La SCPI un bel outil a multiples facettes

La SCPI est un très bel outil de complément de revenus. Elle est souvent plébiscitée pour compléter ses revenus au moment de la retraite, mais aussi comme investissement pierre générant de belles rentabilités (encore entre 4.50 et 5 %, voire plus dans certains cas). Elle est moins souvent évoquée comme outil de transmission alors que clairement elle peut l’être, il suffit de savoir s’en servir !

Tout d’abord rappelons ce qu’est une SCPI : c’est une société civile, un peu comme celle de votre cabinet mais qui détient plusieurs immeubles en direct.

Le capital de cette société est réparti en parts. Chaque part représente une partie de ce patrimoine et vous donne droit à un revenu. Les SCPI peuvent être spécialisées. On distingue ainsi la SCPI de revenus, de plus-values ou à vocation fiscale,…

Celles qui nous intéressent plus particulièrement ici sont orientées rendement pour répondre à votre objectif de complément de revenus ou de rentabilité.

Ces SCPI détiennent des immeubles qui peuvent être des commerces, des entrepôts (avec le développement d’internet), des bureaux, des parkings ou encore des cliniques ou des EHPAD. Enfin, elles peuvent être investies en France, en Allemagne ou plus généralement en Europe voire hors Europe (pour répondre à des objectifs de rendement et de diversification du patrimoine). Les rendements oscillent entre 4 et plus de 5 % net.

Elles présentent plusieurs atouts fiscaux et patrimoniaux

Tout d’abord, avec le nouvel IFI, elles sont très plébiscitées.

En effet, elles peuvent être souscrites en démembrement pour la retraite. Ce qui, de surcroit, vous permet d’acquérir plus de capital à terme et donc plus de revenus pour cette période difficile.

Exemple – Le Dr P. souscrit 1000 parts de la SCPI N. en nue-propriété pour 10 ans. Il est donc bien propriétaire mais ne perçoit pas les revenus durant 10 ans. Le fait de ne pas profiter des revenus donc de l’usufruit, lui permet de bénéficier d’une décote de 33 % (variable selon les SCPI) sur le prix des parts. Il ne paiera donc que 170 850 €. Et au terme des 10 ans, il récupérera la pleine propriété des parts et les revenus pour un montant de 11 475 €. Soit par rapport à son investissement, une rentabilité de 6.71%, hors revalorisation éventuelle du prix de la part.

Durant la période de démembrement, il n’est pas imposable à l’IFI car il n’est propriétaire que de la nue-propriété. Ce qui est un gain tout à fait appréciable si par exemple celui-ci a vendu un bien qui sort de l’IFI. En investissant le fruit de la vente dans la seule nue-propriété d’une SCPI, cette somme ne sera plus imposable à l’IFI.

D’autre part, en matière de transmission, durant la période de démembrement, les parents porteurs de parts peuvent également donner les parts car alors les droits sont calculés sur une valeur décotée.

Ainsi, le Dr N. a souscrit des parts en démembrement sur 10 ans. Au terme de 5 ans, il souhaite les répartir entre ses enfants. La valeur des parts n’est que de 80 % et non de 100.

Les droits de donation seront ainsi calculés sur les 80 %. Et contrairement à un immeuble, il est facile de répartir un stock de parts de SCPI entre plusieurs membres d’une même famille. Il est également aisé de donner de petites sommes en parts de SCPI. Une solution très pratique.

Allons plus loin, il est également facile d’investir en démembrement viager cette fois, entre les parents et les enfants.

Exemple -Cet immeuble détenu par une mère et ses enfants en démembrement. Une plus-value importante est constatée et du coup la famille, souhaite la capturer rapidement en cédant l’immeuble.
La mère a besoin de revenus et bien sûr l’idée est de conserver l’avantage de la donation faite précédemment (nue-propriété donnée aux enfants par parts égales).
L’immeuble est vendu et les capitaux fruits de la vente sont réinvestis sur des SCPI en démembrement, répartis par parts égales entre chaque enfant.

Les avantages – Des revenus élevés pour la mère, une transmission préparée, et au décès de la mère, le capital est déjà partagé sans souci, et chaque enfant est indépendant !

Autre schéma possible

Utiliser les donations « Sarkozy » pour souscrire des SCPI en démembrement.

Rappelons qu’il est possible de donner à vos enfants 31 865 € chacun au comptant, en franchise de droits de donation, tous les 15 ans, en plus des 100 000 € par parent et par enfant.

Exemple – Cette mère, âgée de 60 ans fait donation à ses deux enfants de 31 865 € chacun. Elle veut préparer sa transmission tout en préservant son niveau de vie durant la retraite.

Résultats – En accord avec ses enfants, elle souscrit l’usufruit pour 50 % et ses enfants la nue-propriété pour 50 % (barème légal de l’usufruit). Les enfants vont financer la souscription de la nue-propriété avec les donations Sarkozy et la mère souscrit l’usufruit. Au moment du décès de la mère, l’usufruit rejoint la nue-propriété en franchise de droits.

Le patrimoine transmis est de 127 460 € pour les deux enfants. Ils n’ont payé que la moitié, soit 63 730 € alors que la succession de la mère s’opère dans des tranches élevées à 40 %. Ainsi, chacun reçoit 31 865 € sans droits, l’économie de droits est estimée sur chacun à 12 746 €.

Conclusion

Voici des outils très adaptables, qu’il faut apprendre à manier pour en tirer la pleine essence ! Mais attention, ces SCPI ne se valent pas toutes.

En effet, pour faire le bon choix, il convient d’analyser leur patrimoine, les comptes (provisions pour travaux, …), et bien connaitre les gestionnaires et leur expérience. Enfin, comme nous l’avons vu, elles ont des spécificités, dont il faut tenir compte pour que les SCPI retenues soient parfaitement adaptées à votre situation fiscale et patrimoniale.