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Avantages fiscaux et centres villes en 2019

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2019 semble être enfin l’année de la prise de conscience de l’intérêt des logements anciens et des cœurs de ville et voit ainsi la naissance d’un « nouveau dispositif fiscal » destiné aux investisseurs désirant acquérir des biens locatifs dans l’ancien avec travaux.

Ou loi Pinel dans l’ancien

Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un bien immobilier ancien avec travaux situé dans certaines villes.

La réduction d’impôt porte sur le montant total de l’investissement, travaux de rénovation et les frais de notaire compris. Cerise sur le gâteau, les travaux pourront probablement bénéficier du taux réduit de TVA à 10 %, voire de 5.5 %. Ce qui rend ce dispositif particulièrement attrayant, d’autant que les taux d’intérêt sont toujours très bas.

Les conditions pour bénéficier de la réduction –

Le bien fait ou a déjà fait l’objet de travaux de rénovation éligibles, dont la nature sera définie par un décret à paraître. Ce peut être également un local n’étant pas destiné initialement à l’habitation mais qui fait l’objet ou a déjà subi des travaux de transformation pour devenir un logement.

  • L’investisseur devra acquérir le bien entre le 1/1/2019 et le 31/12/ 2021.
  • Le montant des travaux effectués et facturés par une entreprise doit représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération. Le bien doit être situé dans un centre-ville d’une des 222 villes éligibles à ce programme suite à la signature de la convention « cœurs de ville ».

Montant de la réduction d’impôt – Elle varie de 12 à 21 % en fonction de la période d’engagement de location (de 6 à 12 ans) et est appliqué sur le prix de revient total du bien.

Exemple – En 2019, le Docteur L. achète un bien avec travaux dans le centre-ville de Bourgoin Jallieu, éligible au dispositif DENORMANDIE pour un engagement de location de 12 ans. Le prix de revient est de 280 000 €. Le Docteur L. bénéficiera d’une réduction d’impôt de 58 800 € (5 600 €/an sur les 9 premières années et 2 800 €/an les 3 dernières années.

Les obligations de l’investisseur

  • Le bien devra être destiné à la location à titre de résidence principale pour le locataire qui pourra être un ascendant ou un descendant du bailleur.
  • Le bailleur devra respecter des plafonds de ressources du locataire établis en fonction de la composition de son ménage et de la zone de situation du logement (zone B2 et C).
  • Il doit également respecter un plafond de loyer fixé en fonction d’un décret dont les montants connus à ce jour sont :

Le Denormandie est-il intéressant ? L’idée d’investir en cœur de ville est une excellente idée. Mais pour réussir votre investissement, vous devez vous intéresser à l’avenir économique de la ville choisie et à son devenir. A-t-elle un potentiel ? Sinon passez votre chemin et préférez une autre ville ou un autre dispositif.

Est-il plus intéressant que la loi malraux ? le déficit foncier ? ou le monument historique ?

Tous ces dispositifs permettent de réduire vos impôts, en investissant dans l’ancien et le plus souvent en cœur de ville.

Ce qui va les distinguer, c’est la quote-part de travaux et votre situation fiscale particulière.

Loi Malraux

Ce dispositif est assez proche du Denormandie. Il comporte toutefois moins de contraintes et avec de nombreux atouts.

Pas de plafond de ressources et de loyer ! Les travaux représentent le plus souvent au moins 40 % du total et la réduction d’impôt est accordée en général sur les 3 premières années contre 6 à 12 ans pour le Denormandie ! Un tiens vaut mieux que deux tu l’auras !

De plus, l’intérêt immobilier de la loi Malraux est que le plus souvent ce sont des secteurs tout à fait délimités par certaines caractéristiques qui peuvent contribuer à terme à la valorisation.

Elle s’adresse aux investisseurs qui veulent bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente et surtout quasi-immédiate et concernent plutôt ceux dont la tranche est de 30 %.

Déficit foncier

Pour tous les contribuables disposant de revenus fonciers importants, le cadre du déficit foncier reste la meilleure alternative. En effet, vous pourrez imputer les travaux réalisés sur vos revenus fonciers et déduire jusqu’à 10 700 € du revenu global et reporter vos déficits fonciers durant 10 ans sans limite. A noter que l’investisseur est tenu de louer durant 3 ans après la dernière imputation sur le revenu global.

Rappel : vous achetez un bien ancien, le plus souvent en cœur de ville et vous réalisez des travaux de rénovation tant sur les parties privatives que communes (réfection toiture, plomberie, électricité, …). Le volume des travaux est souvent conséquent et représente en général au moins 40 % du coût total de l’opération.

Ce type d’opérations s’adresse donc à des contribuables avec des revenus fonciers bénéficiaires et se situant dans une tranche marginale d’imposition d’au moins 30 %.

Exemple – Le docteur D. dispose de revenus fonciers de 50 000 € qui augmentent tous les ans. Il réalise des travaux sur ses biens immobiliers pour 55 000 € et il achète à Antibes un appartement à rénover de 97 349 € avec des travaux de 197 650 €. Résultat : 146 600 € d’économies d’impôts et un coût d’acquisition estimé à 127 000 € sur 18 ans pour un bien qui, rénové, devrait valoir beaucoup plus.

Monument historique

La défiscalisation en monument historique s’adresse aux contribuables disposant de revenus importants, fortement imposés sur une tranche à 41 ou 45 %. Ce dispositif permet une déduction de 100% des charges et travaux éligibles des revenus fonciers et le déficit est déductible sans limite du revenu global. Mais l’inconvénient est la durée de détention du bien qui est d’au moins 15 ans, à compter de l’achat !

Comme pour le déficit foncier, il s’agit d’acheter un bien ancien et de réaliser d’importants travaux de rénovation.

Ceux-ci peuvent également représenter le plus souvent plus de 40 % du coût de l’opération.

Exemple – Le Docteur S. investit en monument historique pour un montant de 210 000 € (tous frais payés) car son épouse bénéficiera de vente de stock-options cette année (revenus exceptionnels s’il en est). Résultat, ils vont bénéficier d’économies d’impôts de 98 700 € au total pour 2018 et 2019.

Conclusion

Vous l’aurez compris, ce sera votre imposition et votre situation patrimoniale qui seront déterminantes quant au choix du dispositif le plus adapté à votre situation. Le mieux est bien sûr de faire réaliser la simulation de votre projet afin de vérifier s’il est bien adapté à votre situation.

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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Téléphone : 01 45 74 01 05

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