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L’immobilier dans tous ses états : vous n’êtes pas à l’abri de surprises !

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Cette drôle d’histoire commence par la réflexion d’un client : « L’investissement immobilier que l’on me propose a une rentabilité très faible, 3 % net de tout (charges et impôts compris, IFI inclus), qu’en pensez-vous ? ».

Non au contraire, répondons-nous : « c’est excellent, surtout pour de l’immobilier neuf ! ».

Pourquoi ? Car avec de l’immobilier neuf, vous bénéficiez des garanties biennales et décennales, et vous avez peu de chance d’avoir à subir des travaux durant 10 ans. Donc une rentabilité pérenne, sans surprise, avec cerise sur le gâteau, des revalorisations potentielles de vos revenus.

Mais comparons aux autres rentabilités de l’immobilier.

Très souvent, vous rencontrerez des personnes qui vous parlerons de leurs excellents investissements avec des rentabilités très élevées, allant de 4 % à 12 % ! Mais ne vous y fiez pas. En effet, de quoi parle-t-on ?

Généralement, ce sont des rentabilités brutes !

Mais et les charges ? Et les travaux d’entretien et de réparation ? Et les impôts et l’IFI ?

Concrètement, nous avons audité plusieurs gros patrimoines immobiliers très diversifiés, en prenant en compte ces données, et le constat est presque toujours le même : navrant avec des rentabilités nettes très décevantes.

Le plus souvent, ces rentabilités oscillent entre 0 et 2.60 % nettes de charges, d’impôts et d’IFI par rapport à la valeur actuelle des biens et 1 % et 2.50 % par rapport au prix d’acquisition !

Il faut savoir que dans l’immobilier ancien ou récent, les charges (avec les travaux d’entretien et de réparation) représentent plus de la moitié des loyers !

Ensuite, il convient de retraiter le résultat net des impôts et des CSG/CRDS, prélèvements allant de 47.20 % pour le moins jusqu’à 67.20 %, à quoi il faut ajouter au bas mot 0.70 % d’IFI, voire 1 % !

Exemple – Le Docteur N. nous annonce ravi une rentabilité de 11 % pour un de ses biens ! Mais c’est sans compter les charges de 7.04 %, les impôts de 2.30 % et l’IFI de 1%! Soit une rentabilité nette de charges : 3.96 %.
Au final, on passe d’une rentabilité de 11 % brut à 0.66 % net !
A comparer à la rentabilité de 3 % nette que nous avons jugée intéressante !

Toutefois, dans nos audits, nous avons relevé deux exceptions : un bien avec une rentabilité brute de 12.09 % et nette de 7.83 % et un autre bien avec une rentabilité brute de 8.22 % et nette de 3.84 % ! Etant précisé que la tranche marginale de ce client n’est que de 30 % ! Pour des rentabilités brutes élevées, avec une TMI moyenne, on arrive à préserver encore la rentabilité.

Au final, vous arriverez à la même conclusion que nous : 3 % net de tout, c’est une très belle rentabilité !

Comment arrive-t-on à ce résultat ?

Nous sommes sur un investissement neuf, donc économe en énergie, avec un bail commercial de 11ans (revenus assurés sur la période) et une rentabilité de 4.20 % brute. Les charges sont peu élevées car le bien est neuf et la fiscalité est nulle (celle de la location meublée). Ne subsiste que celle de l’IFI.

Nous pourrions avoir une rentabilité supérieure, voire nettement supérieure, en choisissant un bien ancien. Mais, le bémol viendra des travaux d’entretien et de réparation, incontournables dans l’ancien, qui réduiront votre rentabilité pour arriver à un résultat équivalent ou inférieur à 3 % net !

Quelles solutions pour préserver de belles rentabilités nettes ?

La location meublée – Comme nous venons de le voir, d’une manière générale, le statut de location meublée permet de bénéficier d’une fiscalité beaucoup plus favorable. Ainsi, vous bénéficiez de résultats nets préservés et très peu imposés.

Les résidences services – Souvent elles présentent des rentabilités intéressantes nettes de charges (selon les secteurs résidences d’affaires, ou Ehpad, résidence étudiante,…), doublées d’une fiscalité très favorable, celle du meublée ! Il arrive parfois que la rentabilité soit moindre, mais avec un potentiel de plus-values …alors ceci explique cela !

Exemple – Le Dr N. achète un appartement dans une résidence de tourisme dans une station de montagne haut de gamme et très réputée. La rentabilité brute est de 3.75 % mais avec possibilité d’occupation à prix réduit et avec un potentiel de plus-value important grâce aux futures remontées mécaniques.

Le déficit foncier surtout en 2018 – Certainement l’investissement le plus efficace (quand il est adapté à la situation bien sûr) pour gommer les revenus fonciers et nécessairement le plus rentable avec l’année blanche.

Rappelons que des travaux financés à hauteur de 100 en 2018 déclenche une déduction de 100 en 2018 et de 50 supplémentaire en 2019 !

Exemple – Le docteur D. dispose de revenus fonciers bénéficiaires de 50 000 € qui augmentent tous les ans. Il réalise des travaux sur ses biens immobiliers pour 55 000 € et il achète à Antibes un appartement à rénover de 97 349 € avec des travaux pour un montant de 197 650 €.

Résultat : 129 00 € d’économies d’impôts et un coût d’acquisition estimé à 127 000 € sur 18 ans pour un bien qui, rénové, devrait valoir beaucoup plus.

Les SCPI européennes – Non seulement certaines d’entre elles ont de belles rentabilités (supérieure à 4.50 % net) et des fondamentaux solidement ancrés. Mais leur fiscalité là encore est très favorable : au pire un impôt de 10 % sur ces revenus pour la tranche à 41 % et pas de prélèvements sociaux !

Investissement en nue-propriété en direct ou en SCPI –

Encore une solution très intéressante car la rentabilité est boostée par la décote sur le prix d’acquisition (de 20 à 45 % ou plus selon la durée de démembrement), assortie d’une fiscalité favorable. En effet, les biens immobiliers et les SCPI en nue-propriété échappent à l’IFI durant toute la durée du démembrement. Et bien sûr les revenus sont capitalisés. D’où pas d’imposition sur les revenus !

Conclusion

En conclusion, il est vivement recommandé d’auditer sérieusement son patrimoine immobilier et sans a priori afin d’obtenir de bien meilleures rentabilités, une fiscalité plus favorable et le plus souvent un patrimoine plus équilibré !!!

Les solutions ne manquent pas, bref de quoi satisfaire tout à chacun …

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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Téléphone : 01 45 74 01 05

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