Les critères à prendre en compte pour comparer sont nombreux et nous verrons que les réponses peuvent varier selon la situation personnelle, patrimoniale et fiscale de chacun et bien entendu de ses objectifs.
Eventail de choix des SCPI
Avantage à la sCPI en direct mais attention…
Il faut tout d’abord savoir qu’en direct, le choix des SCPI est très vaste tandis qu’en assurance-vie, ils sont nettement plus limités.
Les compagnies d’assurance sont en effet le plus souvent très prudentes dans leur sélection. Et c’est plutôt un point positif, ainsi les SCPI auxquelles vous avez accès dans les contrats seront en règle générale de bonne qualité.
Imposition à l’IFI ?
Que votre SCPI soit ou non incluse dans un contrat d’assurance-vie, elle sera imposable à l’IFI.
Les seules « exceptions pierre » sont les fonds euros pierre et les foncières cotées qui ne sont pas imposables à l’IFI.
Avantage à la SCPI en direct
En nue-propriété, elle ne rentre pas dans la masse imposable à l’IFI et ce durant toute la durée du démembrement.
Petit rappel – Vous souscrivez la seule nue-propriété.
Ce faisant, vous renoncez aux revenus durant 5 ou 10 ans. Vous bénéficiez ainsi d’une décote sur le prix de la part (20 ou 35 %). Au terme du démembrement, vous devenez pleinement propriétaire et percevez alors des revenus.
Exemple – le Docteur P. souscrit pour 100 000 € de SCPI françaises qui joue le grand Paris (espoir de plus-value). Il opte pour un démembrement de 10 ans, soit une décote de 35 %. Au terme du démembrement, dans 10 ans il récupère la pleine propriété (dont la valeur est de 153 846 €) et les revenus. Ceux-ci sont estimés à 7 692 €, soit une rentabilité de 7.69 % sur le prix de souscription.
Prix de la part décotée ?
Avantage à l’assurance-vie !
En effet, il est courant que la valeur de la part soit décotée de 2 à 2.5% plus rarement 5%. Ce qui vous permet de souscrire un plus grand nombre de parts.
Les différents frais
Avantage à la sCPI en direct
En effet, dans le contrat, vous allez supporter en plus les frais qui lui sont propres : frais de souscription, frais de gestion,…
Et parfois même dans certains contrats, des prélèvements sont opérés sur les loyers.
Exemple – Ainsi, cette SCPI distribue 5 % en direct, alors que dans un contrat d’assurance-vie, 15 % de frais sont prélevés sur les loyers. Heureusement, cette SCPI est distribuée dans un autre contrat avec nettement moins de frais.
Clairement, une fois votre SCPI choisie, vous devrez sélectionner aussi le bon contrat qui la commercialise.
Fiscalité des revenus
Avantage à l’assurance-vie !
La SCPI de rendement comme son l’indique distribue des revenus. En direct, ces revenus relèvent des revenus fonciers.
La taxation de ces derniers est devenue confiscatoire. En effet, pour des tranches marginales de 30 % et 45 %, avec les prélèvements sociaux, les prélèvements passeront respectivement à 47,20 % et 62.20 % !
Exception – Sauf à retenir une SCPI européenne, par exemple, allemande, laquelle ne sera pas soumise aux CSG/CRDS et l’imposition ne sera que de 10 % pour une personne imposée dans la TMI à 41 %,
A cette exception près, la fiscalité des revenus vous conduira plutôt à préférer la SCPI dans l’assurance-vie, sauf à ne pas être imposable, mais alors attention à ne pas le devenir.
En effet, dans un contrat ancien régime, après 8 ans, vous ne serez imposé qu’à 7.50 % (17.20% DE CSG/CRDS soit un total de 24.70 %) après abattement de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple. C’est l’assurance-vie qui gagne.
Dans un contrat nouveau régime, plus de 8 ans, et plus de 150 000 €, vous serez imposé à 30 % au total (CSG/CRDS incluses) au-delà des abattements de 4 600 € et 9 200 €. Là aussi, ce sera l’assurance-vie qui sera gagnante.
Dans un nouveau contrat, à plus de 8 ans, et moins de 150 000 €, ce sera l’ancien régime qui s’appliquera, soit 7.50 % plus CSG/CRDS et abattement. C’est encore l’assurance-vie qui gagne.
Le choix est sans appel surtout sur un contrat de plus de 8 ans.
Avant 8 ans, avec les nouveaux contrats et la flat tax, et selon les autres frais, parfois ce sera la SCPI en direct qui sera gagnante, pour une TMI à 30 %. Mais au-delà, c’est l’assurance-vie qui repassera devant.
Et avant 8 ans, sur un ancien contrat, la réponse sera la même, le résultat dépendra et des autres frais du contrat et de la TMI du détenteur de parts. A calculer donc au cas par cas.
Fiscalité des plus-values
Avantage SCPI en direct /assurance-vie Ceci dépendra de la durée de détention des parts.
En effet, les SCPI en direct relèvent de la fiscalité des particuliers sur les plus-values immobilières. A savoir, après 22 ans de détention, il y a exonération de la taxe. Puis après
30 ans, il y a exonération des CSG/CRDS. Entre 0 et 30 ans, il y a donc application d’abattements, et donc une fiscalité qui est variable selon la durée de détention.
Pour les parts détenues dans l’assurance-vie, la fiscalité sera la même que celle vue plus haut sur les revenus, produits et plus-values : à savoir, variable selon la durée de détention aussi, et selon le montant détenu (plus ou moins de 150 000 €) et selon qu’il s’agit d’un ancien ou nouveau contrat.
Vous l’aurez compris, plus la durée de détention sera longue, meilleure sera la situation du contribuable !
Fiscalité de la transmission
Avantage à l’assurance-vie !
En effet, grâce aux abattements de 152 000 €, et à la taxation de 20 % au-delà, très clairement, l’assurance-vie sera plus avantageuse. Car si les parts sont détenues en direct, elles tomberont dans la succession et seront totalement taxées.
Sauf bien sûr à faire une donation de la nue-propriété des parts détenues en direct en profitant de l’abattement de 100 000 € par exemple par parent et par enfant.
Conclusion
Il apparait qu’il est difficile d’avoir un avis tranché sur la question de choisir une solution plutôt qu’une autre. Tout dépend des objectifs de chacun, de sa fiscalité, des contrats et des SCPI retenues.
Toutefois, nous avons vu, qu’il existe des solutions intéressantes alternatives à la souscription de SCPI en pleine propriété comme la souscription en nue-propriété ou encore des SCPI assorties d’une fiscalité beaucoup plus attractive notamment lorsqu’elles sont étrangères !
