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IFI – impôt sur la fortune immobilière serait une excellente nouvelle !

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L’IFI chasse l’ISF dès 2018 ! Une excellente nouvelle pour un grand nombre d’entre vous car les modalités de calcul resteraient les mêmes mais la base taxable serait limitée aux biens immobiliers. L’abattement de 30 % sur la résidence principale resterait d’actualité.

Les contours restent toutefois encore flous par certains endroits. Dernière minute – Le ministre de l’Economie et des Finances, Monsieur Bruno Lemaire, a toutefois précisé que l’immobilier productif serait exonéré. Il faudrait entendre par là, l’immobilier professionnel. Ainsi, vos murs professionnels détenus via une SCI resteraient bien exonérés. Mais qu’en sera-t-il des SCPI détenant de l’immobilier professionnel (commerces, bureaux) , ou des Ehpad par exemple… ? La question reste posée. Il n’empêche,  à quelques points prés, vous pouvez déjà tenter d’approcher votre futur IFI ! Et notamment en sortant au moins déjà du patrimoine les contrats d’assurance-vie, les valeurs mobilières et les liquidités, valeurs qui ne feront plus partie de la base taxable.

Il est tout à fait intéressant de faire des estimations et calculs dès maintenant pour voir si vous êtes encore imposable. Et si c’est le cas, mettre en œuvre une stratégie pour sortir de l’IFI tout en joignant l’utile à l’agréable. A savoir, constituer du capital pour sa retraite ou encore préparer sa transmission ou tout simplement optimiser sa gestion de patrimoine.

La première chose à faire est d’auditer le patrimoine immobilier et céder les biens non rentables, après fiscalité ! Ces ventes permettront d’opérer des versements complémentaires sur vos contrats d’assurance-vie ou d’en ouvrir de nouveaux avant le 31/12/2017.

Exemple

Le Dr R. nous confie l’audit de son patrimoine. Constat : un certain nombre de biens ne sont pas rentables ; le patrimoine immobilier est ancien et les charges et travaux d’entretien sont importants. Résultats : la rentabilité de certains biens flirte avec les 1-1.5 % et ce avant fiscalité ! C’est le moment de les céder !

Nous savons en effet que les contrats d’assurance-vie ne seront plus taxables à l’IFI ! Nous savons également que la flat tax de 30 % tout compris ne s’appliquera qu’aux nouveaux versements et que pour les encours supérieurs à 150 000 €.

Or, actuellement, après 8 ans, vos contrats sont taxés à 23 % au-delà d’un abattement de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple marié. Donc taxation plus intéressante que la flat tax.

Conclusion – Faites des versements complémentaires sur vos contrats avant le 31/12/2017. Vous bénéficierez ainsi d’une fiscalité plus favorable sur les revenus à plus de 8 ans et réduirez votre future IFI, voire en sortirez ! C’est le double effet kiss cool !

Exemple

Le Docteur S. détient un patrimoine estimé à 1 800 000 € au sens de l’ISF. Le patrimoine taxable n’est plus que de 1 450 000 € sur les bases de l’IFI. Il décide de céder dès maintenant un de ses biens immobiliers non rentable car générant des charges et des revenus fonciers fortement taxés. Il récupérera 250 000 € qu’il placera avant le 31/12/2017 suivant des solutions adaptées à sa situation et à ses objectifs, et selon l’option retenue, il sera ou ne sera plus imposable à l’IFI.

Profitez-en pour souscrire de nouveaux contrats d’assurance vie nouvelle génération avec des fonds euros immobilier, dont le rendement est encore nettement supérieur à celui des fonds euros classiques. Attention toutefois, ils ne se valent pas tous…

Là encore, exit l’IFI et d’une pierre deux coups !!!

Vous pouvez également constituer du capital pour votre retraite et/ou préparer votre transmission de patrimoine grâce à l’achat en démembrement de SCPI ou d’un bien immobilier.

En effet, la nue-propriété n’est pas imposable. Le double effet kiss cool : vous réduisez temporairement votre IFI ou vous n’êtes plus imposable, et en même temps vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat des SCPI ou du bien immobilier, décote variable selon la durée.

Au terme bien sûr, l’usufruit rejoint la nue-propriété pour reconstituer la pleine propriété sans frais ni fiscalité.

Exemple

Le Dr P. souscrit pour 250 000 € de SCPI avec un démembrement de 10 ans, la décote est de 35 % ! C’est autant de moins dans l’assiette taxable IFI ! Au moment de la retraite, il récupère des revenus de l’ordre de 19 230 €, soit un rendement de 7.69 % sur la mise de départ ! En choisissant bien la SCPI, ces revenus ne seront que très peu imposables.

Donc l’intérêt est également économique et il vous permet ainsi de constituer plus de capital et donc plus de revenus pour la retraite ou d’accéder à des biens auxquels vous n’auriez pas eu accès notamment à Paris. Les budgets deviennent ainsi plus accessibles.

Vous pouvez également préparer votre transmission de patrimoine ! Pour ce faire, vous retenez un démembrement sur 20 ans sur un bien parisien, avec une décote par exemple de 45 % ! Quelques années plus tard, vous donnez ce bien à votre enfant. Les droits de mutation seront calculés sur cette nue-propriété, donc réduits. ET cette fois d’une pierre trois coups !

Enfin, pour réduire votre IFI, vous pouvez tout simplement réaliser des donations en faveur de vos enfants, dans la limite des abattements.

Attention

A l’avenir, la tâche de contrôle de l’administration fiscale sera beaucoup plus aisée qu’auparavant. En effet, en plus du fichier de valeurs immobilières à jour qu’elle détient, les patrimoines nettoyés des liquidités, valeurs mobilières et autres contrats d’assurance-vie seront beaucoup plus lisibles…Soyez vigilants !

Attention aux faux « amis » professionnels ! En effet, rappelons que les biens (financiers ou immobiliers) inscrits à l’actif de la SELARL doivent effectivement servir à l’activité professionnelle, pour être qualifiés de biens professionnels.

Dans le cas contraire, bien entendu, ces biens devront être déclarés (s’ils sont imposables à l’IFI bien sûr) !

Conclusion

C’est donc bien maintenant qu’il faut s’occuper de ce sujet, pour être prêt au 1/1/2018 ! C’est l’occasion de faire le point et d’adapter le patrimoine à ce nouvel environnement fiscal et économique de taux bas.

Vous l’aurez noté, à chacun sa solution…

Faites-vous conseiller !

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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