La loi de finances pour 2004 a profondément modifié le régime des plus-values immobilières. Le point particulier des SCI nécessite des développements particuliers car les modifications introduites ont des conséquences très importantes pour certains détenteurs de parts de sociétés civiles.
Murs de cabinet hors SCI : souvent une forte imposition en cas de cession
En préambule, rappelons que lorsque vous êtes propriétaire de vos murs de cabinet, soit ils sont inscrits à l’actif dans les immobilisations, soit vous les détenez dans le cadre d’une SCI, ils sont alors conservés dans votre patrimoine privé.
Lorsqu’ils sont inscrits aux immobilisations, leur cession ou rapatriement dans votre patrimoine privé entraîne l’imposition des plusvalues. Celles-ci sont analysées comme des plus-values professionnelles à court et à long terme. Bien évidemment, plus vous détenez longtemps ce bien, plus vous l’amortissez, et plus la plus-value taxable est importante, il s’agit dans ce cas de la plus-value dite à court terme. Rappelons dans ce cas, que cette dernière se rajoute à vos revenus professionnels pour sa taxation, ce qui est un régime très défavorable. En tout état de cause, vous avez alors intérêt à anticiper cette année-là pour ne pas subir ce surcoût d’imposition en mettant en place une stratégie de défiscalisation.
En premier lieu VOUS. Bien sûr la CARCD a néanmoins prévu certaines garanties pour répondre à ces problèmes, mais est-ce bien suffisant ?
SCI à l’Impôt sur le revenu ou à l’Impôt sur les sociétés : deux poids – deux mesures
Lorsque vous détenez vos murs à travers une SCI, les murs restent donc dans votre patrimoine privé. Cette SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’IS et jusqu’au 1/1/2004, que vous cédiez des parts de l’une ou l’autre, le régime de taxation des plusvalues était le même, celui des plus-values immobilières.
Depuis le 1/1/2004, il y a lieu d’opérer une distinction sur le régime de taxation des plus-values entre les SCI dites à prépondérance immobilière non soumises à l’IS et les SCI ayant opté pour l’IS (impôt sur les sociétés). Les premières continueront à relever du régime de taxation des plus-values immobilières des particuliers alors que les secondes relèveront dorénavant du régime de taxation des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux prévu aux articles 150-0 A.
Nous verrons également que des exceptions existent.
Précisons le régime de taxation des plus-values immobilières
Les SCI non soumises à l’IS, à prépondérance immobilière sont des SCI dont l’actif est constitué à plus de 50% d’immeubles ou de droits portant sur des immeubles, non affectés à son exploitation industrielle, commerciale ou libérale. Ce qui est généralement le cas de vos SCI. Dans cette hypothèse, votre cession de parts de SCI relève du régime des plus-values immobilières.
Soit en application de la nouvelle loi FILLON dont les décrets d’application sortiront courant 2004 , avec des possibilités de déductions des cotisations dans les limites fiscales autorisées de votre activité professionnelle, mais dans ce cas les indemnités versées seront imposables.
A savoir :
- Exonération des plus-values au-delà d’une détention de 15 ans.
- Au-delà de 5 ans de détention, application d’un abattement de 10% par an de détention sur la plus-value.
- En revanche, l’abattement de 15 000¤ n’est pas applicable aux parts de SCI alors qu’il l’est pour les immeubles détenus en direct.
- Abattement de 1 000¤ sur le montant de la plus-value après abattement pour durée de détention, mais uniquement un seul abattement pour la SCI et non pour chacun des associés.
- Exonération des titres de la société qui détient l’habitation principale de l’associé (concerne les SCI qui mettent un logement gratuitement à la disposition de leur associé qui l’occupe à titre de résidence principale alors qu’auparavant, l’administration refusait l’exonération à l’associé occupant le logement de la SCI qui cédait ses parts). La plus-value restante est taxée au taux de 16% à laquelle il convient de rajouter 10% de CSG/CRDS.
Des petites divergences apparaissent dans le calcul de la plus-value par rapport au régime qui serait applicable aux immeubles détenus en direct notamment les frais d’acquisition doivent être pris en compte pour leur montant réel. Et la durée de détention court à partir de la date d’acquisition des titres.
Précisons le régime de taxation des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux (prévu aux articles 150-0 A)
Depuis le 1/1/2004, les SCI à prépondérance immobilière ayant opté pour l’imposition à l’IS relèvent de ce régime, à savoir : Taxation au taux de 16% (plus 10% de CSG/ CRDS) au-delà d’un seuil de cessions dépassant les 15 000#.
Ainsi, si vous avez décidé de vendre, à vous de décider quel régime vous est plus favorable et donc choisir en conséquence l’exercice le plus profitable. Il est clair que le régime des plus-values immobilières laisse toujours la possibilité d’attendre les 15 ans pour être exonéré d’imposition alors que malheureusement cette option n’existe pas du tout dès lors que vous vous situez dans le régime des plus-values mobilières sauf à faire des cessions annuelles ne dépassant pas 15 000¤ et ainsi éviter la taxation !
Rappel du régime des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux :
Les moins-values (pertes) sont imputables sur des plus-values de même nature. Or, sont de même nature, les plus et moins-values afférentes à l’ensemble des valeurs mobilières et des droits sociaux (mentionnés à l’article 150-0 A du CGI).
Modalités de déclaration
Si la plus-value taxable relève du régime des plusvalues des particuliers, il conviendra de déposer une déclaration 2048M, et s’il s’agit d’une plusvalue relevant des cessions de valeurs mobilières et de droits sociaux, il conviendra de remplir une 2074 (déclaration pour les valeurs mobilières). Vous êtes toutefois dispensé de déposer une déclaration lorsque la plus-value est exonérée notamment pour résidence principale ou par suite d’application des abattements pour durée de détention ou lorsque la plus-value est nulle ou encore lorsque vous constatez une moins-value.
En revanche, si vous avez une plus-value en report, vous devez souscrire une déclaration.
En conclusion, certains points de cette loi sont favorables et d’autres moins, il est donc impératif de connaître précisément le nouveau dispositif légal afin de pouvoir en tirer parti. Il convient en outre de rester attentif aux dates. D’une manière générale, avant toute décision importante, entourez-vous de conseils afin d’évaluer les conséquences, faites réaliser de simulations pour peut-être découvrir des solutions plus favorables.
