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Comment et quand renégocier son prêt ?

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Après avoir connu une longue période de baisse des taux, l’heure est désormais à la hausse. Face à cette situation, les emprunteurs s’interrogent : Le taux actuel de mon prêt est-il intéressant ? Ai-je intérêt à renégocier mon prêt ? Et si oui, comment dois-je procéder ? En effet, si les taux doivent remonter, c’est maintenant qu’il faut agir si vous n’avez pas encore opéré.

Quel type de taux ?

Depuis plusieurs années maintenant, les taux d’intérêt n’ont cessé de baisser, ce qui est vrai aussi bien pour les crédits à taux variables que pour ceux à taux fixes.

Les crédits à taux variables

Ils sont indexés sur les taux à court terme et sont influencés principalement par le niveau des taux directeurs fixés par la Banque centrale européenne et sont normalement à un niveau plus bas que les taux à long terme.

Le taux variable est indexé sur un taux de référence stipulé dans le contrat de prêt.

En général, l’indice de référence est l’Euribor. Ce taux est égal à la moyenne arithmétique des taux offerts sur le marché bancaire européen pour une échéance déterminée (3, 6 ou 12 mois). Il est publié par la Banque Centrale Européenne.

En mars 2006, le taux de l’Euribor 3 mois était de 2,74% et celui de l’Euribor 1 an était de 3.135%. L’Euribor 1 an est conseillé car ses variations sont plus lissées que celles de l’Euribor 3 mois. Il existe d’autres index tels que l’indexation sur les variations du livret A, sur le BTAN (Bon du Trésor). Ils sont moins usités que l’Euribor. A cet index, les banques vont ajouter une marge, laquelle varie en fonction de la durée du prêt, de son caractère amortissable, ou in fine et en fonction du montant de l’apport pour l’amortissable et du montant de l’adossement apporté en garantie pour le prêt in fine. Selon l’évolution de l’indice, le taux variable est revu à la hausse ou à la baisse. Certains préféreront bénéficier du taux le plus bas. Dans ce cas, ils opteront pour le taux variable pur.

Le crédit à taux variable capé

La hausse ou la baisse des taux du prêt sont encadrées par un plafond à la hausse et un plancher à la baisse dans la limite de +/-1 point ou +/- 2 points. Exemple : le taux du prêt est de 4%, il est capé +2, il ne pourra pas dépasser 6% en cas de hausse des taux.

Le crédit à taux variable à échéances plafonnées

Le taux varie sans limite, seule l’échéance est plafonnée. Si la hausse des taux implique un dépassement du plafond des échéances, c’est alors la durée de prêt qui est allongée d’autant. Précisons qu’aujourd’hui, l’euribor 1 an est passé à 3,13% avant la marge de la banque. Toutefois, les emprunteurs bénéficient encore de taux variables très intéressants, de l’ordre de 3% sur quinze ans en crédit amortissable et 3,45% en crédit in fine.

Les crédits à taux fixes

Ils sont, quant à eux, indexés sur les taux à long terme, c’est-à-dire le marché obligataire. La référence en la matière est l’OAT 10 ans, qui est de 3,65% aujourd’hui. Les taux sont définitivement fixés sur toute la durée du prêt. Les meilleurs taux (hors assurance) sont de l’ordre 3,40% sur quinze ans et 3,65% sur vingt ans pour les meilleurs dossiers, à fin mars 2006. Précisons que ces taux s’appliquent aux prêts amortissables ; les crédits in fine étant souvent un peu plus cher, de l’ordre de 3,70%.

Les taux fixes deviennent donc plus intéressants aujourd’hui que les taux variables. En effet, il faut bien voir que les taux fixes comme les taux variables n’ont que peu souffert de la hausse pour l’instant.

Faut-il renégocier son prêt ?

En profitant de taux d’intérêt encore bas, donc avant que ceux-ci ne remontent trop, vous pouvez encore réaliser une économie importante en renégociant votre prêt. Ceux qui détiennent des prêts à taux variable pur auront souvent intérêt à renégocier également leur prêt pour passer en taux fixe à un niveau encore très intéressant, bloquant ainsi la remontée des taux. Avant toute chose, pour que l’opération soit fructueuse, il faut au minimum un point d’écart entre votre taux d’emprunt actuel et celui que vous négocierez. En effet, renégocier un prêt engendre des frais. Il faut donc que l’économie dégagée sur votre nouveau taux puisse rembourser ces frais et dégager un gain. Le bénéfice de l’opération vous permettra soit de réduire le montant de votre mensualité, soit de réduire la durée du prêt. La réduction de la durée du prêt vous permettra de dégager le profit maximum. La diminution de la mensualité accroîtra votre capacité d’endettement et améliorera votre trésorerie.

Renégocier auprès de sa propre banque

La première démarche est de renégocier auprès de votre propre banque. Ce faisant, vous ne modifiez ni les modalités d’assurance, ni les garanties financières de votre crédit, et vous ne supportez pratiquement pas de frais. En général, le taux que vous proposera votre banque sera supérieur à l’offre des concurrents, celle-ci sachant qu’il vous coûtera plus cher de passer à la concurrence. Et il est vrai que faire baisser votre taux tout en restant dans la même banque sera en général plus rentable. Si votre banque se fait vraiment tirer l’oreille, alors il faudra envisager de passer à la concurrence.

Renégocier auprès de banques concurrentes

Là, il est impératif de faire des calculs précis pour apprécier l’intérêt de l’opération. Vous devez vérifier si vous avez des pénalités de remboursement anticipé ou non. Si oui, elles ne pourront dépasser 3% du capital restant dû. A celles-ci, il conviendra de rajouter les frais d’une nouvelle inscription hypothécaire pour la nouvelle banque (compter entre 1,5% et 2% du nouveau prêt).

En général, la nouvelle banque viendra s’inscrire derrière l’ancienne. Eventuellement, vous pouvez aussi obtenir une caution auprès de l’établissement spécialisé avec lequel travaille la banque. L’organisme peut alors vous restituer une partie des frais de caution à la fin du prêt. A ces frais, il faut encore rajouter les frais de dossier de la nouvelle banque.

Mais attention, la renégociation de prêt ne s’adresse pas à tout le monde. Car vous devrez contracter une nouvelle assurance décès, invalidité et incapacité avec votre nouveau prêt. Si votre santé s’est dégradée, certaines garanties peuvent être exclues et le tarif des cotisations peut s’avérer plus coûteux. Vous aurez alors intérêt à conserver votre prêt actuel. Il en va de même de notre lecteur qui vient d’avoir 60 ans alors qu’il a contracté son prêt à l’âge de 50 ans. Les tarifs de l’assurance-décès ainsi que les examens à passer vont l’arrêter dans sa démarche de renégociation.

Petite précision pour les prêts in fine

Comment utiliser la défiscalisationIl est souvent difficile de les renégocier si l’on veut conserver le même adossement. En effet, en pratique, la nouvelle banque ne va pas toujours vouloir débloquer les fonds du nouveau prêt si elle n’a pu nantir le contrat d’assurance- vie en garantie. Malheureusement, la compagnie d’assurance ne lèvera pas le premier nantissement (garantie de la première banque) tant que le premier prêt ne sera pas remboursé. C’est le serpent qui se mord la queue.

En conclusion, il n’est pas toujours évident de pouvoir renégocier un prêt in fine en dehors de sa banque (sauf solution de facilité consistant à apporter un nouveau contrat en garantie), mais la solution existe tout de même car certaines banques arrivent à contourner heureusement l’obstacle.

Conclusion

Commencez par négocier dans votre banque mais au préalable, renseignez-vous sur les taux que les établissements concurrents pourraient vous proposer. Si vous devez passer dans une banque concurrente, réalisez des simulations et des calculs comparatifs. Vous devez pouvoir couvrir vos frais et dégager un bénéfice. Soyez attentif aux «accessoires» du prêt et notamment les coûts et les garanties offertes en matière d’assurance-décès, invalidité et incapacité, surtout si votre état de santé s’est dégradé. Enfin, attention, il faudra repasser tous les examens médicaux. Pour finir, profitez des taux bas pour passer d’un taux variable pur à un taux fixe, car même si vous ne gagnez pas immédiatement, vous plafonnerez la hausse de votre taux.

Simulation réalisée pour le Docteur D. chirurgien-dentiste :

Le couple D. a contracté un prêt in fine de 152 449 € au taux fixe de 5,10% (hors assurance) sur quinze ans. Il reste dix ans d’emprunt à courir et les mensualités actuelles sont de 647,91 € hors assurance. Une banque leur propose de refinancer leur prêt au taux de 3,70% en taux fixe hors assurance sur dix ans. Les coûts sont estimés à 7 622 € : 3% de pénalités de remboursement anticipé + une hypothèque de second rang + frais de dossier.

Le capital à refinancer est estimé à 160 071 € (frais compris). La nouvelle mensualité est de 493,55 €. Le gain net de tous frais est estimé à 18 523 €. Le Docteur D. doit également prévoir une augmentation de son contrat d’assurance vie servant d’adossement, puisque le capital à rembourser à augmenter du fait des frais. Sur la base d’une rémunération de l’assurance-vie de 4,50%, le Docteur D. doit prévoir, soit un versement supplémentaire de 4 864 € et dans ce cas, au final, l’opération lui fait gagner : 18 523 – 4 864 = 13 659 € net. Soit il prévoit des versements mensuels complémentaires de 50 €/mois, son coût est alors de 6 000 €. Dans ce cas, l’opération lui fait gagner : 18 523 – 6 000 = 12 523 € net. On le voit, même en supportant des frais de refinancement, l’opération reste intéressante.

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

PATRIMOINE PREMIER/ALTHOS-PATRIMOINE


Téléphone : 01 45 74 01 05

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