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Les Mystères cachés de la SCI …

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Les antibiotiques sont trop souvent considérés comme un remède qui soigne tout, tout de suite… mais ce n’est pas toujours vrai (dixit le site d’AMELI).

Le même constat s’applique-t-il à la Société Civile Immobilière ?

Les bons choix à opérer lors de la rédaction des statuts

La SCI doit comporter au moins 2 associés. Il n’y a pas de capital minimum. Mais le choix d’un capital n’est pas neutre selon vos projets pour la SCI : cessions de biens, donation …

Elle peut être soumise à l’impôt sur le revenu. L’associé est taxable tous les ans au titre des loyers perçus en fonction de sa quote-part de détention.

L’autre possibilité est l’impôt sur les sociétés. Ce choix doit tenir compte de divers critères et notamment des perspectives de cession des biens…

Un bilan (actif/passif ) doit être établi chaque année. Il ne doit pas être confondu avec la déclaration n°2072 (déposée pour les SCI soumises à l’IR), cette dernière, en effet, ne vaut pas bilan !

L’absence de tenue de comptabilité ou d’assemblée annuelle peuvent conduire l’administration à considérer la SCI comme fictive et à engager la procédure d’abus de droit dans certains cas. Il n’est jamais trop tard pour mettre à jour votre situation, n’hésitez pas à vous faire assister par un professionnel.

La responsabilité des associés

Elle est fonction du pourcentage de détention de parts dans la SCI. La responsabilité des associés n’est pas limitée au montant des apports, contrairement à la SARL, EURL, SELARL…

Exemple – Une SCI a une dette (qu’elle n’arrive pas à rembourser) de 100 000€. Le fils du Dr G. est associé à hauteur de 10 % d’un capital social de 1 000€ ; le créancier peut lui réclamer jusqu’à 10 000€

La clause limitant la responsabilité d’un associé n’est pas opposable aux tiers. La seule solution est d’obtenir du créancier un désengagement de poursuivre un associé déterminé. Mais ce n’est pas gagné car les banques préfèrent avoir une multitude de garants en cas de défaillance !

La fiscalité

  • La plus-value

C’est l’impôt dû en cas de cession d’un bien détenu par la SCI calculé par différence entre le prix de vente et d’achat.

Pour la SCI soumise à l’IR, les associés seront redevables de la taxe à proportion de leurs parts du montant de cette plus-value. La taxation est la même que pour un bien détenu en direct.

Pour la SCI soumise à l’IS, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. Attention donc car pour la calculer, on tient compte des amortissements pratiqués, et le prix de revient peut alors être proche de zéro avec les années, ce qui peut engendrer une imposition lourde.

Si au lieu de l’immeuble, ce sont les parts qui sont cédées, dans ce cas, voici la fiscalité qui s’appliquera.

Si la SCI est à l’IR, des plus-values immobilières seront à régler pour le cédant avec les mêmes règles que pour un immeuble.

Si la SCI est à l’IS, c’est le régime des plus-values mobilières qui sera applicable.

La cession des parts n’est donc pas neutre et est donc à anticiper au maximum.

  • L’ISF

Attention dangers ! S’agissant de l’ISF, si vous détenez votre résidence principale en SCI, l’abattement de 30 % n’est pas applicable.

Pensez également à déclarer les comptes courants d’associés (ils figurent au bilan) au titre de l’ISF !

  • SCI et location meublée ne font pas bon ménage !

Si la SCI se livre à plus de 10 % de son activité à la location en meublé, elle sera assujettie de plein droit à l’IS. Les résultats locatifs seront alors taxés à l’IS et les revenus distribués considérés comme des revenus de capitaux mobiliers et donc imposables à l’IR !

Une liberté de gestion à encadrer

Le gérant peut être autorisé à effectuer certains actes dans la limite de ses pouvoirs et de l’objet social, et ce, sans nécessairement avoir l’accord de tous les associés. Cette solution évite des situations de blocage. Les contours de l’objet social et des pouvoirs du gérant sont donc à bien définir dès le départ.

L’autorisation du juge des tutelles n’a pas à être obtenue pour l’entrée d’un mineur ou d’un incapable majeur dans la SCI.

Mais, il faut être vigilant lorsque la SCI a contracté des emprunts, car dans ce cas, la liberté de gestion du gérant ne doit pas conduire à faire courir un risque financier à la personne protégée ! En cas de doute, mieux vaut obtenir l’accord du juge. Sinon préférez d’autres types de sociétés.

Un bon outil de transmission

C’est une qualité indéniable de la SCI, elle permet une transmission de son patrimoine de façon progressive et avantageuse.

Ainsi si vous donnez un bien immobilier, les droits de mutation seront calculés sur la valeur du marché. Alors que si vous donnez des parts de SCI, les droits seront calculés sur la valeur des parts, or si la SCI a acquis le bien à crédit, la valeur nette des parts en tiendra compte, pour une transmission light !

Nous vous conseillons de vous faire, là encore, assister d’un professionnel pour établir cette valorisation. Et si la comptabilité a été régulièrement tenue, la valorisation des parts sera parfaitement justifiée !

Même en l’absence d’emprunt, il est admis (c’est une tolérance) une décote de l’ordre de 20 % sur les parts de SCI.

Pour dégager du cash, la vente à soi-même ?

Il faut que le jeu en vaille la chandelle car cette opération de vente/achat/emprunt a un coût ! Le bien vendu sera assujetti aux plus-values immobilières et aux frais de mainlevée éventuels.

Et pour la SCI acquéreur, les frais de notaire pour l’acquisition et d’emprunt seront à acquitter !

Exemple – Le Dr A. vend à sa SCI un appartement pour 300 000€ situé à Paris 9e et acquis 200 000€ en 2003.
Le Dr paiera 13 600€ au titre de la plus-value. Et la SCI 20 000€ pour les frais d’acquisition. Soit des frais totaux de 33 600€ !

Si la vente a pour but secret « d’éluder » ou de réduire un impôt (sur les revenus, ISF,…) c’est l’administration fiscale elle-même qui va réagir par le biais de l’abus de droit. Les conséquences de sa mise en oeuvre sont redoutables : elle est en droit d’exiger l’impôt éludé, les intérêts de retard au taux de 0,40 % par mois, voire une pénalité égale à 80 % des droits réclamés ! Demandez à l’héritière RICCI ce qu’elle en pense, elle en a fait récemment les frais.

Conclusion

Quand on se lance dans l’aventure de la SCI, mieux vaut se faire entourer de spécialistes et ne pas rester dans le déni si des erreurs ont été commises. Des professionnels sont là pour vous assister pour le meilleur et pour le pire.

En collaboration avec Anne-Claire DUTREUIL, diplômée notaire, collaborateur Patrimoine Premier

 

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A propos de l'auteur

Catherine BEL

Patrimoine Premier
CIF réf. sous n° A043000 par la CIP assoc. agréée par l’AMF


Téléphone : 01 45 74 01 05

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