Vous souhaitez réduire votre impôt tout en vous constituant un capital pour la retraite. Alors la loi Pinel, revisitée, est sûrement faite pour vous !
Rappelons ce qu’est la loi pinel
Elle consiste à investir dans un bien à usage d’habitation, neuf, en l’état futur d’achèvement, transformé ou réhabilité permettant d’obtenir les performances techniques d’un logement neuf.
Une fois le bien achevé et livré, vous devez le louer durant six, 9 ou 12 ans à un locataire au titre de sa résidence principale. En retour, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 12,18 ou 21 % selon la durée d’engagement (6 ou 9 ou12 ans).
Certaines conditions sont à respecter et notamment des plafonds de loyers selon les zones dans laquelle se situe le bien et des conditions de ressources du locataire sont également à respecter lors de la conclusion du bail.
L’intérêt de la loi Pinel, en dehors de la réduction d’impôt, est de réaliser un investissement immobilier, et donc constituer un capital au moindre coût grâce, entre autres, au coût très faible du crédit, du loyer et de la réduction d’impôt, sous réserve que les choix de la ville et de l’emplacement soient pertinents économiquement.
Quels sont les critères pour que votre investissement soit pertinent
Vous préférerez des villes dynamiques, dotées de transports en commun et qui se développent grâce à la croissance démographique notamment.
Ainsi , nous apprécions certaines villes qui attirent des flux migratoires importants tous les ans car ils sont une source importante de développement économique. Nous apprécions également les villes dotées du TGV et/ou d’un aéroport.
Souvent, comme il s’agit de neuf, il sera plus difficile de se situer en coeur de ville. Mais pourquoi pas, si l’emplacement est situé dans un quartier ou une zone qui se développent.
EXEMPLE – Ainsi, nous avions fait le choix pour certains de nos clients en son temps (loi Scellier) d’investissements à Val d’Europe à toute proximité du parc d’attraction Disney, investissements réussis.
D’autres choix nous ont également donné raison, ce sont les zones touristiques. En effet, nous avons toujours apprécié les villes touristiques car elles ont l’énorme avantage de présenter deux clientèles tant locatives qu’à la revente.
En effet, dans les zones touristiques, le plus souvent, les populations locales ont beaucoup de difficultés à se loger car les biens sont très souvent loués pour le tourisme et sont trop chers, du fait du déficit d’offres. Dans ces conditions, la location Pinel est bienvenue, et trouve naturellement sa clientèle locative, car il y a une forte demande non satisfaite. D’autre part, à la revente, votre logement peut se revendre tant aux personnes qui recherchent une résidence principale qu’à celles qui recherchent une résidence secondaire.
Donc ces zones d’investissement nous ont toujours réussi. Mais, certaines d’entre elles présentent un atout supplémentaire aujourd’hui : la location saisonnière. En effet, dans certaines destinations, vous allez d’abord pouvoir réaliser avec succès votre investissement Pinel et bénéficier ensuite, si vous le souhaitez d’un basculement en location saisonnière. Cette location vous permettra d’une part de profiter de votre bien sur certaines périodes et de le louer pour le rentabiliser sur d’autres périodes. Ainsi, dans notre exemple, vous passerez d’une rentabilité de 2.60 % (+ réduction d’impôt, soit une rentabilité globale de 4.60 %) avant réduction d’impôt durant la période Pinel à une rentabilité de 5.60 % avec la location saisonnière.
Étant alors à la retraite, vous bénéficierez d’un revenu complémentaire non imposé durant de nombreuses années.
Car rappelons que la location saisonnière est une location meublée et qu’à ce titre vous pourrez amortir l’immeuble et les meubles. Résultat : vous ne serez pas ou peu imposé sur longue période.
EXEMPLE – Le docteur L. investit dans un grand 2 pièces pour un montant de 269 000€ dans une zone très touristique. Sa réduction d’impôt est de 5 491€/an durant 9 ans.
Au moment de la retraite, soit dans dix, ans, il bascule son bien en location meublée saisonnière et bénéficie d’un loyer estimé à 15 200 € net d’impôt. Le bien acheté 269 000 € lui revient après vingt ans à 137 000 € ! Attention, toutefois, car cette démarche n’est pas applicable à tous les investissements Pinel. Il faut avant tout que votre destination soit une zone touristique sûre et pérenne, et que vous remplissiez un certain nombre de critères qui vous permettent de louer en meublé saisonnier.
Il faut que le bien soit adapté à ce type de location, que la ville s’y prête aussi en termes de réglementation (ainsi à Paris, vous ne pourrez pas le faire sauf cas particulier), que la copropriété l’autorise et que vous disposiez d’une agence locale fiable qui assure le service de blanchisserie, l’accueil, et enfin et surtout que la location soit effectivement rentable.
Dans notre exemple, la location ne porte que sur 18 semaines, mais permet tout de même d’obtenir du 5,88 %. Nous savons que nous pourrons louer probablement audelà mais déjà la rentabilité est très intéressante. Ce qui nous permet de valider ce projet.
Voilà donc le moyen de rentabiliser votre loi Pinel, mais vous l’aurez compris vous ne pourrez pas décliner tous les investissements Pinel selon ce schéma. En effet, un certain nombre de critères devront être remplis et la zone d’investissement choisie avec discernement.
Bien sûr, comme toujours, il faudra être attentif à l’emplacement. Dans notre exemple, les investissements bénéficient d’excellents emplacements : en coeur de ville, commerces au pied ou à deux pas de la plage la plus courue de la ville !
Bien entendu, vous n’oublierez pas la qualité de la construction, la fiabilité financière du promoteur, et le choix de la surface la plus adaptée à votre clientèle locative (résidence principale et location touristique). En conclusion, réussir un investissement immobilier ne s’improvise pas…
