Votre niveau de revenus durant la retraite vous inquiète car vous savez que vous aurez à faire face à un sérieux gap. Le mieux est de l’anticiper dès à présent et mettre en oeuvre des solutions concrètes pour constituer du capital. Quelle meilleure solution que l’immobilier pour cela ?
En effet, l’emprunt aujourd’hui est tellement bon marché que ce serait dommage de s’en priver. Car c’est bien le meilleur moyen de constituer de manière indolore un patrimoine important, quitte à le transformer en actifs financiers au fil du temps pour partie.
Eh oui, vous pouvez aujourd’hui emprunter sur 15 ou 20 ans à des taux défiant toute concurrence, de l’ordre de 0,90 à 1,35 %.
Mais sur quel actif immobilier allez-vous porter votre choix ? vous pouvez opter pour des investissements immobiliers défiscalisant ou pour des investissements de rendement ou encore en nue-propriété.
Par investissements de rendement, nous entendons soit des SCPI de rendement, soit de la location meublée. Dans les deux cas, il s’agit de générer d’importants revenus pour couvrir les mensualités de l’emprunt. Mais attention, car autant les revenus de la location meublée seront non imposés ou peu imposés sur longue période, autant avec les SCPI classiques de rendement, vous aurez à subir une fiscalité quelque peu confiscatoire. Dans cette dernière hypothèse, il sera plus intéressant d’opter pour certaines SCPI européennes car ainsi vous n’aurez qu’une très faible imposition sur les revenus et aucune CSG/CRDS.
EXEMPLE – vous souscrivez pour 100 000 euros de SCPI européennes. Le rendement est de 4,80 %. vous empruntez sur 20 ans. votre mensualité d’emprunt est de 486 euros et votre loyer (revenus SCPI) est de 400 euros. Il vous reste à payer environ 10 % d’impôts sur vos revenus, vous disposez donc d’un revenu net mensuel de 360 euros. votre effort d’épargne est donc de 126 euros par mois. En d’autres termes, constituer 100 000 euros de patrimoine immobilier, vous aura ainsi coûté 30 240 euros sur 20 ans ! Et nous n’avons pas tenu compte des revalorisations du prix de la part sur les 20 ans, ce qui pourtant est plus que probable !
Si vous êtes très peu imposé, vous pourrez alors investir sur des SCPI françaises en bénéficiant de revenus plus importants.
Ainsi notre sélection a encore délivré 5,26 % en 2018 !
Certaines SCPI françaises de rendement vous permettent de jouer le grand Paris (des actifs déjà détenus depuis plusieurs années vont bénéficier de ces probables plus-values immobilières) et les jeux olympiques… vous pouvez aussi opter pour un investissement en location meublée en résidences services. L’intérêt est que vous ne vous occupez de rien et l’imposition est très faible, voire inexistante.
De plus, le niveau des revenus est nettement plus élevé qu’en habitation nue, et peut aller jusqu’à procurer un revenu de 4 % dans le neuf et de 5 % avec des investissements sur le marché secondaire de la revente (soit de l’ordre de 3 à 4 % net d’impôts pour vous).vous pourrez opter pour des résidences étudiantes (exemple : Toulouse ou Montpellier) ou des résidences d’affaires (exemple : Saint-Germain en Laye ou vélizy) pour obtenir de telles rentabilités. Là encore, comme toujours soyez attentif à l’emplacement mais également à l’exploitant.
Bien sûr, vous pourrez également emprunter sur 20 ans.
EXEMPLE – Si nous prenons l’exemple d’un investissement de 180 000 euros, vos mensualités seront de 875 euros et vos loyers nets de 3 à 4 % selon votre choix.
Prenons par hypothèse, l’investissement vous procurant un rendement de 3 % net, soit 5 400 euros annuels. Votre effort d’épargne sera donc estimé à 425 euros mensuels.
Enfin, vous pouvez aussi souhaiter réduire vos impôts et utiliser votre économie d’impôts pour financer votre bien et ainsi doper la rentabilité de votre investissement.
En effet, clairement, ce qui est souvent occulté, c’est que votre prix de revient est très nettement réduit du fait de cette économie d’impôts. Du coup, par ricochet, votre rentabilité est d’autant plus importante.
Exemple – Cet investissement immobilier en déficit foncier.
Celui-ci se situe à Cannes, ville tout aussi prisée par les investisseurs étrangers que Paris. Bref, une valeur sûre et patrimoniale.
Investir en déficit foncier revient à acquérir un bien à rénover et faire les travaux de rénovation pour le louer. vous pourrez ainsi bénéficier de charges déductibles, qui se transformeront en déficits fonciers, reportables sur plusieurs années. Vous pourrez ainsi gommer vos bénéfices fonciers.
Les travaux seront exécutés aussi bien sur les parties privatives que communes. Ainsi, au terme des travaux, votre bien aura les garanties du neuf avec l’atout du charme de l’ancien, et le plus souvent un très bel emplacement de cœur de ville.
EXEMPLE – Le Docteur D. choisit d’investir à Cannes pour un montant de 300 000 euros et les travaux représentent 60 % de ce prix. Le bien est loué à titre de résidence principale pour 7 500 euros annuels. vos travaux vont induire une économie d’impôts estimée à 104 760 euros. votre bien vous revient donc à 195 240 euros. Votre rentabilité ressort à 3,80 %, ce qui est tout à fait performant pour un investissement patrimonial. Bien sûr, une fois les contraintes fiscales remplies, si toutes les conditions sont remplies et les formalités accomplies, vous pourrez très bien louer ce bien en location saisonnière et votre rentabilité sera démultipliée. Au bas mot, nous estimons la location annuelle à 17 000 euros ! Si vous confiez la location touristique à une agence spécialisée alors votre revenu ne sera plus que de 12 000 euros, soit une rentabilité de 6,15 % !!!!
D’autres solutions fiscales peuvent être étudiées comme la loi Malraux avec le plus souvent de très beaux emplacements comme versailles, Nîmes coeur de ville, ou encore en monuments historiques.
Tout dépend de votre budget et de votre situation fiscale.
Conclusion
voilà ainsi quelques pistes pour le moins efficaces pour constituer sereinement du patrimoine pour votre retraite. Bien évidemment, les solutions sont à étudier selon les capacités de chacun …!
