Nous pourrions résumer la loi Scellier au remaniement des lois Robien/Borloo populaire. Pour autant, cette nouvelle loi ne chasse pas encore ces dernières puisqu’elles vont toutes coexister durant l’année 2009. Vous aurez donc le choix pendant un an mais après, il ne subsistera plus que le régime Scellier. Cet article vous expose le fonctionnement de cette nouvelle loi et vous aide également à choisir la stratégie fiscale et patrimoniale qu’il convient d’adopter en 2009.
Les grands principes de la loi Scellier
Ce nouveau dispositif est institué par la loi de finances rectificative pour 2008. Il vise à remplacer, dès 2010, les actuelles lois Robien et Borloo populaire par un mécanisme temporaire de réduction d’impôts sur le revenu. Il est applicable dès le 1er janvier 2009.
Ces réductions d’impôts sont temporaires car elles ne concerneront que les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Ces réductions s’appliqueront aux logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, aux logements que le contribuable fait construire, aux locaux transformés en logements ou aux locaux réhabilités et bien entendu aux SCPI si celles-ci sont composées pour 95 % de leurs investissements de logements éligibles.
Les logements devront être donnés en location à titre de résidence principale du locataire et ce, durant 9 ans. Ce dispositif est soumis aux mêmes conditions que celles posées dans le cadre des lois Robien et Borloo populaire pour ce qui concerne les plafonds de loyer, les conditions de ressources des locataires et les modalités de prise en compte des surfaces.
Les zones géographiques retenues sont celles définies dans ces mêmes lois, à savoir les zones A, B1 et B2 à l’exception de la zone C. Cette dernière est exclue de la loi Scellier.
Précisions sur les modalités de calcul de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement (défini comme dans les lois Robien et Borloo) dans la limite de 300 000 €. Elle sera limitée chaque année à un seul logement pour éviter l’achat cumulatif de plusieurs petites surfaces.
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25 % pour les années 2009 et 2010 et à 20 % pour les années 2011 et 2012. Elle est répartie sur 9 ans par parts égales. Elle est accordée l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année et des 8 années suivantes. Nouveauté : si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt dû, le solde peut être reporté sur les 6 années suivantes.
De plus, dès lors que le logement est loué dans les conditions respectant celles du Borloo populaire (conditions de loyer et de ressources), et si la location se poursuit au-delà des 9 ans, le contribuable peut bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt égal à 2 % du prix de revient du logement pendant 6 ans. En conséquence, dans cette hypothèse, le taux de réduction d’impôt peut donc atteindre 37 % en 2009 et 2010 et 32 % en 2011 et 2012.
Dans ces conditions, le contribuable bénéficie, comme dans le Borloo populaire, de l’abattement de 30 % sur les revenus fonciers tirés de la location de ce même logement.
Mais, dans ce cas, le locataire ne peut être l’un des ascendants ou l’un des descendants. Les réductions d’impôts induites par la loi Scellier sont bien entendu concernées par le plafonnement des niches fiscales.
Exemple n°1
Après d’âpres négociations, Monsieur G., chirurgien-dentiste, achète un 3 pièces en l’état futur d’achèvement à Marseille au prix très compétitif de 220 500 € (parking double et une cave).
Il est imposé dans la tranche marginale des 40 %. Il hésite sur la stratégie fiscale à retenir. Il réalise son financement en crédit in fine sur 15 ans. Pour l’aider à choisir, nous lui proposons de réaliser une simulation de son projet d’acquisition dans le cadre de la loi Borloo populaire et une dans le cadre de la nouvelle loi Scellier version Borloo populaire, car il a des revenus fonciers bénéficiaires.
Grâce à la loi Borloo, ses économies d’impôts seraient estimées à 145 000 €, CSG/CRDS incluses. En optant pour la loi Scellier version Borloo populaire, ses économies d’impôts seraient alors estimées à 169 000 €.
Conclusion : notre dentiste a bien entendu intérêt à opter pour la loi Scellier version Borloo populaire (abattement de 30 % sur les revenus fonciers + réduction d’impôt supplémentaire de 2 % l’an durant 6 ans).
Les avantages des formules Scellier
D’une manière générale, on le voit, la loi Scellier est très intéressante. D’une part, si vous avez des doutes sur l’évolution de vos revenus, cela n’a pas d’importance puisque la réduction d’impôt est indépendante des tranches d’imposition, donc de votre niveau de revenus. D’autre part, les économies d’impôts sont pratiquement toujours supérieures dans le cadre de la loi Scellier, ce qui permet si nécessaire, de retenir des budgets d’investissement plus faibles qu’avec les anciennes lois pour des montants de réductions d’impôts identiques.
Attention à vos choix d’investissements immobiliers :
Vous devrez accorder une très grande importance à vos choix d’investissements. Nos conseils : ne retenir que des résidences de qualité de grands promoteurs, panachant accession à la propriété et investissement. Choisissez des régions dynamiques vous assurant une large clientèle locative et bien sûr, soyez vigilant sur les prix qui devront avoir été revus en baisse.
Exemple n°2
Monsieur C., chirurgien-dentiste, achète un 2 pièces en Corse pour un montant de 161 000 €, prix négocié à la baisse et parking intérieur offert.
Il se situe dans la tranche marginale d’imposition de 40 %. Pour réduire ses impôts, il s’interroge sur la conduite à tenir. Nous lui suggérons la réalisation de plusieurs simulations, d’une part en Robien recentré et dans le cadre de la loi Scellier et d’autre part en Borloo Populaire et dans le cadre de la loi Scellier version Borloo populaire. Il veut financer son projet sur 15 ans en crédit amortissable sans apport.
Dans le cadre de la loi Robien recentré, les économies d’impôts sont estimées à 23 496 € alors que dans le cadre de la loi Scellier, les économies d’impôts sont estimées à 40 173 €.
Dans le cadre de la loi Borloo populaire, les économies d’impôts sont estimées à 32 622 € alors que dans sa nouvelle version Scellier, les économies d’impôts sont estimées à 68 436 €. Les résultats sont sans appel ! Pour un financement réalisé sur 15 ans, il est clair que Monsieur C. doit opter pour la nouvelle version Scellier de la loi Borloo Populaire.
S’il voulait réaliser un financement sur une durée plus courte, alors il opterait pour la loi Scellier sur 9 ans (sans abattement de 30 % ni les 2 % de réduction supplémentaire).
Conclusion : la loi Scellier (quelle que soit la version) est nettement plus intéressante.
2009 : l’année de la baisse des taux
Enfin, autre bonne nouvelle pour l’investissement immobilier : les taux des emprunts devraient baisser cette fois car une baisse supplémentaire des taux de la BCE est intervenue ce mois-ci et les banques devraient suivre cette fois. En tout état de cause, soyez prêts à saisir les opportunités qui se présenteront sur le marché avant fin 2010 (et il y en aura de très belles). Avant ce terme, vous bénéficierez de l’avantage fiscal le plus élevé, de taux plus bas et de la baisse des prix de l’immobilier.
Mais attention, c’est dès maintenant qu’il faut se mettre en condition d’agir car de réelles opportunités peuvent se présenter à tout moment.
Conseils Pratiques
- Impératif : faites-vous assister par un conseil sérieux pour réaliser cet investissement immobilier.
- Faites réaliser les simulations de votre projet d’acquisition et vérifier la sagesse des hypothèses retenues.
- Soyez sélectif : qualité, emplacement…
- Négociez ou faites négocier sérieusement le prix de votre acquisition et le taux de votre emprunt.
