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La loi Demessine

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Méconnue cette loi existe depuis le 1er janvier 1999. Je vais vous définir les grands points de cette loi qui a toute sa place dans l’éventail des possibilités d’investissements ouvrant droit à une réduction d’impôts.

Définition

Les personnes qui réalisent des investissements locatifs entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2010 (amendement du dispositif de janvier 1999) dans des résidences de tourisme classées situées dans certaines zones rurales ont droit à une réduction d’impôts.

Ces investissements peuvent être réalisés en acquisition directe dans le neuf ou en VEFA, par l’intermédiaire d’une société, non soumise à l’IS ou en réhabilitation. (CGI art.199 decies E à 199 decies G).

Obligations du statut

Le propriétaire doit s’engager à louer nu pendant une période d’au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence de tourisme.

Les logements ou les titres doivent être tenus en pleine propriété et les revenus de la location imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Logements concernés

A usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été utilisés.

Les périodes de séjour

Le propriétaire peut avoir des périodes de séjour sous deux conditions :

  • Ne pas dépasser huit semaines par an
  • Que le revenu brut foncier déclaré par le bailleur corresponde au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l’exploitant en l’absence de toute occupation par le propriétaire.

Les zones éligibles

Ces logements doivent être situés dans une Zone de Revitalisation Rurale ou dans une zone inscrite sur la liste, pour la France, des zones concernées par l’objectif n°2 du règlement du Conseil des Communautés Européennes relatif aux fonds structurels.

Les logements

Ils doivent être exploités par une seule personne physique ou morale et doivent bien entendu faire partie d’une résidence de tourisme classée qui réponde aux critères suivants :

  • Capacité d’hébergement de 100 personnes au moins.
  • Les logements doivent être mis à disposition des utilisateurs meublés.
  • Minimum de recherche de clientèle étrangère : 1.5% du CA ou mise à disposition via des Tours Opérators afin que 20% de la capacité d’hébergement soient réservés à une clientèle étrangère.
  • Location à la journée, semaine, ou mois excluant la RESIDENCE PRINCIPALE.
  • L’exploitant doit proposer aux résidents un minimum d’équipements et de services communs.

Les avantages fiscaux

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du bien HT majoré des frais d’acte. Montant de la réduction : 25% de cette base

Plafond de la base :

100 000 € pour un couple et la moitié pour un célibataire soit une réduction d’impôt de 25 000 € pour un couple et de 12 500 € pour un célibataire.

Modalités d’imputation :

La réduction est étalée sur 6 ans donc 1 /6 par an de l’avantage maximum théorique.
Si la déduction excède l’impôt dû, aucun remboursement ne sera effectué, il s’agit donc de bien cibler son investissement.

Récupération de la TVA
Donc assujettissement. Amortissement sur 20 ans à partir de la 9ème année au prorata temporis en cas de vente.

Abattement forfaitaire de 6% sur les revenus locatifs pendant les 9 premières années.

Les questions à se poser

  • Comment et à qui revendre ?
  • Le bail commercial sera t-il renouvelé ?
  • A quelles conditions ?

Conclusion

Les avantages avec la réduction d’impôt et la récupération de la TVA vous donnent une réduction d’impôts de 39% sur l’investissement pour un investissement de 100 000 € pour un couple, ce qui n’est pas inintéressant.

La location est assurée par un bail commercial au profit du gestionnaire. Bien regarder les conditions du bail qui doit être “ferme”.

Faire attention au montant des loyers, il faut qu’il corresponde aux prix du marché.

La revente au-delà de 15 ans n’offre pas de plus value imposable, mais attention il reste une partie de la TVA à réintégrer.

Ce type d’investissement est réservé à des personnes qui veulent utiliser le bien pour leur loisir toutefois, ils peuvent aussi le récupérer plus largement au delà de la période des 9 ans.

La défiscalisation peut également venir en complément d’un autre type d’investissement. Rappel des possibilités de défiscalisation en fin d’année : Loi Malraux (rénovation de l’ancien en secteur sauvegardé) ; Loi Girardin (dom-tom) ; Loi Demessine ; FCPI ; Retraite Madelin.

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A propos de l'auteur

Alain CARNEL

CPI Investissements
Conseil en gestion de patrimoine
CIF n°A008700 auprès CIP. asso. agréée AMF


Téléphone : Tél. : 01 43 05 97 80

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