Instaurée par la loi de finances 2009, une mesure de plafonnement global des niches fiscales vise à empêcher certains contribuables d’échapper en tout ou partie à l’impôt sur le revenu. Parmi les dispositifs concernés par cette mesure, celui de la loi Malraux, puisque la déduction accordée par ce régime est désormais transformée en réduction d’impôt sur le revenu.
Le plafonnement global des niches fiscales (art. 91 de la loi de finances 2009 / art. 200-0 A du Code général des impôts) dresse une liste des avantages fiscaux concernés par le plafonnement.
Son champ d’application comprend notamment les dispositifs Robien, Borloo et Malraux, les investissements outre-mer, le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts et le crédit d’impôt pour dépenses d’équipements de l’habitation principale… Au contraire, les avantages fiscaux liés à la situation personnelle du contribuable (situation de dépendance ou de handicap…) ou à la poursuite d’un objectif d’intérêt général sans contrepartie (mécénat, dons aux associations…) en sont exclus. Les avantages fiscaux applicables à la fois aux sociétés et aux entreprises individuelles sont également exclus du plafonnement.
Le total des avantages fiscaux concernés par le plafonnement ne permettra pas au contribuable de bénéficier d’une réduction de l’impôt dû supérieur à la somme d’un montant de 25 000 € et de 10 % du revenu imposable du foyer fiscal, et ce quelle que soit sa composition. Un décret devrait fixer ultérieurement les modalités d’application de cette disposition.
Bien choisir sa défiscalisation en 2009
Selon vos possibilités, vous avez accès à différents types d’investissements patrimoniaux (voir notre résumé, selon le niveau de votre fiscalité. Il est recommandé de faire appel à un conseil en gestion de patrimoine pour la réalisation des simulations afin de déterminer le meilleur investissement possible pour votre profil fiscal.
Le système s’appuyant sur la réduction d’impôts, les variations de revenus éventuelles n’ont pas d’impact sur votre tranche d’imposition. Cependant, l’existence ou non d’un déficit foncier aura un impact sur les revenus globaux. Plusieurs possibilités s’offrent à vous : vous pouvez diversifier. Dans ce cas, il faudra tenir compte de votre endettement et des durées d’investissements déjà accumulées. Vous pouvez aussi cumuler différentes lois de défiscalisations, dans la mesure de vos propres limites et des contraintes de la loi de finance.
L’immobilier : un placement encore sécurisant ?
Procédons à un court rappel sur la durée de location d’un bien immobilier dans le cadre des dispositifs fiscaux existants : cette durée varie selon les dispositifs choisis, soit à l’intérieur d’un même dispositif, soit selon les différents dispositifs. La période minimale proposée est de neuf années en résidence principale du locataire, louée nu. Les gestionnaires proposent des mandats de gestion comprenant la garantie des loyers impayés. Nous préconisons une durée d’investissement immobilier locatif supérieure à la durée d’obligation de louer, avec un minimum de douze années. Selon la législation actuelle, la plus-value n’est pas imposable au delà de quinze années de détention. Concernant les modalités de financement, l’état participe à l’abondement de votre mensualité en vous octroyant une économie d’impôt. Le locataire participe au financement en s’acquittant du loyer.
La différence entre l’ancienne et la nouvelle loi de finances concerne l’assiette d’imposition sur le revenu et par conséquent celle des prélèvements sociaux. En effet, la réduction d’impôts a pour conséquence d’augmenter l’assiette de votre imposition. La stabilité de l’immobilier vous permettra d’obtenir et d’atteindre votre objectif de placement, car seul reste en définitif le solde net après la vente du bien. Rappelons qu’un investissement « Malraux » est toujours situé en centre-ville, ce qui constitue un atout majeur indéniable à la revente.
Le nouveau visage de la loi Malraux
La loi de finances pour 2009 procède ainsi à une réforme profonde du dispositif « Malraux », d’une part, en transformant la déduction accordée dans le cadre de ce régime en réduction d’impôt sur le revenu, d’autre part, en aménageant substantiellement ses conditions d’application, notamment en mettant en place un mécanisme de plafonnement.
Grand changement : les propriétaires procédant à des opérations de restauration immobilière « Malraux » pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux est déposée à compter du 1er janvier 2009 bénéficient, non plus d’un régime d’imputation des déficits, mais d’une réduction d’impôt, assise sur le montant des dépenses exposées sur une période de quatre ans, dans une limite annuelle de 100 000 €.
La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques dont les revenus provenant de la location de l’immeuble sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Sont donc exclus de cet avantage les biens figurant à l’actif d’une entreprise individuelle soumise à l’impôt sur le revenu, même s’ils sont loués nus.
Les immeubles doivent être situés soit dans un secteur sauvegardé créé en application de l’article L. 313-1. I du Code de l’urbanisme, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) créée en application des articles L. 642-1 à L. 642-7 du Code du patrimoine. Les travaux doivent aboutir à une restauration complète d’un immeuble bâti.
La base de la réduction d’impôt est constituée par le montant des dépenses définies plus haut, à l’exclusion du prix d’acquisition du logement. Seules les dépenses effectivement supportées par le contribuable ouvrent droit à la réduction d’impôt. Elles s’entendent donc, s’il y a lieu, sous déduction des aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux.
Le taux de cette réduction est égal à 30 % pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et à 40 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé. À noter : pour les demandes de permis antérieures au 31 décembre 2008, c’est l’ancien régime qui s’applique.
Que le local soit à usage d’habitation ou affecté à un autre usage, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer pendant neuf ans. Lorsque le logement est la propriété d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés de la société doivent en outre s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société. La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
Exemple chiffré « Malraux 2009 »
- Appartement Auxerre : T2, 66 m2
- Prix du foncier : 62 612 €
- Montant des travaux : 93 300 €
- Emprunt : 100 % sur 15 ans, taux fixe amortissable
- Économie d’impôts : 40 149 €
- Plus-value à 15 ans : 74 357 €
- Taux d’imposition : 40 %
- Loyer mensuel : 520 €
- Investissement mensuel moyen : 583 €
Répartition du coût de l’investissement
- Payé par l’État : 16,36 %
- Payé par le(s) locataire(s) : 40,92 %
- Payé par le propriétaire : 42,72 %
- Total : 100 %
Conclusion
L’investissement immobilier reste certainement le plus stable. Pensez à votre option patrimoniale : s’agit-il de revenus complémentaires ou bien désirez-vous vendre après avoir capitalisé sur le bien ? Sélectionner avant tout l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement (!) ainsi que la qualité des intervenants, car votre conseil vous accompagnera pendant toute la durée de l’opération. Le choix du produit est à faire selon trois piliers essentiels : son potentiel économique (industrie), son emplacement (commerce, écoles) et la demande locative. Enfin, attention au cumul de vos réductions d’impôts, mieux vaut garder une marge de sécurité face aux nouvelles mesures de plafonnement des niches fiscales !
