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Le monument historique : une pépite aux multiples facettes qui gagne à être connue

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Vous souhaitez dès aujourd’hui réduire vos impôts (IR et ISF), vous constituer un patrimoine immobilier de qualité, patrimonial tout en bénéficiant de revenus complémentaires non imposés à la retraite ! Alors l’investissement en monument historique est fait pour vous.

Fiscalité et monuments historiques

Pour appartenir à cette catégorie, un immeuble doit répondre à un certain nombre de critères. Notamment et principalement, il doit être classé monument historique ou être inscrit à l’inventaire supplémentaire ou encore labellisé par la fondation du patrimoine car faisant partie du patrimoine national en raison de son caractère historique ou artistique.

Les avantages fiscaux du monument historique

Gros atout, cet investissement est hors plafonnement des niches. D’autre part, si cet immeuble est loué, alors la totalité des charges (dont les travaux) sont imputables sur les revenus fonciers. S’il apparaît un déficit, celui-ci est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global. Ce qui sera le cas, le plus souvent, car évidemment il s’agit de rénover l’immeuble et donc de réaliser d’importants travaux.

Ainsi, pour les personnes qui sont imposées dans la plus haute tranche, soit 45 %, les économies sont réalisées dans cette tranche, ce qui bien sûr est très efficace et contribue très fortement à la constitution de leur patrimoine.

Conditions à satisfaire

Vous devez vous engager à détenir le bien au moins 15 ans. Toutefois, contrairement à d’autres dispositifs, celui-ci est plus souple puisqu’en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès de l’un des époux soumis à imposition commune, la rupture de l’engagement n’aura pas de conséquence.

De même, en cas de mutation à titre gratuit, les bénéficiaires peuvent poursuivre l’engagement.

Mieux encore, pas besoin d’attendre la fin de l’engagement de conservation pour préparer la transmission. Ainsi, en cas de démembrement, si vous donnez la nue-propriété du bien, l’engagement n’est pas nécessairement rompu, il suffit que le nu-propriétaire et l’usufruitier poursuivent tous deux l’engagement.

TVA et récupération

Dans certains cas, assez rares, il est vrai, cerise sur le gâteau, il est même possible que les loyers soient soumis à TVA, auquel cas, la TVA payée sur les travaux est récupérable !

ISF et abattement

Vous pourrez aussi prévoir un abattement sur la valeur du bien, notamment du fait des contraintes liées au statut de monument historique dans certains cas : engagement de conservation de 15 ans, accord préalable du ministère de la culture pour vendre, léguer, donner, démolir, transformer, enfin, si ce bien est ouvert au public, …

Droits de mutation à titre gratuit et exonération dans certains cas seulement

Les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire sont exonérés de droits de mutation si les héritiers, légataires ou donataires ont souscrit au préalable une convention à durée indéterminée avec les ministères de la culture et des finances.

Ces conventions concernent uniquement les monuments historiques ouverts au public.

Dans cette convention, figurent les obligations des parties, et notamment : maintien des éléments du décor figurant dans la convention, modalités d’entretien du bien et information du public et modalités d’accès des visiteurs….

Il est vrai que cet avantage est très important pour les personnes n’ayant pas de descendants directs (exemple : tante et neveux,…) car les droits de mutation, dans ce type de situation, sont tout de même exorbitants ! Certes, les conditions sont un peu lourdes, toutefois dans ces configurations familiales, le jeu en vaut vraiment la chandelle.

Dans les autres situations, le démembrement sera préférable, car sans contrainte !

Les atouts de la location nue à un exploitant de résidence services

Il existe plusieurs types de monuments historiques, dont ceux dont la demande d’agrément est antérieure à fin 2014 avec d’importants travaux. Ce sont justement ceux qui vont nous intéresser ici tout particulièrement, car ils offrent la possibilité d’une exploitation commerciale par le locataire.

Comme en meublé, votre locataire est un exploitant de résidence. Dans notre exemple, il s’agit d’une résidence de tourisme. Vous louez votre appartement nu à l’exploitant qui lui va le meubler et le louer.

Ainsi, vous bénéficiez d’une simplicité de location, de la sécurité des loyers, de l’absence de frais (de gestion et d’assurance) et de souci de gestion.

Et surtout, dans 15 ans, vous serez prêt pour la retraite à basculer dans le régime de la location meublée ! Et pourquoi pas devenir loueur en meublé professionnel au moment de la retraite.

Rappelons rapidement les atouts de ce statut : revenus pas imposés durant de longues années et exonération d’ISF pour les biens loués meublés si certaines conditions sont remplies.

Résultats

Il encaisse des revenus revalorisés, pas ou peu imposés durant au moins 15 ans pour un montant de 169 314 € (pour un cout d’acquisition de 80 746 €). Efficace !

Par ailleurs, il détient d’autres biens loués en meublé, avec celui-ci, il devient loueur professionnel et ces biens ne sont plus imposables à l’ISF.

Conclusion

Vous l’aurez compris, un investissement très efficace pour les plus imposés d’entre vous, pour se constituer un patrimoine immobilier durant votre activité et préparer ainsi sérieusement votre retraite.

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
CIF réf. sous n° A043000 par la CIP assoc. agréée par l’AMF


Téléphone : 01 45 74 01 05

Un commentaire

  1. Hugues de Tappie on

    Il existe aussi la possibilité d’acquérir un appartement Monument Historique dans un immeuble en ville, en location nue traditionnelle. Sans le risque d’une défaillance de l’exploitant, et avec un marché de la revente (après 15 ans) beaucoup plus fluide.

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