Cette solution patrimoniale, créée par le code civil avec Napoléon, recèle de nombreux atouts, et répond à de nombreux objectifs.
Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien.
Le droit de jouissance (occupation du logement ou perception d’un loyer…) revient à l’usufruitier et la nue-propriété au propriétaire sans qu’il puisse en jouir. Il sera plein propriétaire au décès de l’usufruitier.
Exemple
En cas de décès, le conjoint conserve l’usufruit et les enfants héritent de la nue-propriété.
Mais, ce démembrement peut être volontaire.
Il s’agit du démembrement temporaire. Il peut être appliqué aussi bien sur les SCPI que sur un bien en direct.
Dans les cas que nous allons vous présenter, l’investisseur est le nu-propriétaire : il ne touchera pas de revenu pendant une période déterminée. Ce dispositif peut vous faire réaliser de belles économies !
Les atouts du démembrement pour les SCPI
SCPI = Société Civile de Placement Immobilier.
En investissant en SCPI, vous ne devenez pas propriétaire d’un bien immobilier, mais de parts de société. A quels profils cet investissement peut-il convenir ?
Profil 1 – Je veux réduire mon ISF
La nue-propriété n’est pas imposable à l’ISF, c’est l’usufruitier qui l’est sur la totalité de la valeur de la propriété
Notre nouveau Président envisage de réformer l’ISF et ne taxer que l’immobilier. Le démembrement restera donc grandement d’actualité, car bien sûr, il continuera de réduire votre ISF, mais plus encore, il pourra même vous rendre non imposable !
Mais attention, il faudra anticiper l’extinction de l’usufruit (donc la récupération de la pleine propriété) !
Profil 2 – Je veux préparer la retraite
Grâce à la possibilité de choisir la durée du démembrement (5, 10 voire 15 ans), vous pouvez opter pour la constitution de revenus pour la retraite, période où ceux-ci baisseront sérieusement.
Exemple
Le Dr S. sera à la retraite dans 10 ans. Nous lui recommandons de souscrire des SCPI spécialisées dans le secteur de la santé pour 100 000 € en nue-propriété pour une durée de 10 ans. Il profite d’une décote de 35 %! A la retraite, il les récupère en pleine propriété pour une valeur de 153 846 €, et ce, sans compter les éventuelles revalorisations du prix de la part qui pourraient intervenir.
Profil 3 – La nue-propriété m’intéresse mais à terme je ne veux pas payer d’impôt sur le revenu
Mission impossible ? Et bien non… En effet, certaines SCPI européennes vous permettent grâce au jeu des conventions fiscales internationales, de bénéficier d’une fiscalité très favorable (de l’ordre de 10 % et pas de CSG/CRDS) sur les loyers perçus !
Sur ces SCPI, le démembrement est là aussi possible avec une décote à l’achat. Pendant 5 ou 10 ans, vous êtes nu propriétaire et ne touchez pas de revenus. A la fin de ce délai, la pleine propriété se reconstitue. En prime, presque pas d’impôt sur les loyers ainsi perçus !
Les atouts du démembrement pour l’immobilier en direct
Le dispositif fonctionne de la même manière, à la différence que vous achetez un bien immobilier et non plus des parts de SCPI.
L’investisseur acquiert la nue-propriété et l’usufruit est acquis simultanément par un bailleur social qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes. Attention, ce n’est pas automatique, il convient de vérifier la présence de ces différents points dans l’acte authentique !
Comme pour les SCPI, au terme du démembrement de propriété, la reconstitution de la pleine propriété est automatique et s’effectue sans frais, ni formalité. Mais l’expérience du commercialisateur du produit sera un atout indispensable !
Profil 1 – Constitution de capital patrimonial et défiscalisation ISF
Vous maximisez votre capacité d’investissement en n’achetant que la valeur de la nue-propriété (en ne payant que 60 % du prix par exemple). Cela vous permet donc d’ouvrir le champ des possibilités ! Vous pouvez ainsi vous permettre l’achat d’un bien parisien ou un superbe pied à terre sur la côte d’Azur. Mais il vous faudra être patient, car vous ne récupérerez votre bien qu’au bout de 15 ou 20 ans en moyenne. Mais, le jeu en vaut la chandelle.
Exemple
Le Dr F. vient d’acquérir à Paris 12e entre quais de Seine et le Bois de Vincennes, un bien d’exception, neuf, pour 6 606 € le mètre carré au lieu de 11 000 €! Durée du démembrement 20 ans.
Le Dr R. lui a investi au cœur du vieux Lyon IIIe, toujours dans le neuf pour 3 318 €/m2 au lieu de 5 100 €! Durée du démembrement 15 ans.
Nos clients feront l’économie de la valeur de l’usufruit, sans compter la revalorisation du bien et cerise sur le gâteau, ne plus être imposable à l’ISF.
Profil 2 – Constitution de capital patrimonial et défiscalisation des revenus fonciers
Les intérêts d’emprunt souscrits pour acquérir la nue propriété sont déductibles, alors même qu’aucun loyer n’est perçu. Cette déduction est rendue possible car l’usufruitier est un bailleur social.
De plus, le bien acquis sort également de votre ISF pendant la durée du démembrement.
Si vous souhaitez revendre avant la fin du démembrement, c’est tout à fait possible, la demande en nue-propriété est forte et non satisfaite.
Profil 3 – Je veux transmettre à mes enfants En donnant des biens sous démembrement, vos enfants pourront ainsi récupérer dans quelques années un bien d’exception à moindre frais pour tout le monde.
Exemple
Le Dr S a acquis un studio à Lyon III dont la valeur en pleine propriété est de 183 700 €.
Au bout de 3 ans, il décide de le transmettre à son fils unique.
Valeur de la nue-propriété transmise = 99 198 €.
Droits de donation à acquitter = 0 !
Autre atout de ces investissements, ils sont souvent proposés dans des métropoles et des agglomérations dont le dynamisme économique et les projets urbains réservent de fortes perspectives de valorisation, notamment Paris et le Grand Paris, la Côte d’Azur, la région lyonnaise, le pays genevois et l’arc Atlantique.
Conclusion
Que ce soit en SCPI ou en immobilier direct, le démembrement temporaire offre de réels atouts et vous permet de répondre à plusieurs objectifs en une opération (optimisation de la fiscalité, préparation de la transmission, constitution de patrimoine….).
Grâce à des conseils avertis, de belles opportunités peuvent s’offrir à vous.
