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Le grand Paris + jeux olympiques = l’investissement gagnant !

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Entre des taux d’intérêt qui restent encore très bas, et une conjoncture immobilière favorable, c’est le moment d’investir, mais où et comment ?

Une des perspectives de tout investisseur est de réaliser une belle plus-value.

Deux évènements concomitants pourraient vous permettre de réaliser ce vœu : le Grand-Paris et les Jeux-Olympiques. Ainsi, de réelles opportunités s’ouvrent en région parisienne.

68 nouvelles gares qui vont ainsi être créées d’ici à 2030, dont certaines dès 2019 comme Bagneux ou Saint-Ouen. Ces villes vont se retrouver à quelques encablures de la capitale.

La Chine l’a bien compris et commence à investir dans ce secteur géographique !

Les Jeux Olympiques de 2024, ne vont faire que renforcer l’attractivité de la petite couronne parisienne, comme Saint-Denis, et par ricochet Aubervilliers.

Ces deux évènements combinés, vont permettre à ces villes de bénéficier d’un attrait grandissant. On peut donc raisonnablement espérer une hausse des prix sur ces communes dans les mois à venir.

Si vous souhaitez investir dans la capitale il vous faudra débourser en moyenne pas moins de 8 800 € (et beaucoup plus dans les beaux quartiers), contre 4 500 € en moyenne dans le neuf à Aubervilliers.

D’autres villes vont également profiter de l’impact et du rayonnement de ces JO : Marseille qui hébergera les épreuves nautiques et le football. Nantes, Bordeaux Toulouse, Nice, Lille, Lyon qui, grâce à leurs stades, accueilleront aussi les matchs. Et, le sud- ouest qui recevra les épreuves de surf.

Un coup de projecteur sans précédent va permettre à toutes ces villes de se faire connaitre dans le monde entier, une publicité hors norme en perspective !

Cerise sur le gâteau, vous allez pouvoir réaliser en plus des économies d’impôts.

La loi pinel

La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement (dans ce cas le propriétaire doit le louer pendant 12 ans).

Exemple

Ce programme Pinel (dans le neuf) à Massy (gare TGV, métro Grand Paris) à 4 600 € du mètre carré ! Les perspectives de plus-values pourraient être conséquentes en comparaison avec un investissement à Paris intra-muros.

Investir dans le neuf vous fera profiter de nombreux avantages : garantie décennale pour que le propriétaire n’ait pas à payer de travaux dans les parties communes pendant 10ans. En outre, les logements sont tous construits dans le respect de la règlementation RT 2012, qui garantit une consommation énergétique optimisée grâce à une isolation performante et à des équipements adéquats.

Par ailleurs, comme l’indiquait le journal l’express, les professionnels estiment le montant des charges + travaux à la charge du propriétaire à 25 % des loyers dans l’ancien. Dans le neuf, on est entre 5 et 10 % ! Un élément à prendre en considération donc !

Le déficit foncier

Il s’agit d’acquérir un bien ancien à rénover.

La partie travaux va permettre de gommer vos revenus fonciers, puis de créer un déficit foncier qui viendra s’imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 € et le solde sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Nous vous recommandons de vous faire accompagner dans le cadre d’un tel investissement. En effet, tous les travaux ne sont pas déductibles, il serait dommage de risquer un redressement fiscal !

L’atout de ce type d’investissement est que la contrainte fiscale de détention est courte (3 ans après le dernier déficit imputé).

Un Conseil sera le bienvenu pour combiner astucieusement notamment l’impôt sur les revenus et celui des plus-values.

Cette solution sera tout à fait adaptée à ceux d’entre vous, propriétaires des murs de leur cabinet via une SCI.

Des opportunités sont à saisir également dans ces villes à fort potentiel.

Exemple

Ainsi, ce très bel ensemble immobilier situé à Marseille, avec jardin intérieur à deux pas du Vieux-Port pour un prix au m² de 5 213 € ! Exemple d’un bien ancien avec prestations et garanties du neuf.

Le monument historique

Là aussi, l’opération consiste à acheter un bien ancien avec une enveloppe de travaux à réaliser

L’immeuble doit répondre à un certains critères. Notamment, il doit être classé monument historique ou être inscrit à l’inventaire supplémentaire ou labellisé par la fondation du patrimoine car faisant partie du patrimoine national en raison de son caractère historique ou artistique.

La totalité des charges (dont les travaux) sont imputables sur les revenus fonciers. S’il apparaît un déficit, il est imputable, sans limitation sur le revenu global. Ce qui sera le cas, le plus souvent, car il s’agit de rénover l’immeuble et donc de réaliser d’importants travaux.

Ainsi, pour ceux imposés dans la plus haute tranche (45 %), les économies sont réalisées dans cette tranche, ce qui bien sûr est très efficace, contribuant très fortement à la constitution de patrimoine.

Et quand cela sera possible, autant investir sur un emplacement avec un beau potentiel comme Saint-Denis.

La loi malraux

Là aussi, il s’agit d’investir dans un bien ancien avec travaux.

Les immeubles soumis à la Loi Malraux le sont en raison de leur localisation. Cœur de ville, dans des immeubles patrimoniaux, et dans des quartiers vivants et commerçants.

La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 30 % des travaux débloqués.

Là aussi, misez sur des villes de province qui vont bénéficier du rayonnement des JO :

Exemple

Dans le quartier le plus recherché de Bayonne, un immeuble du XIXe siècle, emblématique de l’architecture basque de l’époque.

L’atout de ces solutions en déficit foncier, Malraux et Monument historique, est que les travaux de rénovation sont d’une telle ampleur, qu’ils peuvent être assimilés à des biens neufs.

Vous deviendrez propriétaire d’un bien ancien, avec le cachet qui l’entoure. Un professionnel compétent saura aussi sélectionner des biens bénéficiant de certaines prestations et garanties des biens neufs.

De ce fait, si l’on veut comparer les prix, il faudra le faire avec des biens semblables : des biens neufs patrimoniaux, et dans le même secteur ! L’apanage de ces biens est qu’ils seront situés en cœur de ville, donc bien évidemment plus onéreux qu’un bien situé en périphérie. La demande locative sera plus forte dans ces secteurs et bien moins risqué qu’un investissement plus éloigné.

Conclusion

C’est le moment d’investir en immobilier.

La conjoncture y est favorable. Le Grand-Paris et les JO sont une formidable opportunité à saisir.

Il convient de se faire accompagner dans ce choix en fonction de votre situation et de vos attentes, le plus tôt possible.

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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Téléphone : 01 45 74 01 05

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