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Loueur en Meublé Professionnel et résidences pour personnes âgées dépendantes: Les critères à retenir, les pièges à éviter

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Le secteur des EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) bénéficie d’un courant de fonds très porteur et d’une visibilité exceptionnelle. Les besoins en la matière sont en effet appelés à croître de manière inéluctable dans les années qui viennent.

Trois facteurs principaux favorisent ce secteur

Le vieillissement de la population (les plus de 85 ans devraient passer de 1.2 million en 2000 à 2.1 millions en 2020) et la montée inéluctable du nombre de personnes atteintes par la maladie d’Alzheimer (estimées à plus de 900 000 en 2010) risquent de poser un problème majeur en raison de l’insuffisance et/ou de l’inadaptation des structures d’accueil.

Le pouvoir d’achat des personnes du troisième âge est en constante augmentation.

Enfin, la réglementation tend à favoriser le développement des maisons de retraite privées à caractère commercial.

Les besoins à satisfaire sont énormes. Toutefois, seuls les groupes exploitants leaders, très solides financièrement, seront en mesure de participer à ce fort développement.

Grâce à leur savoir-faire et à leur solidité financière, ils pourront offrir aux résidents une prise en charge complète de qualité (hôtellerie, restauration, soins) et mettre en oeuvre une politique active d’acquisition et de création de nouveaux sites satisfaisant aux normes les plus rigoureuses.

Les EHPAD privés : un développement assuré par deux acteurs que sont l’exploitant et l’investisseur

En pratique, dans l’ancien, l’exploitant vend aux investisseurs les murs (chambres, appartements) des résidences EHPAD qu’il détient. Par suite, ces investisseurs, devenus propriétaires, les louent à l’exploitant, lequel sous-loue ces chambres à des personnes physiques (personnes âgées dépendantes en l’espèce). Dans le neuf, le plus souvent, l’investisseur achète les chambres qu’il loue à l’exploitant. Le lien qui unit l’investisseur et l’exploitant est le bail commercial.

Les exploitants, en revendant ainsi leur patrimoine immobilier ou en le laissant acquérir par d’autres, dégagent de la trésorerie qu’ils affectent à leur développement (acquisition de nouvelles résidences) et à l’amélioration des résidences existantes (même stratégie d’ailleurs en résidence de tourisme !). A chacun son rôle. L’exploitant se concentre sur l’ensemble des services liés à la prise en charge des personnes âgées dépendantes ; tandis que l’investisseur intervient comme bailleur.

L’investisseur procédera à l’acquisition de ces biens dans le cadre du statut fiscalement très avantageux de loueur en meublé professionnel (LMP). A défaut de capacité financière suffisante, il pourra opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le statut de loueur en meublé

Si vous générez moins de 23 000€ TTC de recettes locatives annuelles et n’êtes pas inscrit au registre du commerce, vous relèverez du statut de LMNP, alors que si vos recettes sont supérieures à 23 000¤ TTC et êtes inscrit au registre du commerce, vous serez LMP.

LMNP

Grâce à la pratique de l’amortissement et de l’imputation des intérêts d’emprunt, vous pourrez bénéficier de revenus élevés (proches de 6% nets selon les EHPAD) peu ou pas imposés, “garantis par bail commercial”. En revanche, vous ne pourrez que reporter le déficit (produit notamment par les frais d’acquisition) sur d’autres revenus de même nature et durant seulement 5 ans sans pouvoir le déduire de votre revenu global.

Lors de l’acquisition de biens neufs, vous pourrez également récupérer la TVA, soit 19.60% (MICRO-BIC incompatible).

En cas de vente, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique (exonération après 15 ans de détention).

LMP

Vous devez générer 23 000€ TTC/an de recettes locatives. Cette contrainte correspond, sur la base d’une rentabilité nette proche de 6%, à un investissement global de l’ordre de 427 000€ TTC frais inclus.

Devenir loueur en meublé professionnel permet de déduire les frais d’acquisition et s’il apparaît un déficit de l’imputer sur le revenu global la première année. Depuis le 1/1/2005, avec le changement de normes comptables, les frais ne peuvent plus être étalés sur plusieurs années (ils restent déductibles la première année, en une seule fois). Ils peuvent en revanche être amortis ; les discussions portent sur la durée de cet amortissement.

Restez toujours vigilant sur les Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement, si vous n’avez pas encore le statut de LMP : en effet, en acquérant une résidence non encore livrée, vous ne serez pas encore loueur professionnel et vous ne pourrez donc pas imputer le déficit de la première année sur votre revenu global. Toutefois, à défaut, désormais comme nous l’avons vu plus haut, vous pourrez amortir les frais (comme l’immobilier pour les plus prudents), ce qui est une nette avancée car alors, cette fois, ils ne seront plus perdus. De plus, là aussi comme en LMNP, vous bénéficiez d’un avantage considérable : le report illimité dans le temps des amortissements non encore réintégrés. Ainsi, vous disposerez de 15 à 25 ans (selon les montages) de recettes locatives exonérées d’impôts.

Cet investissement est également un excellent moyen de protéger les siens : en cas de décès, l’ensemble immobilier est intégralement payé par l’assurance-décés.

De plus, la transmission de ce bien est facilitée. Les droits de mutation qui peuvent être réduits de moitié (sous certaines conditions) sont déductibles du résultat d’exploitation tandis que leur paiement peut être différé et étalé dans le temps.

Enfin, si vous avez cessé de manière anticipée votre activité professionnelle, grâce à ce statut vous bénéficierez d’une couverture sociale (maladie + retraite).

Et cerise sur le gâteau, les plus-values en cas de cession sont exonérées après 5 ans d’activité si les recettes ne sont pas supérieures à 250 000¤ TTC. Pour l’ISF, il peut y avoir exonération (situation assez rare dans la réalité) mais il faut que le résultat fiscal de LMP représente plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnels et bien sûr générer 23 000¤ TTC de recettes annuelles.

Notre avis

un investissement efficace et rentable; nous vous conseillons toutefois de ne retenir que les résidences gérées par des exploitants de premier plan (en terme d’expérience et de surface financière). Nous apprécions également la diversification avec certaines résidences de tourisme ou certaines résidences services (notamment étudiantes).

Résultats d’une simulation

Le Docteur R. achète 6 chambres dans une résidence pour un montant tous frais compris de 433 468¤. Le rendement locatif est de 5.86% net, ce qui correspond à 23 753 TTC de loyers. Ce taux de revenu correspond à un exploitant de premier plan (il est possible de trouver des taux de revenus supérieur mais avec des exploitants de moindre envergure). Le Docteur R. emprunte 433 468€ en crédit in fine sur 15 ans ; il ne paiera donc que les intérêts du prêt durant la durée du prêt et il remboursera le capital au terme avec l’épargne constituée sur son contrat d’assurance- vie apporté en garantie.

Pour constituer ce capital, il ouvrira un contrat d’assurance-vie avec un premier versement de 43 000€ et le complétera avec des versements mensuels de 852€ durant 15 ans, avec l’économie d’impôts estimée à 42 746€ et la récupération de TVA estimée à 10 468€.

Ce sera la seule trésorerie à laquelle il aura à faire face pour acquérir ce bien, car les loyers permettront de couvrir les intérêts d’emprunt et les charges diverses (frais de comptabilité, taxe foncière et taxe professionnelle). Ainsi, le Docteur R. deviendra propriétaire d’un ensemble immobilier générant plus de 23 000€ TTC de revenus annuels.

Attention

  • Se méfier des simulations qui aboutissent à un faible effort d’épargne. Celles-ci, proposées par des vendeurs peu rigoureux, prennent en compte des données financières peu réalistes. Préférez des simulations avec des hypothèses vraisemblables assurant le remboursement du capital au terme.
  • Concernant le bail, pièce maîtresse du dossier soyez attentifs à ce que la mise aux normes des locaux soit à la charge de l’exploitant, comme les travaux d’entretien, ce qui n’est pas toujours le cas. Quant aux gros travaux relevant de l’article 606 du code civil, ils restent souvent à la charge du bailleur, mais il arrive que l’exploitant les prenne à sa charge, à voir au cas par cas.

Discussion – Achat de la partie services ?

Dans le cadre des EHPAD, l’investisseur acquiert une ou plusieurs chambres, avec les parties communes et parfois les services (coiffeur, restaurant,…). En location meublée, les locaux doivent être destinés à l’habitation. Dès lors, qu’en est-il de la partie des locaux acquis destinés aux services ? La question fait débat.

Certains juristes sont catégoriques et préconisent d’exclure les locaux de services de l’acquisition immobilière en les laissant à l’exploitant. Pour d’autres, au contraire, leur intégration ne soulève aucun problème. Rappelons que dans le cadre de la loi PERISSOL, l’administration fiscale avait clairement indiqué, s’agissant des résidences pour personnes dépendantes, que la partie services devait être exclue de l’amortissement notamment en réalisant un abattement sur le prix d’acquisition. Pour notre part, nous préconisons la prudence en excluant la partie services (sauf exception).

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

PATRIMOINE PREMIER/ALTHOS-PATRIMOINE


Téléphone : 01 45 74 01 05

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