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Scpi ou comment se constituer un capital au moindre coût ?

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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des supports collectifs qui permettent d’acquérir des parts d’un portefeuille d’immeubles. Elles peuvent être très spécialisées (exemple commerces) ou diversifiées (panaché immobilier de commerces, de bureaux, d’entrepôts…).

Leurs secteurs d’intervention vont de l’immobilier tertiaire en passant par l’immobilier d’habitation jusqu’à l’immobilier très résidentiel. Dans tous les cas, on peut procéder bien entendu au démembrement des parts et n’acheter que la nue-propriété ou dans certains cas l’usufruit, et ce pour différentes raisons : économiques, fiscales, financières…

Nous allons voir qu’il existe plusieurs chemins pour faire la même chose. Mais, au final, le résultat peut être très différent.

Nous verrons que les options à prendre dépendent tant de la situation initiale de chacun (notamment financière et fiscale) que de la finalité recherchée.

Rappelons que la pleine propriété est composée de deux droits, la nue-propriété d’une part et l’usufruit d’autre part. Vous pouvez acquérir l’un ou l’autre en fonction de vos besoins.

Nous nous attacherons plus particulièrement ici à l’acquisition de la nue-propriété, pour à terme devenir propriétaire de l’intégralité du bien, notamment pour la retraite ou à l’acquisition de biens immobiliers dans le cadre de statuts particuliers pouvant tendre à produire des effets relativement similaires.

En achetant la seule nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote à l’achat puisque vous renoncez au revenu. Ainsi, en moyenne, par exemple, pour 5 ans, vous allez payer 85 % du prix en pleine propriété, pour 10 ans 65 % et encore moins pour 15 ans.

L’intérêt est donc d’abord financier car vous achetez moins cher, ce qui vous permet ainsi de constituer plus de capital pour votre retraite. Mais, il est également fiscal puisque vous renoncez aux revenus immédiats qui seraient imposés fortement.

Toutefois, en achetant ces parts en nue-propriété, nous nous heurtons à deux écueils : faire l’acquisition comptant mais il faut disposer du cash nécessaire, ou acheter à crédit, mais les intérêts ne sont pas déductibles. Ce qui est vraiment dommage, car vous êtes souvent nombreux à disposer de revenus fonciers qui pourraient du coup être réduits en imputant ces intérêts.

La solution – Acquérir des parts de SCPI spécialisées dans l’acquisition et la gestion d’immeubles en nue-propriété ou des parts de SCPI dites de plus-values.

Pourquoi ? Vous n’avez pas besoin de revenus fonciers fortement imposés, donc autant souscrire de parts de SCPI qui ne distribuent pas de revenus mais qui vont capitaliser.

D’autre part, vous allez pouvoir acquérir ces SCPI à crédit, dans ce cas vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt des autres revenus fonciers que vous générez.

Donc cet investissement génère un double effet kiss cool sur le plan fiscal !

Ces SCPI sont composées de la nue-propriété d’immeubles (dont l’usufruit est loué à des bailleurs sociaux), de biens relevant de la loi 48 (il en reste quelques-uns, certes rares), de viagers ou encore d’immeubles conventionnés. Dès que ces immeubles sont arrivés au terme de leurs contraintes, ou qu’ils se libèrent, la décote saute automatiquement et l’immeuble se valorise immédiatement ou au fil de du temps en fonction du temps restant à courir, selon la nature de la « contrainte ».

Vos parts de SCPI se valorisent donc automatiquement tousles ans en vertu des principes envisagés ci-dessus. De plus, vous bénéficiez de la valorisation économique des immeubles qui sont sélectionnés pour leur valeur patrimoniale. Ainsi, certaines SCPI n’investissent que dans Paris intra-muros ou première couronne. Généralement, sur ce type de SCPI, du moins pour celles intervenant sur ce créneau, on constate une plus-value moyenne de plus de 5% l’an sur 15 ans.

Performance à laquelle il convient d’ajouter de jolies économies d’impôts provenant de la déduction des intérêts du crédit souscrit pour l’acquisition de ces parts !

Ainsi, il sera intéressant d’analyser la composition du patrimoine et ce qu’il peut receler comme plus-value potentielle !

Exemple 1 – le Docteur L. souscrit pour 150 000 € de parts de SCPI composées exclusivement d’immeubles en nue-propriété.

Pour ce faire, il contracte un prêt pour de 151 500 € en crédit in fine (tous frais compris) et apporte 60 000 € en assurance-vie pour constituer le capital à rembourser au terme de 10 ans (remboursement du crédit).

Les économies d’impôts sont estimées à 25 570 €.

Pour constituer le capital à rembourser, nous lui conseillons de verser mensuellement sur le contrat d’assurance-vie une prime de 593 €/mois en plus des 60 000 € versés initialement.

Exemple 2 – Le docteur M. ne dispose pas de liquidités. Il souscrit pour 104 000 € de parts de ScPI et contracte donc un prêt amortissable de 105 200 € sur 20 ans.

Ses mensualités sont 591.28 € assurance comprise.

Le Docteur M. titulaire de revenus fonciers bénéficiaires, pourra ainsi bénéficier d’une économie d’impôts estimée à 17 520 €.

Point à souligner – Rappelons que lorsque la SCPI achète des immeubles, elle paye des frais d’enregistrement et de notaire.

D’une manière plus générale, cela signifie qu’au même titre que pour un investissement immobilier direct (qui génère des frais élevés), la souscription de parts de SCPI doit être envisagée comme un investissement de long terme (entre 10 et 15 ans), pour amortir ces frais. Avec la durée, la valeur de votre bien augmente et l’impact fiscal des intérêts d’emprunt s’accroit, c’est ainsi que l’opération devient largement gagnante.

Attention toutefois à la sortie avant l’échéance recommandée (10/15 ans), sous peine d’enregistrer une décote sur la valeur de vos parts !

A quels objectifs ces SCPI peuvent-elles répondre ?

Comme nous l’avons évoqué, à constituer du capital, accessoirement à réduire les impôts sur les revenus fonciers et enfin, préparer la transmission de patrimoine tout en écrasant la plus-value taxable et les droits de mutation ! Que du bonheur …

Conclusion

Des outils avec des effets de levier tout à fait intéressant dès lors qu’ils sont adaptés à vos objectifs. Faites réaliser votre simulation avant toute souscription.

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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