La location meublée est dans l’air du temps, il faut dire que rentabilité élevée et fiscalité très favorables sont au rendez-vous. Mais, attention à ne pas faire n’importe quoi notamment dans la location de tourisme de courte durée. Certaines conditions doivent être impérativement satisfaites, sous peine d’amendes et de redressement.
La location meublée touristique de courte durée
S’il s’agit d’un appartement, il convient d’examiner le règlement de copropriété et vérifier qu’il autorise ce type de location (considérée comme une activité commerciale). Dans certaines villes (Paris et sa banlieue, sauf la Seine-et-Marne, ainsi que les villes de plus de 200000 habitants, ou situées en zone tendue), vous devez également obtenir une autorisation de la mairie pour pouvoir modifier l’usage de votre logement en meublé de tourisme.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants, cette autorisation est accordée sous réserve d’une contrepartie. En effet, supprimer un logement doit être compensé par le fait de créer de nouveaux mètres carrés de logement ! Il est clair que ce n’est donc pas gagné d’avance.
Si vous passez outre (attention les conseilleurs ne sont pas les payeurs), l’amende peut aller jusqu’à 25 000 € par logement et vous aurez 6 mois pour vous conformer à la règlementation (sous peine de basculer en location nue sous le régime des revenus fonciers, taxés jusqu’à 60,50 % et son «éventuel cortège » de redressements).
Attention, car la mairie de Paris est déterminée à dénicher les irrégularités et a déjà organisé plusieurs « opérations coups de poing ». Des agents viennent même d’être recrutés pour organiser d’autres contrôles.
Si vous détenez ce type de meublé et que vous souhaitez acquérir un nouveau bien quel qu’il soit, sachez que les banques appliquent une position ferme pour calculer votre taux d’endettement : le prêt souscrit pour votre meublé est pris en compte mais pas les loyers engendrés.
Pire encore, certaines compagnies d’assurance commencent à refuser d’assurer ce type de bien ! Attention donc, car l’absence d’assurance peut conduire à des conséquences graves.
La copropriété peut également agir contre celui qui n’aura pas obtenu les autorisations nécessaires.
Enfin, attention si vous voulez revendre en annonçant une rentabilité imbattable, vous devrez justifier lors de la signature devant notaire, détenir toutes les autorisations à l’exercice de cette activité !
Le meublé loué à titre de résidence principale, une solution pertinente
La durée du bail est d’un an (9 mois si c’est un étudiant). Comme pour la location touristique, l’atout est sa fiscalité : les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus des revenus fonciers. Attention à faire les bons choix pour le régime fiscal du BIC : régime réel ou micro BIC.
Ce dernier a l’avantage de la simplicité (abattement de 50 % sur le chiffre d’affaires). Mais, le régime réel offre une fiscalité largement plus favorable (et plus encore si vous réalisez l’investissement à crédit).
Le logement doit être garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Les biens à mettre à disposition font l’objet d’une liste parue par décret : articles de literie, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle,… Sans cela, l’administration fiscale pourrait s’en servir pour requalifier le bien en location classique nue, avec perte de tous les avantages !
La Location Meublée Gérée, Gage De Sérénité
La fiscalité est la même que celle décrite ci-dessus : elle permet de générer ainsi des revenus très peu, voire pas imposés, et ce pendant de longues années. Pour les secteurs, vous avez l’embarras du choix:
résidences étudiantes, résidences de tourisme, EHPAD, résidences d’affaires ou encore résidences séniors. Nous vous recommandons les résidences gérées avec un exploitant professionnel de premier plan à large surface financière. Ainsi, vous n’aurez pas de souci de gestion et bénéficierez de la sécurité des loyers.
Prenez garde au chant des sirènes faisant valoir des revenus très élevés et non cohérents avec le marché local ou le secteur. L’expérience de professionnels avertis dans la connaissance des gestionnaires est primordiale pour faire les bons choix !
Pour éviter les mauvaises surprises, préférez les secteurs à forte demande locative non satisfaite comme dans les résidences Ehpad ou étudiantes.
Exemple 1 :
Cette résidence étudiante neuve située à CERGY, avec un rendement de 3,90 % à proximité des grandes écoles et universités. Ou encore, cette résidence pour personnes âgées dépendantes située à Paris intra-muros, servant un rendement de 4 % !
Comme toujours, il faudra également être très sélectif sur l’emplacement car vous achetez avant tout un bien immobilier ! Et attention au bail commercial, pièce maitresse qui sera un élément de valorisation et de revente de votre bien.
Exemple 2 :
Notre client, le Docteur C., a investi dans un EHPAD il y a 9 ans. Le taux de revenus est aujourd’hui de 5,86 % avec un exploitant coté sur la bourse de Paris. Il a revendu son bien en moins d’une semaine avec plus-value à la clé !
Enfin, n’hésitez pas à prendre connaissance des propositions existant sur le marché secondaire, où vous pourrez bénéficier de beaux loyers avec un exploitant solide et du recul sur sa gestion.
Mieux vaut commencer à investir tôt, car ces locations meublées peuvent vous offrir un cadeau inespéré pour la retraite : l’exonération d’ISF sur ces biens (grâce au statut de loueur en meublé professionnel). Une économie d’impôt non négligeable à la clé, source de revenus complémentaires pour votre retraite !
Des conditions sont bien évidemment à remplir pour pouvoir en bénéficier.
Conclusion
La location meublée offre de beaux rendements et une fiscalité avantageuse (tant au niveau de l’impôt sur le revenu que de l’ISF), à condition d’œuvrer dans un cadre sécurisé juridiquement et en respectant les règles du jeu.
N’hésitez pas à nous contacter afin de faire les bons choix et vous faire accompagner dès maintenant.
