Si, en 2008, les résultats enregistrés par les SCPI sont moins bons que ceux des années passées, il faut dire qu’ils étaient jusqu’alors excellents. Il est vrai que pour la plupart, les SCPI ont su éviter les excès de la sphère financière et n’ont pas succombé aux chants des sirènes de l’endettement. Toutefois, elles ne se valent pas toutes. L’objet de cet article est de faire l’état des lieux sur ces supports et de vous donner des repères pour vous aider à choisir aujourd’hui celles qui devraient tirer leur épingle du jeu demain.
Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
Les S.C.P.I. (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des enveloppes d’épargne collective, non cotées en Bourse, qui permettent, par la souscription de parts, d’investir dans un patrimoine immobilier locatif, très diversifié, d’entreprise et commercial. Elles peuvent détenir des bureaux, des entrepôts, des centres commerciaux et des commerces de proximité. Ces actifs sont bien réels et non virtuels. Il s’agit de bureaux loués à des administrations ou à des sociétés, de boutiques louées à des boulangers, des coiffeurs, …Bref des locaux qui génèrent des loyers tous les mois ou tous les trimestres. Ces locaux peuvent être situés à Paris, en région parisienne ou en régions. L’intérêt de ces supports est notamment la diversification au niveau géographique, au niveau des secteurs d’activité économique, et enfin et surtout la mutualisation des risques locatifs. L’objectif de ces SCPI est généralement de distribuer des revenus. Nous avons écarté volontairement les SCPI fiscales dont la composition et l’objectif sont très différents. Autre atout : la mise de fonds peut se limiter à quelques milliers d’euros, tout en assurant au souscripteur la perception d’un revenu régulier, sans souci de gestion.
Autre avantage : la taille du portefeuille géré par les SCPI. Parce qu’une SCPI est propriétaire d’un grand nombre d’immeubles, l’impact des éventuels problèmes de vacance ou d’impayés que les propriétaires peuvent rencontrer est donc normalement nettement plus limité.
Rappel sur le statut fiscal des SCPI : elles relèvent des revenus fonciers. Ainsi, si vous disposez de déficits fonciers excédentaires, vous pouvez mettre en face de ceux-ci des revenus fonciers de SCPI équivalents.
De cette façon, vous épongerez l’intégralité de vos déficits tandis que vos revenus de SCPI ne seront pas imposés.
Performances enregistrées ces dernières années
Les SCPI investies en immobilier commercial et de bureaux affichent encore des performances très attractives, en raison des niveaux élevés des loyers et de la souplesse de la réglementation.
En 2007, les SCPI dans leur ensemble (hors SCPI fiscales) ont enregistré un rendement (revenu) de 6,12 % et une performance globale de 12,93 % (avec la revalorisation des parts). Malgré la crise, en 2008, le rendement moyen de ces SCPI s’est encore établi à 5,73 % même si certaines ont décoté la valeur de leurs parts. Ces résultats globaux cachent toutefois des réalités très différentes, selon le secteur d’activité.
Ainsi, les meilleures SCPI ont su préserver la valeur de leur patrimoine tant en 2008 que lors des années précédentes, tandis que les autres enregistraient des baisses comprises entre 10 et 15 %.
Celles qui sont parvenues à conserver la valeur de leur patrimoine sont d’autant plus remarquables que les transactions récentes sur le marché de l’immobilier d’entreprise se sont faites avec des prix en baisse. Les bureaux les plus prestigieux ont ainsi perdu 25 %, ceux un peu moins prestigieux 30 % et les commerces seulement 10 %. Ce sont les actifs achetés avec un rendement faible, de l‘ordre de 4 %, qui ont le plus baissé.
Les SCPI qui n’ont pas acheté d’immobilier avec des rendements faibles n’ont pas eu à supporter cette baisse. Ainsi, de ce fait, nombre de SCPI, à la recherche de rendement, ont préféré se tourner vers certaines métropoles régionales.
D’une manière générale, et comme toujours, les actifs les plus touchés sont ceux acquis durant les deux dernières années et qui ne respectent pas certains fondamentaux : situation, emplacement, niveaux de loyer et de prix pérennes sur le long terme.
D’ailleurs, les SCPI performantes, et ce sur le long terme, ont en général limité la collecte aux opportunités immobilières qu’elles étaient en mesure de trouver, se refusant d’acquérir des biens aux rendements insuffisants vendus à des prix excessifs.
Elles ont ainsi réalisé des investissements à des prix raisonnables car les loyers permettaient d’atteindre des rendements élevés, supérieurs à 8 %.
L’immobilier d’entreprise et commercial subit bien entendu les conséquences de la raréfaction du crédit, ce qui se traduit par une baisse importante des volumes de transactions. De ce fait, l’ajustement des prix se fait à la baisse, ce qui devrait permettre une reprise de l’investissement à la fin du 1er semestre de cette année.
Il ne faut pas oublier que le secteur du bureau est très cyclique. En période de crise, les locataires déménagent, renégocient les baux… Bref, les loyers baissent et la valeur des locaux baisse, ce qui permet ensuite aux SCPI qui disposent de trésorerie de réaliser de très bonnes opérations.
Sur ce secteur, il convient d’être très prudent, il est important que la SCPI ait une politique de rigueur dans le suivi des locataires. Lorsque ces critères sont réunis, de bonnes affaires pourront être réalisées.
SCPI murs de magasins
La valeur des parts des SCPI spécialisées en commerce devrait être peu affectée par le ralentissement économique car ce secteur est peu cyclique et plus protégé que celui des bureaux. Les loyers devraient rester stables sauf pour les loyers des centres commerciaux qui comportent une part variable fonction du chiffre d’affaires, ils pourraient donc subir une baisse.
Ce type de SCPI est considéré comme une valeur refuge. En effet, le locataire, commerçant fera tout ce qu’il peut pour payer son loyer car sa boutique, c’est son fonds de commerce, c’est à cet endroit que vient sa clientèle. Il n’a pas le choix. Contrairement aux bureaux, « le boulanger » ne peut prendre un local au 4e étage car il est moins cher.
Jusqu’à présent, la valeur de ces actifs n’a d’ailleurs pas baissé. Seules les grandes enseignes, qui ont accepté des loyers très élevés, sont susceptibles d’être impactées.
Les SCPI investies en boutiques et commerces ont démontré leur capacité de résistance lorsque l’environnement se dégrade. Ainsi, le rendement dégagé en moyenne par ces SCPI a été de 5,92 % en 2008 et la revalorisation de la part de 3,36 %.
Certaines, bien sûr, ont fait mieux. Les meilleures nous ont habitués à d’excellentes performances et depuis de nombreuses années. Parmi celles-ci, certaines ont délivré des rendements globaux (loyer + revalorisation de la part) compris entre 10 et 15 %.
Il est bien évident que dans ces cas-là, le marché de la revente des parts est resté équilibré et stable, en dépit de la crise financière !
La stratégie de ces SCPI s’est notamment traduite par une recherche de loyers peu élevés donc présentant un risque locatif moindre et susceptibles d’être revalorisés, mais aussi avec des valeurs d’acquisition moins chères.
Ces excellents résultats permettent à ces SCPI de continuer à collecter, ce qui leur permettra de saisir des opportunités à contre cycle, dans la mesure de leur besoin, en réalisant des achats avec des rendements intéressants, de l’ordre de 8/8,50 % et si possible jusqu’à 9/10 %.
Quelles SCPI choisir ?
Dans ce contexte, il est donc recommandé de panacher les deux solutions.
Il conviendra d’affecter les 2/3 de votre investissement à des SCPI dont le patrimoine est majoritairement composé de commerces car elles présentent un caractère défensif. Le solde (1/3) sera alloué à des SCPI dont le patrimoine est essentiellement investi en bureaux.
D’une manière générale, l’immobilier reste une valeur refuge. Vous recevez des loyers réguliers et le risque de perte en capital sur le long terme reste limité.
Les SCPI de commerces et de bureaux comme produit de rendement restent attractives et tout repli du prix des parts devra être mis à profit pour investir.
Il faudra privilégier celles qui offrent une bonne mutualisation des risques locatifs et une bonne diversification géographique.
Il faudra également s’assurer qu’elles disposent de réserves et de trésorerie leur permettant si nécessaire de lisser les rendements et surtout de saisir des opportunités en réalisant des acquisitions à des conditions avantageuses.
Il conviendra également de s’assurer qu’elles entretiennent leur patrimoine en réalisant des travaux car cette démarche facilite la relocation ou le maintien des locataires et valorise le patrimoine ce qui permet d’affronter la concurrence dans de meilleures conditions.
Et bien sûr, vous préférerez celles qui s’attachent à un suivi rigoureux des locataires.
