’un remboursement. Mais il nous semble tellement curieux que l’Etat envisage de rembourser les contribuables que nous pensons qu’il s’agira plus probablement d’un report de réduction d’impôt sur l’année 2019. Mais à vérifier et à suivre…

Rappelons que pour la loi Pinel

Loi PINEL : la réduction est annuelle et peut s’étendre sur 6, 9 ou 12 ans avec des réductions d’impôts allant de 12 % à 21 %.

Attention, n’oubliez pas que cette réduction d’impôt est plafonnée à 5500 € /M2 et qu’elle est déclenchée l’année de la livraison. Ainsi, à titre d’exemple, pour un achat en 12/2017, la livraison ne sera souvent effective qu’en 12/2019.

Rappelons que pour la loi Malraux (secteur sauvegardé)

La réduction d’impôt est égale à 30% des travaux réalisés et que vous bénéficiez de celle-ci dès l’année d’acquisition, sans attendre la livraison. De plus, c’est généralement étalé que sur 2 ou 3 ans au maximum. Vous récupérez ainsi beaucoup plus vite l’intégralité des réductions d’impôt.

Enfin, le plus souvent, en loi Malraux, les opérations de réhabilitation ont lieu en coeur de ville. Ce qui est un atout.

L’Investissement en déficit foncier

Quant à lui constituera une opportunité à saisir car pour 100 euros de travaux déductibles en 2018, vous bénéficierez d’un supplément déductible de 50 € en 2019. Soit un total de travaux engagés de 100 pour 150 € de travaux déductibles !

Ces montants de travaux seront presque autant de déficits reportables puisque les revenus fonciers ne seront pas imposables en 2018. Et n’oublions pas que les déficits fonciers sont reportables durant 10 ans sans plafonnement.

Bien sûr, pour réaliser ce type d’opérations, il faut au moins 10 à 12 000 euros de revenus fonciers, ce qui est relativement courant avec les murs de vos cabinets. Nous vous invitons à faire réaliser des simulations de vos projets pour voir si le jeu en vaut la chandelle.

Exemple

Vous réalisez un investissement de 50 000 € en foncier. Vous devez réaliser des travaux à hauteur de 100 000 € pour rénover cet appartement (parties privatives + parties communes). 100 000 € seront déductibles en 2018 et 50 000€ en 2019.

L’investissement en monument historique

Il convient de l’éviter si vous n’avez pas de revenus exceptionnels car seuls ceux-ci seront imposables en 2018.

Il faut savoir que les travaux afférents aux monuments historiques ne sont déductibles que sur le revenu global. Si celui-ci n’est constitué que de revenus courants, il ne sera pas imposable en 2018. En conséquence, dans cette hypothèse, votre investissement en monuments historiques ne servirait à rien. En revanche, vos revenus exceptionnels pourront bien être efficacement réduits par cet investissement.

En effet, un mécanisme particulier est mis en œuvre : 100 € de travaux en monument historique en 2018 permettra de déduire 100 sur les revenus exceptionnels en 2018 et 50 du revenu global en 2019.

Une opportunité à saisir ! Les revenus exceptionnels sont les dividendes, les actions gratuites, les stocks options, les plusvalues mobilières…

En conclusion, une opportunité à saisir, dans certains cas bien précis.

Exemple

Cet investisseur décide d’investir en monument historique pour un montant de 210 000 € (tous frais payés) car son épouse bénéficiera de vente de stocks options cette année, revenus exceptionnels s’il en est. Résultat, ils vont bénéficier d’économies d’impôts de 98 700 € au total pour 2018 et 2019.

L’investissement immobilier en nue-propriété

Il ne génère aucune particularité par rapport à l’année blanche. Juste être attentif à l’IFI. L’investissement en nue-propriété permet la neutralité par rapport à cet impôt pour un investissement en immobilier. Cet investissement n’augmente ni ne diminue votre situation imposable. Il vous permet ainsi de réaliser un investissement immobilier sans augmenter votre IFI.

Cette démarche reste toujours d’actualité quand il s’agit de préparer sa retraite ou encore pour réaliser un investissement bénéficiant d’une décote, sans payer d’impôt sur le revenu. Ou encore pour transmettre.

L’investissement immobilier en meublé

il reste d’actualité. Non concerné par l’année blanche, il vous permet de bénéficier de revenus élevés non imposés et sur de nombreuses années.

Notre conseil

Cette année particulière peut être l’occasion de saisir de belles opportunités… Dans tous les cas, il est recommandé de réaliser une simulation financière afin de vérifier l’effort d’épargne qui vous sera demandé pour réaliser cet investissement.

Et attention, ne vous fiez pas au chant des sirènes et aux simulations, par trop séduisantes et peu réalistes…

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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