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Nouvelle année : les décisions à prendre !

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Les changements économiques et fiscaux sont nombreux en cette fin d’année. Aussi pour optimiser votre gestion, nous vous invitons à faire le point sur votre patrimoine pour l’adapter à ce nouvel environnement.

Les contrats d’assurance-vie

Les rentabilités des fonds euros poursuivent leur baisse. Ainsi, déjà en 2016, un certain nombre d’entre eux avaient enregistré des rentabilités avant CSG/CRDS de l’ordre de 1,40 %. En 2017, on s’attend encore à une baisse. La hausse des CSG/CRDS n’arrangera rien en 2018 !

Notre conseil

Conserver une partie de ces contrats s’ils sont anciens et ont plus de 8 ans, comme outils de trésorerie. Vos rachats seront ainsi moins fiscalisés qu’avec la flat tax ! Au-delà, racheter ces sommes non rentables pour les affecter vers d’autres supports plus rentables (sauf s’il s’agit de contrats antérieurs au 13/10/1998 ou 20/11/1991).

Opter pour des fonds euros innovants dont l’objectif est d’obtenir des performances comparables à celles de vos fonds euros il y a quelques années (3/4 %) et qui présentent les atouts des fonds euros, c’est-à-dire la garantie en capital et l’effet cliquet. Certains sont composés essentiellement d’immobilier tertiaire avec une performance de 3.60 % net en 2016 contre 1.40 % en moyenne au royaume des fonds euros et d’autres vont investir en actions sans prendre le risque en capital de ces marchés mais avec l’espoir d’une performance plus élevée.

A ceux-ci, vous pourrez ajouter des unités de compte prudentes ou patrimoniales dont les performances sont plutôt intéressantes (sur 1 an 5,87 – 14,34 % et jusqu’à 31,29 – 80,65 % sur 5 ans), mais encore faut-il savoir les choisir, en retenant le meilleur couple rentabilité/risque !

Vous pourrez diversifier avec certaines SCPI, mais attention, elles ne se valent pas toutes. Vous pourrez panacher des supports européens et français et pourquoi ne pas jouer le grand Paris ou les jeux olympiques ? Mais soyez vigilant sur le choix du contrat car là aussi, les surprises ne manqueront pas : frais sur loyers, sur entrée, ….

Enfin, avec la future flat tax, si vous avez besoin d’opérer des rachats à l’avenir, vous préférerez vos contrats anciens de plus de 8 ans, sinon vous aurez intérêt à en ouvrir de nouveaux car à moins de 8 ans, la flat tax sera plus intéressante pour vos rachats.

Les contrats Madelin, PERP et Prefon

Sachez qu’en 2018, tous ces contrats auront la possibilité de sortir en capital à hauteur de 20 % ! C’est la bonne nouvelle.

Si vous souhaitez un contrat plus liquide, certains Perp peuvent vous satisfaire en vous proposant une sortie à hauteur de 50 % du capital, sur les 5 premières années de votre retraite.

Vous conserverez précieusement vos contrats Madelin qui sont caractérisés par une table de mortalité garantie. Mais rien ne vous empêche de panacher les deux systèmes : Madelin et PERP, sous réserve bien entendu de respecter vos plafonds !

Enfin, là aussi, il faut vérifier les frais et les performances, car les résultats peuvent être très différents …Si les performances ne sont pas au rendez-vous, opter pour le transfert de votre contrat ! Certes, il y aura des frais de transfert, mais ils seront vite amortis si votre contrat est franchement médiocre !

Attention, car l’an prochain avec l’année blanche, vos cotisations ne devraient avoir aucun impact fiscal. En revanche, vos cotisations de 2019 seront conditionnées par celles que vous aurez réalisées en 2017 et 2018. Elles ne pourront pas être supérieures à la moyenne de ces deux années !

Biens immobilier à auditer rapidement !

En effet, comme les portefeuilles assurance-vie ou titres, ceux-ci doivent être audités car un grand nombre de biens deviennent très peu rentables en raison de charges trop élevées et qui devraient encore fortement augmenter à terme avec le plan climat. De plus, la fiscalité des revenus fonciers est confiscatoire (jusqu’à 62.20 % des revenus en 2018).

Conclusion sans appel

Vendez ces biens qui plus est, seront responsables de votre taxation à l’IFI.

En revanche, si ces biens passent haut la main l’examen, il conviendra juste de travailler leur fiscalité en optant pour un investissement en déficit foncier pour vous constituer du capital pour votre retraite tout en réduisant sérieusement l’imposition de vos revenus fonciers. D’autant qu’avec le prélèvement à la source, dans certains cas (les simulations s’imposent), l’année blanche permettra de bénéficier d’une déduction de 150% des travaux réalisés (100€ de travaux = 150 € de déduction). Très efficace !!!

Quelles solutions retenir ?

Pour ceux qui auront vendu mais qui veulent éviter l’imposition à l’IFI, l’investissement immobilier en nue-propriété en direct ou par le biais de SCPI françaises ou européennes (4.70 % à 5.30 % de revenus) sera la solution !

Aucun souci de gestion, pas de fiscalité, non-imposition à l’IFI et cerise sur le gâteau décote sur le prix d’achat, variable selon la durée de démembrement.

Exemple

Investissement en nue-propriété dans Paris intra-muros.

Durée de démembrement de 17 ans et décote de 35% !

Vous retrouverez la pleine propriété lors de votre retraite par exemple et vous disposerez ainsi de revenus élevés.

Ainsi, ces SCPI distribuent de l’ordre de 4,70 à 5,30 % de revenus …Avec dans le cas de la dernière, un potentiel de plus-values grâce à ses investissements réalisés dans le grand

Paris, avant que ce ne soit la mode !!!!

Ou investir en direct et acheter un bien parisien ou sur la Côte d’Azur par exemple, mais avec des budgets rendus accessibles grâce à la décote sur le prix d’achat.

Vous pouvez aussi en profiter pour capturer des taux de loyers très intéressants en investissant dans certaines résidences services en location meublée. Ainsi, vous pourrez encore bénéficier de rentabilités de l’ordre de 4 à 4,60 % selon les résidences et les secteurs : résidences étudiantes à Lyon ou Paris, résidences d’affaires à Vélizy (clientèle captive : 1000 sièges sociaux d’entreprises + le centre commercial de Vélizy) et bien sûr, pour un pays qui est le numéro un du tourisme au niveau mondial, investir dans les résidences de tourisme sur la Côte d’Azur ou encore sur l’or blanc avec des stations comme Courchevel …rentabilité + patrimonial et occupation !

Notre conseil

N’attendez pas, faites auditer votre patrimoine et prenez les décisions qui s’imposent à l’aube de 2018.

Nous en profitons pour vous souhaiter une belle et heureuse nouvelle année.

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
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Téléphone : 01 45 74 01 05

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