Lorsque vous réalisez un investissement, vous souhaitez qu’il soit efficace, donc rentable ! Mais, si en plus d’être rentable, il peut répondre à de multiples objectifs, tels que réduction d’impôts sur le revenu, réduction d’ISF voire exonération d’ISF, donation aux enfants, …et compléter vos revenus durant la retraite… vous allez nous demander le nom de ce produit miracle ! Eh bien, lisez et découvrez !
Il existe des produits, avec des caractéristiques particulières lesquels, si on sait les utiliser, en respectant bien entendu les textes fiscaux, deviennent tout simplement « géniaux » car ils permettent d’optimiser au mieux votre situation.
Pour atteindre cet optimum, avant toute chose, il faut recenser vos objectifs, prendre en compte vos situations patrimoniale et fiscale particulières et alors telle une pièce de puzzle, le produit trouvera naturellement sa place dans votre patrimoine.
Mais, rien ne vaut une étude concrète.
Prenons le cas du Docteur F.
Celui-ci est encore en activité. Il souhaite prendre sa retraite dans une dizaine d’années et réaliser un investissement pour compléter ses revenus durant cette période, sans les augmenter aujourd’hui car il cherche plutôt à réduire ses impôts dès maintenant.
D’autre part, à compter de septembre, il ne va plus payer d’ISF avec le seuil de 1 300 000 € et il souhaite consolider cette situation dans le temps, en réalisant une donation à son fils unique.
Modifications ISF
Désormais, si votre patrimoine est inférieur à 1 300 000 €, vous n’êtes plus soumis à l’ISF. A compter de 2012, pour les patrimoines dont la valeur nette taxable est supérieur à 1 300 000 €, le taux de taxation sera de 0.25 % dès le premier euro et pour les patrimoines dont la valeur nette taxable excède 3 000 000 €, le taux de taxation sera de 0.50 %, également dès le premier euro. L’abattement de 30 % sur la résidence principale quant à lui subsiste, bien sûr. Toutefois, pour cette année 2011, l’ancien barème est maintenu, et donc rien de changé pour les patrimoines imposables supérieurs à 1 300 000 €. L’ISF sera à payer pour le 30/9/2011 au plus tard. Une bonne nouvelle toutefois pour les contribuables ISF dont la valeur du patrimoine nette taxable est inférieure à 3 000 000 € : dès 2011, ils seront dispensés de produire les justificatifs des dettes et des réductions d’impôts à l’appui de leur déclaration. A compter de 2012, ceux dont le patrimoine taxable est compris entre 1 300 000 € et 3 000 000 €, n’auront plus de déclaration spéciale ISF à souscrire, Ils porteront directement dans leur déclaration de revenus le montant du patrimoine net taxable. Enfin, le bouclier fiscal est supprimé à compter de 2013.
Notre docteur F., pour atteindre tous ses objectifs simultanément, envisage de réaliser un investissement immobilier locatif dans une résidence de tourisme meublée, dans le cadre fiscal Censi Bouvard avec réduction d’impôt de 18 % du prix de revient de l’acquisition.
Critères de choix d’une résidence de tourisme
Pour valider ce choix, dans ce cadre particulier, il faut être très sélectif, s’agissant de l’emplacement. Plus encore qu’en immobilier traditionnel. En effet, votre résidence ne sera « remplie » et donc louée, sans aléa, que si elle est située dans un lieu très touristique, très bien situé : exemple, presqu’île de Giens, les pieds dans l’eau, destination très bien desservie (aéroport, TGV et autoroute à proximité), disposant d’un environnement naturel très préservé (un atout qui se valorisera dans les années à venir !).
Ensuite, au risque de nous répéter, il faut retenir un exploitant de premier ordre, avec une large surface financière, un savoir-faire et une expérience réussie sur la durée ! Reste ensuite à valider le bail, pièce maîtresse de ce type d’investissement, le niveau du loyer et les charges.
Dans notre exemple de la presqu’île de Giens, les seules charges à prendre en compte pour l’investisseur sont la taxe foncière et un forfait de 250 € pour les charges de copropriété. Le reste étant à la charge de l’exploitant. Le loyer quant à lui est de 4.30 % (du prix d’achat hors taxes) revalorisé ! Ce qui est tout à fait compétitif pour une résidence entièrement rénovée et très bien située. Nous jugeons ce projet porteur et le validons.
L’investissement du docteur F. permet d’anticiper un revenu annuel complémentaire estimé à 9 981 € dans une dizaine d’années, pour sa retraite et sans souci de gestion. Il pourra en outre bénéficier de la réduction d’impôt de 18 % du prix de revient de l’investissement, réparti sur 9 ans, de manière linéaire.
Concrètement, l’investissement est de 199 902 € hors frais et hors taxes. La réduction d’impôt est estimée à 3 998 € par an pendant 9 ans. Ainsi, durant 9 ans, les revenus sont de l’ordre de 6,30 % presque net entre les 4,30 % de revenus de l’investissement et les 2 % de réduction d’impôt. Ces revenus sont nets d’impôts si l’investissement est réalisé à crédit.
Le docteur F. était jusque-là imposé à l’ISF.
Mais avec le nouveau seuil de 1 300 000 €, il est désormais exonéré d’ISF ; il souhaite pérenniser cette situation et aussi aider son fils, comme nombre de nos clients aujourd’hui.
Modifications donations
Il va donc faire une donation de 99 951 € à son fils en totale exonération d’impôt grâce à l’abattement de 150 000 €, sachant qu’il ne lui en a fait aucune jusqu’à présent. En réalisant cette donation de 99 951 €, il disposera encore de 50 049 € à donner sans payer de droits de mutation. Au-delà il devra désormais attendre 10 ans pour que l’abattement de 150 000 € se reconstitue au lieu des 6 ans que nous connaissions il y a encore peu. Rappelons que Madame dispose de la même possibilité de donner 150 000 € à son fils en exonération de droits, s’il s’agit de capitaux provenant de son patrimoine personnel.
D’autre part, chacun d’eux dispose toujours d’une possibilité supplémentaire de don d’argent de 31 865 € (pour 2011). Ces dons ne pouvaient jusqu’alors être réalisés qu’une seule fois. Ils devaient être faits par des donateurs dont l’âge ne devait pas dépasser 65 ans. Dorénavant, la limite d’âge est portée à 80 ans et ces dons peuvent être renouvelés tous les 10 ans. Rappelons qu’ils peuvent être réalisés en faveur d’un enfant, un neveu ou une nièce.
Par ailleurs, on parle beaucoup d’augmentation des droits de succession et de donation en ligne directe.
Soyez rassuré, elle ne concerne que les deux dernières tranches du barème d’imposition qui passent de 35 % à 40 % pour la fraction de part nette taxable de 902 838 € à 1 805 677 € et de 40 à 45 % pour la dernière tranche correspondant à la fraction de part nette taxable supérieure à 1 805 677 €. Ceci ne concerne pas le tout un chacun !
Pour aider leur fils et lui constituer une sorte de rente (quitte à percevoir un peu moins de revenus complémentaires durant la retraite), les parents souhaitent que celui-ci investisse en indivision pour moitié, à leurs côtés (grâce aux capitaux reçus en donation) dans l’appartement de la résidence de tourisme. Il est majeur et étudiant rattaché au foyer fiscal de ses parents.
Les conséquences de cet achat : le docteur F. réduit son assiette imposable à l’ISF de 99 951 € et prépare sa transmission de patrimoine en réalisant une donation à leur fils. Il réduit ses impôts sur le revenu car la réduction d’impôt va profiter à plein aux parents tant que le fils est rattaché au foyer fiscal, et ce, un bon nombre d’années ! Le fils, quant à lui, va bénéficier, pour moitié, de revenus réguliers et sans souci. Lorsqu’il commencera à travailler, il sera détaché et pourra bénéficier de la moitié de la réduction d’impôt. Tous les objectifs du docteur F. sont ainsi satisfaits.
Le projet sélectionné par notre client est porteur, grâce à l’environnement privilégié retenu et la qualité du site !
Il existe bien entendu d’autres possibilités d’investissements suivant le même montage, mais l’essentiel est de répondre à vos objectifs ! Ainsi, si le Docteur F. avait disposé d’un budget plus important, il aurait pu investir dans cette même résidence, mais en location meublée non professionnelle, pour 355 000 € hors taxes, avec un revenu de 5 %, non imposé durant 25 ans, grâce à l’amortissement du loueur en meublé non professionnel. Bien évidemment, dans cette hypothèse, il n’aurait pas bénéficié de la réduction d’impôt car il aurait profité de l’amortissement. Eh oui, on ne peut pas tout avoir.
Le produit, de qualité bien sûr, devient miracle s’il est adapté à vos besoins…
