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Investissement immobilier locatif neuf : La nouvelle donne

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Les lois de défiscalisation sur l’investissement immobilier locatif changent et évoluent. Dans les prochains jours, les deux lois BORLOO et DE ROBIEN vont être désormais applicables. Pour la loi Borloo , le dispositif complète sans annuler la loi De Robien , en permettant d’obtenir une défiscalisation supplémentaire, et ce grâce à une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers, moyennant une obligation de louer à des foyers à revenus modérés. La nouvelle loi DE ROBIEN prévoit quant à elle une défiscalisation importante pour un logement destiné à être mis en location nue à usage d’habitation principale. Exposé détaillé et comparatif illustré pour vous aider à suivre le fil législatif.

La Loi BORLOO

Pourquoi la loi BORLOO ? Le ministre du Logement, Jean-Louis Borloo, a souhaité compléter le dispositif Robien en proposant un texte «plus populaire» avec des plafonds de revenus et des loyers moins élevés. «Le Borloo populaire», comme le qualifie luimême Jean-Louis Borloo, a été adopté le 31 janvier 2006.

Les investisseurs concernés

N’importe quel contribuable souhaitant utiliser ses impôts pour se constituer du patrimoine peut bénéficier du dispositif « Borloo populaire » dans le cadre d’un investissement locatif. Néanmoins, plus la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est élevée, plus l’impact fiscal est grand. Comme dans tout investissement immobilier locatif, il n’est pas nécessaire de disposer d’apport personnel pour investir (dans la mesure de votre taux d’endettement). Dans la mesure du possible, il s’agit de financer le bien par un prêt à 100% (sans apport), afin de créer le maximum de déficit et donc de réduction d’impôt (les intérêts d’emprunt étant déductibles à hauteur des loyers).

Le dispositif du « Borloo populaire »

Pour le régime fiscal, le mécanisme permet à l’investisseur de déduire 65% du prix de vente du logement neuf au bout de quinze ans. La déduction de l’amortissement se décompose comme suit : 6% pendant sept ans, 4% pendant deux ans et 2,5% pendant six ans. Concernant la déduction forfaitaire, le taux d’abattement sur les revenus fonciers est de 30% pendant la durée d’engagement de location. Les logements concernés par le dispositif sont les logements neufs situés en France, loués nus à titre de résidence principale du locataire. La durée minimale de location est de neuf ans. La loi s’adresse aux investisseurs qui achètent un logement neuf et s’engagent à le louer pendant neuf ans à des locataires dont les ressources sont plafonnées, en pratiquant un loyer fixé par décret, inférieur de 30 % à ceux du marché. Attention : L’investisseur ne peut y loger ses ascendants ou ses descendants.

Les niveaux de ressources des locataires seront fixés ultérieurement par décret. Ils devraient correspondre aux plafonds de ressources imposés dans le cadre des PLI (prêts locatifs intermédiaire). Si l’on se base sur les plafonds de ressources pour 2005, c’est-à-dire sur le revenu imposable après déduction forfaitaire de 10 et 20%, perçu par un salarié pendant l’année N-2, soit en 2003, les montants sont loin d’être négligeables (voir le tableau ci-dessous). Ainsi, un bailleur pourra donner en location un logement à un couple avec deux enfants, percevant un revenu mensuel imposable de 5 483 euros en Ile-de-France, de 3 818 euros dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants et de 3 340 euros dans les autres secteurs géographiques. Nous verrons bien !

La loi DE ROBIEN

Avec cette loi, les investisseurs bénéficient d’une défiscalisation qui est obtenue par un amortissement de 65% sur le prix TTC d’un logement, destiné à être mis en location nue à usage d’habitation principale.

Les investisseurs concernés

Comme pour la loi BORLOO, n’importe quel contribuable souhaitant utiliser une partie de ses impôts pour se constituer du patrimoine a la possibilité de bénéficier du dispositif DE ROBIEN dans le cadre d’un investissement locatif. De même, plus la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est élevée, plus l’impact fiscal est grand. Encore une fois et dans la mesure de vos possibilités, utilisez le prêt à 100% (sans apport) afin de créer le maximum de déficit et donc de réduction d’impôt.

Le dispositif DE ROBIEN

Tout contribuable, qui acquiert un logement neuf ou en état futur d’achèvement destiné à être mis en location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant neuf ans, bénéficie d’un amortissement de 8% du prix d’acquisition TTC pendant 5 ans, puis d’un amortissement de 2,5% du prix d’acquisition TTC pendant 4, 7 ou 10 ans. Au total, sur quinze ans, c’est 65% du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité des revenus, diminuant ainsi le revenu imposable, donc les impôts.

La base de l’amortissement est en principe constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement, y compris la fraction qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement. Toutefois, lorsque le garage ou l’emplacement fait l’objet d’un bail distinct, la fraction du prix global d’acquisition ou de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base amortissable.

En ce qui concerne les immeubles acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, la déduction est calculée sur le prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition, tels que les honoraires de notaire, la TVA et les frais d’hypothèque.

Le point de départ de la période d’amortissement est fixé :

  • au premier jour du mois d’achèvement du logement pour les immeubles acquis en l’état futur d’achèvement, inachevés ou que le contribuable fait construire,
  • au premier jour du mois de l’acquisition du logement pour les immeubles acquis neufs ou réhabilités,
  • au au premier jour du mois d’achèvement des travaux pour les locaux transformés en logement (D.A.T).
  • Pour les détenteurs de parts de SCPI, l’amortissement court dès le 1er mois qui suit la souscription, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la mise en location des logements correspondants.

Les types de logements concernés par le dispositif sont des logements qui doivent être acquis neufs ou assimilés ou en l’état futur d’achèvement. Ils doivent être situés sur le territoire français.

Les logements assimilés à des logements neuf sont :

  • des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues par la loi du 6 juillet 1989 modifiée et qui sont réhabilités par l’acquéreur
  • des logements qui ont fait l’objet de la part du vendeur de travaux de réhabilitation, dont la nature et l’importance ont abouti à la création d’un logement neuf ou sont issus de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation.
  • les locaux transformés en logement : des locaux à usage autre que l’habitation que le contribuable transforme en logement, pour lesquels l’achèvement des travaux de transformation intervient à compter du 1er janvier 2003.

A propos de la location, le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans. Le montant du loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret chaque année. Au moment de la location vérifiez bien les plafonds de loyers qui ont été fixés. Actuellement il existe trois zones pour le plafonnement des loyers : Une zone A, qui comprend l’île de France, la côte d’Azur et le pays genevois. Une zone B, qui désigne les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les agglomérations chères à la marge de l’île de France et des zones littorales et frontalières. La zone C concerne le reste du territoire.

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux (en cas de construction ou d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement), ou la date de l’achèvement des travaux de transformation (en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement), ou la date d’acquisition (en cas d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité).

Concernant le titulaire du bail, lorsque l’immeuble est la propriété d’une ou de plusieurs personnes physiques, il peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, mais il doit être une personne physique autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire. Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’IS, le titulaire du bail doit être une personne physique autre qu’un associé ou un membre du foyer fiscal de l’un des associés.

COMPARATIF DE ROBIEN ET BORLOO

A savoir

Peut être bénéficiaire du régime DE ROBIEN toute personne physique, toute société non soumise à l’Impôt sur les Sociétés (Société Civile Immobilière de gestion, SCI de copropriété…) ainsi que toute société de personnes (société en nom collectif, société en participation). Pour la domiciliation des contribuables, ceux qui ne disposent pas d’un domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif si les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

Le démembrement du droit de propriété est exclu de la loi. Le dispositif DE ROBIEN exclut du régime les immeubles dont le droit de propriété est démembré. Par contre, la location d’un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l’amortissement si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la fraction de l’amortissement correspondant à sa quote-part indivise.

Les déductions possibles des revenus fonciers pour le contribuable, en plus de l’amortissement du bien sont : les intérêts d’emprunt du prêt sans limitation de montant ni de durée, la taxe foncière, les frais de gestion quand celle-ci est confiée à un professionnel, les primes d’assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés) et les autres charges supportées par le propriétaire. Attention : La remise en cause de l’avantage fiscal est possible si le bénéficiaire ne respecte pas les conditions de son engagement.

Concernant l’option fiscale DE ROBIEN, le revenu foncier net est déductible sur le revenu global dans la limite de 10 700 e. Le reste du revenu foncier net étant imputable sur le revenu foncier (ce plafond est porté à 15 300 e (environ 100 000 F) lorsque le contribuable constate parallèlement un déficit sur un logement Périssol).

La part non utilisée de déficit correspondant aux intérêts d’emprunt (celle supérieure au montant des loyers) est, quant à elle, reportable et cumulable les années suivantes durant dix ans et n’est déductible que sur les revenus fonciers et eux seuls. D’un point de vue administratif, pour bénéficier de l’option d’amortissement DE ROBIEN, rapprochez vous de votre conseil afin qu’il vous indique la marche à suivre pour la première déclaration. Sachez que cette option a un caractère irrévocable pour le logement, qu’il n’est pas possible de cumuler les avantages fiscaux pour un même logement et qu’il est obligatoire pour le contribuable d’opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers (pas de « micro foncier »).

En conclusion, profitez du DE ROBIEN actuel pendant quelques mois, puis choisissez en fonction de vos intérêts économiques et financiers.

ATTENTION :

Ces Modalités sont valables pour les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2005. Les investisseurs doivent être actés avant le 01 juillet 2006 et livrés avant le 01 septembre 2008. Dans le cas contraire, il y a application de la nouvelle loi DE ROBIEN.

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A propos de l'auteur

Alain CARNEL

CPI Investissements
Conseil en gestion de patrimoine
CIF n°A008700 auprès CIP. asso. agréée AMF


Téléphone : Tél. : 01 43 05 97 80

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