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Les avantages de la nue-propriété

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Nous avons déjà traité plusieurs fois ce sujet mais les questions restant nombreuses, nous allons le traiter une nouvelle fois en ajoutant certaines actualisations à ce thème toujours aussi prisé.

Droit de propriété et démembrement : de quoi s’agit-il ?

Deux questions reviennent souvent : je voudrais réduire mes impôts, je vais donc investir en nue-propriété. Quel sera le montant de ma réduction d’impôt ? Autre question : la nue-propriété est-elle une niche fiscale ?

Tordons tout de suite le coup à une idée reçue : la nue-propriété n’est pas une niche fiscale. Le concept de démembrement existe depuis le code civil crée par Napoleon. Rappelons que la pleine propriété est constitué de deux éléments distincts : la nuepropriété d’une part vous donne le droit de propriété mais sans pouvoir en jouir et l’usufruit d’autre part qui comme son nom l’indique vous donne les fruits, les revenus ou le droit à l’occupation du bien. Il est possible de dissocier le droit de propriété en ces deux composantes. C’est ce qu’on appelle le démembrement. Bon nombre d’entre vous en ont déjà entendu parler dans le cadre de certaines situations comme le décès de l’un de vos parents. Dans cette hypothèse, le survivant dispose en général de l’usufruit (concrètement il occupe l’appartement où la maison du couple) et les enfants deviennent propriétaires du bien. Le démembrement est dans ce cas viager. Mais, dans d’autres cas, il peut être temporaire. Il en va ainsi si vous voulez aider un enfant ponctuellement (par exemple le temps de ses études). Vous lui donnez alors l’usufruit d’un bien (exemple un studio) durant10 ans tout en conservant la nue-propriété. Au terme, pour votre retraite, vous récupérerez la pleine propriété et aussi les revenus du bien que vos pouvez louer de nouveau.

Le démembrement temporaire est souvent utilisé dans le cadre d’un investissement. Ainsi, vous achetez la seule nue-propriété d’un bien immobilier pour une durée de 15 ans (l’usufruit étant acquis par exemple par une compagnie d’assurance sur la même durée) et vous récupérez la pleine propriété au terme du démembrement. Une question revient souvent : quel est le coût et la fiscalité quand les deux droits (usufruit et nue-propriété) se rejoignent? Il n’y a aucun coût et aucune fiscalité, c’est contractuel.

Vous bénéficiez même d’une économie d’impôt à différents niveaux.

En effet, vous allez faire des économies d’impôts, car en optant pour la nue-propriété, vous renoncez aux revenus. Par conséquent, il n’y a pas de matière imposable, vous ne subirez aucun impôt. Pour autant vous n’aurez pas réduit vos impôts sur les revenus. Vous aurez simplement fait un investissement tout à fait intéressant car la rentabilité sera nette d’impôt par essence !

Le plus souvent aussi, vous ne payerez pas la taxe foncière.

Rappelons également que c’est l’usufruitier qui est imposable à l’IFI, et ce sur la totalité de la valeur du bien. En revanche. Par ricochet, le nu-propriétaire ne paye pas d’IFI. Supposons que vous disposiez de liquidités qui ne sont pas taxables à l’IFI, celles-ci restent non taxables si vous les investissez dans la nue-propriété d’un bien immobilier.

Plus fort, vous vendez un bien immobilier pour réduire votre masse imposable à l’IFI, a l’impôt sur le revenu et à la taxe foncière, et vous investissez dans la nue-propriété d’un bien immobilier, résultat : plus aucune de ces impositions !

Mais parfois les économies d’impôts importantes que vous pouvez faire le sont au niveau des droits de mutation. En effet, prenons un exemple très récent et tout à fait éloquent. Un bien à Neuilly sur Seine, emplacement premium, très patrimonial. Le démembrement est réalisé sur 25 ans. La valeur de la nue-propriété est de 31 % !

Imaginez que vous n’ayez pour toute descendance que des neveux et nièces. Si vous décédez, les droits de mutation sont de 55 % de la valeur transmise !

Vous investissez dans ce bien de Neuilly car vous souhaitez faire un investissement patrimonial mais vous ne voulez aucun souci de gestion ni non plus plomber votre rentabilité par trop de prélèvements obligatoires. Et d’une pierre plusieurs coups car ainsi vous préparez votre transmission. En effet, si vous décédez dans dix ans, la nue-propriété tombera dans la succession pour un

‘’ La pleine propriété est constitué de deux éléments distincts : la nue-propriété d’une part vous donne le droit de propriété mais sans pouvoir en jouir et l’usufruit d’autre part qui vous donne les fruits, les revenus ou le droit à l’occupation du bien.’’

montant de l’ordre de soixante pour cent (c’est une hypothèse, il faudra le calculer), vous aurez ainsi fait une économie d’impôt égale à 22 %. Et rien ne vous empêche bien sûr de faire donation à ces mêmes neveux de votre vivant dans cinq ans ou dix ans, …

Constitution d’un capital retraite

Enfin, n’oublions pas que le plus souvent cet investissement est réalisé pour constituer des revenus lors de la retraite. En effet, vous allez acquérir un capital décoté car vous renoncez aux revenus. Ainsi, à Neuilly la décote est de 69 % pour un démembrement de 25 ans. L’idée est de disposer d’un capital bien plus important au terme du démembrement.

Ainsi, un jeune couple souhaitant constituer un capital pourra tout à fait réaliser cet investissement pour un montant de 200 000 euros aujourd’hui. Dans 25 ans, il récupérera la pleine propriété, égale à 645 161 euros (sur la base des prix d’aujourd’hui). Il aura donc multiplié par trois son investissement avant toute plus-value immobilière, ce qui revient à du 4,80 % l’an. Vous allez me dire, mais ils sont jeunes tout peut arriver, les montants investis sont bloqués !

Perdu, car vous pouvez revendre la nue-propriété au bout de 5 ans, 10 ans ou à 15 ans (avant l’échéance du démembrement). Tout dépendra de votre besoin ! La nuepropriété est rare sur le marché de seconde main. Vous aurez donc des acquéreurs, compte tenu de la rentabilité technique et des nombreux avantages fiscaux. Après tout dépend. La plus-value dépend pour l’essentiel de la qualité du bien et de l’emplacement du bien, qui dans notre exemple est effectivement exceptionnel.

Dans un marché de taux négatif, vous avez là des opportunités d’investissement à ne pas manquer si elles correspondent à vos besoins. D’autant qu’avec les taux d’emprunt extrêmement bas, l’investissement est encore plus rentable.

Bien entendu, là encore, il faudra faire des simulations pour calculer vos mensualités. N’oublions pas que dans cette hypothèse, vous ne percevez pas de revenus.Donc beaucoup d’appelés mais peu d’élus !

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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