Dans ces périodes de troubles financiers, l’investissement immobilier locatif retrouve de son panache non pas en terme de prix mais en terme de stabilité et c’est bien normal. En effet, le législateur a mis plusieurs formules en place. Deux d’entre elles, la loi Borloo- de Robien et la loi Malraux, sont spécialement adaptées aux investisseurs qui cherchent à être leur propre maître afin de ne pas rentrer dans des systèmes plus ou moins complexes, de qualité mais limités quant à l’indépendance de leur gestion.
Les dispositifs Borloo-de Robien et Malraux sont intéressants pour plusieurs raisons :
- Vous êtes seul maître à bord de votre investissement et vous le contrôlez.
- Vous pouvez diversifier selon vos possibilités d’endettement.
- Vous pouvez acquérir plusieurs lots au lieu d’un lot plus important.
- Il existe plusieurs durées d’obligation de louer le bien, ce qui facilite vos possibilités de revente, si cela s’avère nécessaire.
- L’état participe au financement du bien par « la carotte fiscale » qu’il vous donne.
- Le locataire participe également au financement de votre opération.
Vous êtes seul maître à bord : vous n’êtes pas dans le cadre d’une gestion générale (type gestion de résidence de tourisme ou maison de retraite). Les gestionnaires proposent des mandats de gestion comprenant la garantie de loyers impayés et les garanties de vacance et carence locatives. Vous pouvez également gérer seul et votre assureur peut également vous proposer l’assurance des loyers impayés.
Selon vos possibilités, vous avez accès à différents types d’investissements, notamment par le niveau de votre fiscalité : Vous devez donc vérifier avec votre conseil en gestion de patrimoine la faisabilité d’une telle opération, il vous fera des simulations afin de déterminer le meilleur investissement possible pour votre profil fiscal.
Vous pouvez acquérir plusieurs lots, la diversification est toujours un aspect à prendre en compte. Dans ce cas il faudra tenir compte de votre endettement et des durées d’investissements déjà accumulés afin de prévoir comment vous diversifier pendant cette durée. Vous pouvez cumuler différentes lois de défiscalisations dans la mesure de vos propres limites.
La durée de location varie selon les dispositifs choisis soit à l’intérieur même du dispositif, soit selon les différents dispositifs. Loi Malraux : 6 ans en loyer libre et 9 ans s’il y a une subvention, ANNAH en loyer intermédiaire. Loi Borloo : 9 ans de location obligatoire, au delà, option pour deux périodes consécutives de trois ans si vous désirez continuer à bénéficier de l’amortissement. Dans le cas contraire, vous avez la possibilité de revenir au droit commun. Attention : Si vous ne respecter la durée obligatoire de location, il y aura une remise en cause de avantages fiscaux. Je préconise tout de même un investissement immobilier locatif, quelque soit l’obligation de louer, d’une durée minimum de 12 ans (hors plus value imposable au bout de 15 années de détention, selon la législation actuelle).
L’état participe à l’abondement de votre mensualité en vous octroyant une économie d’impôt qui, dans les fortes tranches de revenus, est conséquente.
Le locataire participe au financement en réglant le loyer, mais il est important de savoir que les sociétés de gestion ont aujourd’hui à leur disposition des garanties locatives qui contribuent à sécuriser votre investissement : cela a un coût entre 4 et 5 % du loyer, sachant que les honoraires de gestion s’élèvent à 6 à 7 %, soit des frais de gestion globaux entre 10 et 12% du montant du loyer.
La stabilité de l’immobilier
La stabilité de l’immobilier vous permettra d’obtenir et d’atteindre votre objectif de placement, important car seul reste en définitive le solde net après la vente du bien. Si le bien perd de sa valeur, le loyer reste toujours aux conditions du bail. De toute manière, cette valeur va remonter (pour ex : les années 90 ont connu une chute de l’immobilier jusqu’en 1999, et voyez aujourd’hui !). Pour illustrer ces propos, voici deux simulations d’investissement, et Loi Borloo et Loi Malraux.
Simulation Loi Borloo et de Robien recentré (neuf)
Rappel du principe Borloo :
- Amortissement de 6% sur 7 ans, puis 4% sur 2 ans, puis possibilités de deux périodes de trois ans à 2,5%, soit un amortissement total pouvant aller à hauteur de 65% du bien acquis ;
- Abattement sur les revenus locatifs 30%;
- Obligation de louer en résidence principale du locataire pendant 9 ans ;
- Foyers fiscaux du locataire et du bailleur différents ;
- Plafonds de loyers déterminés par zone (A, B1, B2, C);
- Respect d’un plafond de ressources du locataire.
Rappel du principe de Robien :
- Déduction de 50% (amortissement de 6% sur 7 ans, puis 4% sur 2 ans) du montant de l’investissement sur 9 ans.
- Obligation de louer en résidence principale du locataire pendant 9 ans ;
- Le locataire peut être un ascendant ou un descendant du contribuable, s’il n’appartient pas au même foyer fiscal que le bailleur ;
- Plafonds de loyers déterminés par zone (A, B1, B2, C).
Exemple chiffré en application de la Loi Borloo populaire :
Appartement à coté de Saint-Malo type 3 pièces, 58,60 m2, 2e étage, petite résidence mixée avec des propriétaires résidents (Important pour la revente).
- Acquisition frais de notaire inclus : 167 600 € Prêt amortissable : 20 ans à 4,7%
- Loyer : 495 € par mois (garantie carence et vacance locative, et loyers impayés)
- Taux d’imposition : 40%
- Progression loyer et vente : 1%
Résultats :
- Economie d’impôts : 61 308 €
- Différentiel entre votre loyer et vos dépenses mensuelles : 740 €
- Différentiel moyen incluant l’économie d’impôt : 445 €
- Votre bien est payé par l’état pendant pratiquement 7 ans (6,9).
En pourcentage :
- Payé par l’état : 20,52%
- Payé par le locataire : 43, 77%
- Payé par vous : 35,71%, vous ne payez donc que 35,71% de votre investissement vous aurez compris que vous générez un levier de trésorerie du seul fait de l’économie d’impôt et du locataire.
Simulation Loi Malraux
Rappel du principe Malraux :
La loi a été créée afin de réglementer la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et de faciliter la restauration immobilière dans un cadre juridique sans comporter de dispositions fiscales, 92 villes en France sont situées dans un secteur sauvegarder. Par principe, il est préférable de vous faire assister par votre conseil en gestion de patrimoine pour ce type d’investissement.
La procédure à suivre est minutieuse pendant la durée des travaux. Le montant total des travaux est déductible de vos revenus globaux sur (en général) deux ans à raison de 50% par an.
Exemple chiffré :
- Appartement à Chalons-sur-Saône, type 3 pièces 63 m2
- Acquisition frais de notaire inclus : 210 410 € (foncier et travaux) dont travaux : 131 910 €
- Prêt in fine, 15 ans à 4,7% (dans la réalité sont mis en place deux prêts : l’un pour le foncier et l’autre pour les travaux, ici regroupés en un seul prêt pour simplification)
- Loyer : 580 € par mois
- Taux d’imposition : 40%
- Progression loyer et vente : 1%
Résultats :
- Economie d’impôts : 65 834 €
- Différentiel entre votre loyer et vos dépenses mensuelles : 418 €
- Différentiel moyen mensuel incluant l’économie d’impôt : 17 €
- En adossant un contrat d’assurance vie avec 51 000 € et en versant votre économie d’impôt, soit 65 834 € avec un rendement de 4 %, à la 15e année, votre bien est PAYE.
En pourcentage :
- Payé par l’état : 22,10%
- Payé par le locataire : 37,61%
- Payé par vous : 40,28%, vous ne payez donc que 40,28% de votre investissement, vous aurez de nouveau compris que vous générez un levier de trésorerie du seul fait de l’économie d’impôt et du locataire.
Vous pouvez prendre un crédit à 100%, c’est le prix packagé ou « acte en mains ». Il comprend : le prix de l’immobilier, les frais de notaire, les frais d’hypothèque, les intérêts intercalaires, les frais de dossier bancaire, les frais de procuration, les frais de règlement de copropriété.
Le prix packagé a un double avantage : Il constitue l’assiette de la défiscalisation, frais inclus (notaire, hypothèque, frais de dossier banque, procuration etc.). Et le financement peut parfois se faire sur le prix packagé, c’est-à-dire à 100%, sans apport (suivant acceptation des banques).
Conclusion
L’investissement immobilier reste certainement le plus stable, et ce même si la fiscalité est la plus élevée. Ce qu’il faut voir et intégrer dans votre investissement, c’est votre OBJECTIF : des revenus complémentaires ou bien une vente après avoir capitalisé sur le bien ? En termes de gestion de patrimoine, les nouvelles dispositions législatives donnent des opportunités de démembrement dans le cadre d’éventuelles donations, et dans ce sens, les options sont intéressantes.
Reste la règle fondamentale à respecter pour tout investissement immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Le choix est à faire par rapport à un potentiel économique : industrie, tourisme, moyens de communication et de transport. Le choix est à faire par rapport à un emplacement : proximité préfecture, mairie, hôpitaux, écoles et universités, quartier commerçant, stationnement, transports en commun (bus, TGV). Enfin, le choix est à faire en fonction de la demande locative.
