Investissement immobilier : c’est le bon moment; reste plus qu’à choisir l’outil pour réduire vos impôts

Quelques points positifs pour démarrer cette nouvelle année : tout d’abord les taux d’emprunt sont encore très bas ; il est donc intéressant d’en profiter d’autant que l’immobilier est le seul investissement que vous pouvez financer à crédit et qui peut donc vous faire bénéficier d’un effet de levier !

De plus, les prix de l’immobilier, de l’avis des experts, sont stabilisés, ce qui sécurise votre investissement. Vous pouvez donc acheter, d’une manière générale, à des prix plutôt attrayants,

Enfin, c’est un investissement qui vous procure un rendement, qui varie de 2 à 6%, selon les villes et la nature du bien. En étant sélectif, vous pouvez donc bénéficier d’un rendement très élevé (au regard des autres placements) servi par un bien doté d’un bon emplacement !

Sans compter que vous pouvez encore doper la rentabilité de votre bien avec les avantages fiscaux ! D’autant que durant votre activité, vous payez des impôts souvent conséquents. Il est donc vivement recommandé d’en profiter pour vous constituer du capital.

Les opportunités de 2016

La réduction d’impôts s’adresse surtout a ceux dont la tranche marginale ne depasse pas 30% ou encore à ceux qui recherchent des petits budgets ; dans cette catégorie, vous avez le choix entre la loi Pinel ou la loi Malraux.

ExempleLe Docteur M. souscrit pour 100 000€ de SCPI PINEL Réductions d’impôts : 20 100€ ! Sa souscription lui revient à 60 289 € !

• La loi Pinel est applicable dans le neuf, dans la vente en l’Etat futur d’Achèvement, et dans l’ancien (sous certaines conditions). La réduction d’impôt : 12, 18 et 21% étalée sur la durée que vous souhaitez, 6, 9 ou 12 ans, dans la limite des plafonds de 300 000€ pour votre investissement et d’un prix de 5 500€ au M2. Les loyers aussi sont plafonnés. Mais attention, la loi Pinel rentre dans le plafonnement des niches. Nous avons une préférence pour l’ancien car très souvent, il s’agit de biens situés en cœur de ville, ce qui facilite largement la location et la revente (Avignon intra-muros, Bordeaux, Versailles, …).

ExempleLe Dr W. achète en loi Malraux un bien à Avignon pour 159 500 €. Economies d’impôts estimées à 55 039 €.

La loi Malraux peut, elle aussi, répondre à votre besoin de réduction d’impôts avec l’atout d’être hors plafonnement des niches. Le taux de réduction est variable selon les secteurs (sauvegardés, protégés, …). En secteur sauvegardé, le taux de réduction est de 30% applicable au montant des travaux.

L’economie d’impots

Vous êtes concerné dès la tranche à 30%. Et le déficit foncier est fait pour vous si, en effet, vous avez d’importants bénéfices fonciers (avec notamment vos SCI). Ceux-ci sont non seulement imposés à l’impôt sur le revenu mais également aux CSG/CRDS (15.50%), soit une imposition totale d’au moins 46.50%. Là aussi, il s’agit d’immeubles anciens à rénover, situés en cœur de ville… Et pour peu que l’immeuble autorise les activités commerciales, vous pourrez ultérieurement basculer en location en meublé et ainsi dégager des revenus peu ou pas imposés sur longue période.

ExempleLe Dr B. investit en déficit foncier pour 158 200 € à Nîmes et réalise des économies d’impôts estimées à 71 069 €.

La nue-propriété peut également être tout à fait indiquée dans votre cas, si vous êtes bénéficiaire en revenus fonciers. En effet, en nue-propriété, vous n’encaisserez pas de revenus, et en achetant à crédit vous pourrez déduire les intérêts de vos autres revenus fonciers. Bien sûr, cerise sur le gâteau, vous bénéficierez d’une décote sur votre prix d’achat, selon la durée du démembrement temporaire (5, 10 ou 15 ans…). Au terme, l’usufruit rejoindra gratuitement la nue-propriété, et vous deviendrez pleinement propriétaire.

ExempleLe Dr F. achète à Levallois, à crédit, un appartement en nue-propriété pour 383 735€ et bénéficie d’une décote de 45%. Les économies d’impôts sont estimées à 124 711€.

Tous ces investissements peuvent être réalisés aussi bien en immobilier direct qu’en SCPI. La formule est plus souple car elle autorise des investissements avec des budgets plus modestes et des durées plus courtes en nue-propriété notamment. En outre, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt avec effet immédiat pour la loi Pinel ou la loi Malraux…

Les economies d’impots sur vos revenus et sur l’isf

• Avec la location en meublé professionnelle, vous pouvez faire d’une pierre deux coups ! La location meublée permet en effet de bénéficier de revenus souvent conséquents, peu ou pas imposés !

ExempleLe Dr M. investit, au fil du temps, en location en meublé à Paris, Cannes et enfin à Disney pour 763 000€. Il est non imposable à l’ISF et bénéficie de revenus non imposés de 32 991€.

En outre, au moment de la retraite, si vous ne percevez pas d’autres revenus que vos pensions de retraite et si vous remplissez un certain nombre de conditions, vous pourrez devenir loueur en meublé professionnel. Vos biens immobiliers relevant de ce statut échapperont à l’ISF.

Bien sûr, vos revenus nets seront toujours peu ou pas imposés sur le long terme grâce aux amortissements.

• Echapper à l’ISF ou réduire le montant des impôts dus tout en préparant sa retraite ou sa transmission de patrimoine !

ExempleLe Dr C. souscrit pour 150 000€ de SCPI en nue-propriété. Son patrimoine taxable à l’ISF était de 1 420 000€. Après souscription, il n’est plus que de 1 270 000€ et n’est plus imposable à l’ISF.

Avec la seule nue-propriété temporaire de parts de SCPI ou d’un bien immobilier (l’usufruit étant acquis par un bailleur social), vous pouvez réduire votre ISF ou échapper à l’ISF, puisque c’est l’usufruitier qui est imposable à l’ISF. Selon la durée du démembrement, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat ou de souscription : par exemple 5 ans 20%, 10 ans 35%… De plus, compte tenu de la décote, vous pouvez aussi faire une donation à vos enfants à un coût moindre !

Conclusion

De nombreuses solutions existent pour constituer du capital grâce aux économies d’impôts ! Mais laquelle choisir, laquelle est la plus adaptée à votre situation? N’hésitez pas à faire réaliser votre stratégie fiscale personnelle, en profitant dès maintenant d’une conjoncture favorable.