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Réduire vos impôts en 2013 ? C’est encore possible, vous ne rêvez pas !

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Avec la rentrée, arrivent les avis d’imposition et la note peut parfois être salée ! Afin de préparer une rentrée 2014 bien plus sereine et un avis d’imposition un peu plus light, voici des solutions fiscalement et économiquement intéressantes qui peuvent s’appliquer à l’impôt sur le revenu, aux CSG/CRDS et à l’ISF.

Le plafond des niches fiscales à respecter pour 2013 est de 10 000 €. C’est peu certes, mais certains investissements n’y sont pas soumis et peuvent donc augmenter ainsi vos économies d’impôt au-delà des 10 000 € !

Réduire son impôt sur le revenu et les CSG/CRDS

Vous avez souvent des revenus fonciers bénéficiaires qui sont imposés de 30 à 45 % + 15,50 % de CSG/CRDS, soit au total une imposition de 45,50 % à 60,50 % ! Concrètement, quand vous encaissez 10 000 € de revenus fonciers, après imposition, il vous reste 3 950 € (60,50 %). Que faire ?

Investir dans la pierre et réduire ses impôts reste encore la solution la plus efficace pour se constituer un patrimoine pour la retraite. En effet, cette économie va, en plus des loyers, vous aider à payer votre investissement et donc concrètement diminuera d’autant votre effort d’épargne.

Le dispositif DUFLOT, destiné à l’acquisition d’un bien immobilier locatif neuf, en l’état futur d’achèvement, ou ancien qui fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf (ou changement d’usage ou immeuble vétuste), vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 %, étalée par parts égales sur 9 ans, en contrepartie d’un engagement de location sur cette même durée et du respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Cet avantage fiscal est concerné par le plafonnement des niches fiscales. Donc attention à vérifier ou faire vérifier si vous avez un disponible suffisant !

Exemple : le Docteur D. décide d’acquérir, en loi DUFLOT, un appartement en région parisienne pour un montant de 175 851 € financé en crédit amortissable.

La réduction d’impôt moyenne par an sur 9 ans est estimée à 3 517 € ; l’économie d’impôt totale sur les 9 ans est estimée à 31 958 € ; le coût d’acquisition de ce bien est estimé à 121 372 € ; l’effort d’épargne mensuel sur 20 ans est estimé à 452 €.

La loi MALRAUX – Si vous préférez les vieilles pierres et les centres-villes, elle est faite pour vous ! Et vous aurez sûrement le coup de cœur quand vous saurez qu’elle est hors niches fiscales… Vous achetez un bien ancien à rénover. La réduction d’impôt porte sur les travaux réalisés. Son taux est de 22 % si l’immeuble acquis bénéficie de l’Aide à la Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP) ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) et de 30 % s’il est situé dans un secteur sauvegardé ou dans un ancien quartier dégradé.

Les travaux ne doivent pas dépasser 100 000 €/an. Une solution très prisée pour une efficacité immédiate : la souscription de parts de SCPI Malraux, car la réduction est effective l’année de la souscription. L’engagement de location est aussi de 9 ans.

Exemple : le Docteur M. choisit de souscrire des parts de SCPI Malraux en secteur sauvegardé pour un montant de 72 000 €. Les travaux représentent 60 % soit 43 200 €. Investissement réalisé en crédit in fine.

Résultats estimés avant toute revalorisation des parts. L’économie d’impôt sur 2013 est estimée à 13 332 € ; le coût d’acquisition de ce bien est estimé à 43 100 € ; l’effort d’épargne moyen/mois est estimé à 108 € (avec apport de 23 400 €).

L’investissement immobilier en déficit foncier est également fait pour vous si vous aimez les cœurs de ville et les vieilles pierres. Et là aussi, cerise sur le gâteau, cet investissement est hors niches fiscales.

Vous achetez un bien immobilier à rénover et les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration réalisés sur l’immeuble sont déductibles des revenus fonciers et au-delà (ou à défaut) du revenu global dans la limite de 10 700 €/an. La fraction de déficit supérieure à ce montant est imputable sur les seuls revenus fonciers et reportables pendant dix années.

Exemple : le Docteur C. dispose de 77 470 € de revenus fonciers. Le montant d’impôt estimé sur ces revenus (CSG/CRDS incluses) est de 46 869 €. Il décide d’acquérir un appartement dans un petit château bordelais à rénover pour 236 335 €. Les travaux représentent 140 993 € et sont réalisés sur trois ans.

L’économie d’impôt moyenne/an sur 3 ans est estimée à 32 855 € ; l’économie d’impôt totale estimée sur 16 ans à 117 886 € ; le coût d’acquisition de ce bien est estimé à 141 808 € ; l’effort d’épargne mensuel est estimé à 695 € (apport de 53 608 €).

L’investissement en nue-propriété à crédit est une solution efficace si vous avez des revenus fonciers excédentaires avec vos SCI, lesquels sont désormais amputés des impôts et CSG/CRDS à hauteur de 45 à 60,50 %.

Nous vous conseillons l’achat de la seule nue-propriété d’un bien immobilier. Ainsi, selon la durée du démembrement, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat de 35 à 55 %. Au terme du démembrement, vous devenez plein propriétaire de ce bien que vous avez acquis quasiment « moitié prix ». Vous réalisez ainsi une plus-value de 100 % avant toute plus-value liée au marché immobilier, constituant ainsi un patrimoine immobilier à moindre coût. En outre, en tant que propriétaire à part entière, vous percevrez des loyers bienvenus pour votre retraite.

Il conviendra de financer votre acquisition en crédit in fine. Ne percevant aucun revenu durant le démembrement, vous créez ainsi un déficit foncier qui viendra réduire vos autres revenus fonciers. C’est ainsi que vous réaliserez votre économie d’impôt à hauteur de 45 à 60,50 %. Efficace !

Exemple : le Docteur F. dispose de 55 000 € de revenus fonciers. Le montant d’impôt estimé sur ces revenus est de 25 000 €/an. Il décide d’acquérir un appartement en nue-propriété à Levallois pour 352 050 € (futur pied à-terre). Cette opération est financée en crédit in fine.

L’économie d’impôt annuelle moyenne est estimée à 7 717 € ; soit une économie d’impôt totale sur 16 ans estimée à 124 711 € ; le coût d’acquisition de ce bien est estimé à 430 098 € ; pour un bien dont la valeur en pleine propriété est de 640 091 € ; l’effort d’épargne mensuel est estimé à 1 471 € (apport de 130 000 €).

Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

L’ISF vient s’ajouter pour les contribuables détenant un patrimoine net imposable supérieur à 1,3 millions d’euros (mais calculé à partir de 800 000 €) ! La solution existe pour ne pas franchir le seuil ou pour réduire la note.

Attention – les biens professionnels bénéficient d’une exonération si leur utilisation est nécessaire à l’activité professionnelle. Ainsi, des liquidités sur les comptes professionnels non nécessaires à la marche normale de l’entreprise devraient figurer dans le patrimoine privé !

L’acquisition de la seule nue-propriété d’un bien immobilier est la solution si elle est financée au comptant car le patrimoine taxable à l’ISF est réduit d’autant sur toute la durée du démembrement.

Exemple : afin de rester non imposable à l’ISF tout en constituant un capital pour la retraite, le Docteur S. achète la nue-propriété d’un appartement à Paris 7e. Sa valeur est estimée à 55 % de la valeur en pleine propriété pour une durée de démembrement de 19 ans.

L’actif net imposable avant recommandation est estimé à 1 417 826 € ; achat d’un investissement immobilier d’un montant de 171 000 € ; l’actif net imposable après recommandation est estimé à 1 246 826 €.

Notre client n’est donc plus alors redevable de l’ISF. La pleine propriété du bien est estimée à 310 909 € avant toute revalorisation.

Conseil

Il est encore temps de faire les calculs et d’établir votre stratégie fiscale pour 2013 tout en constituant un capital pour votre retraite !

Enfin, n’oubliez pas qu’il peut être également opportun d’auditer votre patrimoine immobilier, détecter les biens avec plus-values afin de les capturer en profitant de la mesure désormais plus favorable à la taxation des plus values immobilières !

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

PATRIMOINE PREMIER/ALTHOS-PATRIMOINE


Téléphone : 01 45 74 01 05

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