Le Fil Dentaire existe maintenant depuis 10 ans ! Un grand bravo car la conjoncture a été très difficile et très chahutée ! Quant à Patrimoine Premier, nous vous avons accompagnés pour gérer au mieux votre patrimoine, en vous prodiguant des conseils tout au long de ces années. Comme nous, vous serez sans doute frappés par la gravité exceptionnelle des événements traversés ! Quelques enseignements seront à mettre à profit pour les prochaines années.
Et si on faisait rewind …
Cette décennie a été marquée par plusieurs crises financières très graves et plusieurs krachs boursiers.
La plus grave crise est certainement celle des subprimes. Parmi ses conséquences ; une crise de confiance à l’égard du système bancaire et financier, qui entraînera une crise de liquidités avec pour effet une crise de solvabilité au niveau des banques et au niveau des États.
Suivra alors la crise bancaire et financière de 2008 avec pour conséquence un krach boursier (du 1/1/2008 au 24/10/2008, baisse de 43 % sur le CAC 40, de 50,03 % du Nikkei japonais et de 36,83 % du Dow Jones US) !
Cette période sera marquée par la faillite de plusieurs établissements financiers comme Lehman Brothers ou AIG qui sera repris par l’Etat… Pour éviter une crise systémique, les États devront intervenir ; ce qui provoquera une crise de la dette publique, avec une récession touchant de nombreux pays. Creusement des déficits publics, dégonflement de certaines bulles immobilières (Espagne ou Grande Bretagne), graves difficultés budgétaires (Portugal, Grèce, Islande…), et crise sur l’éventuelle sortie de la Gréce de l’Euro, mise sous surveillance de la dette espagnole… Autant de facteurs qui déboucheront sur une nouvelle baisse des bourses mondiales en 2011 (Paris : -30%).
Les conséquences au quotidien pour vous
Les taux seront les acteurs principaux de cette décennie ! Des taux d’emprunt plutôt bas en 2004 (3,70 à 4,40 % sur 15 ans), qui atteindront en 2008 une fourchette de 4,60 à 5,51 % toujours sur 15 ans. Puis, en 2009, une décrue s’amorce qui se poursuivra jusqu’en 2011. 2012 connaîtra une remontée des taux (3,65 à 5,40 % sur 15 ans) suivi d’une nouvelle décrue jusqu’à aujourd’hui avec des taux historiquement très bas (de 2,10 à 3,50 % sur 15 ans en août 2014).
Les taux très bas que nous connaissons aujourd’hui constituent une réelle opportunité pour l’emprunteur sous réserve de réaliser le bon investissement !
Et le marché immobilier ?
Les années 2002 à 2007 sont caractérisées par une forte croissance des prix de l’immobilier (multiplication des prix par 2,5 à 3).
A partir de 2007, le marché patine, avec le ralentissement du marché immobilier européen. En 2008 et 2009, on assiste à une baisse des prix (respectivement 3 et 7%) et de l’activité immobilière. Puis en 2010, on observe une forte hausse des prix (de 10 à 15% pour les grandes villes et 20 % pour Paris intra-muros et l’immobilier ancien).
Depuis fin 2010, le marché connait de fortes baisses sur certaines villes, tandis que d’autres comme Bordeaux progressent ou restent stables à l’instar de Marne-la-Vallée en Île-de-France.
Notre conseil : profiter des taux très bas pour acheter dans des villes où les prix restent stables, ou progressent (raisons touristique, offres d’emplois dynamiques…). Si vous convoitez un pied à terre parisien, c’est peut-être le moment…
Prélèvements fiscaux, toujours plus ?
Les CSG/CRDS étaient de 10,3 % en 2004 et l’impôt sur le revenu de 48,09 % pour sa tranche marginale supérieure. Il baisse à compter de 2006 pour tomber à 41%, puis remonte à 45% en 2012 avec un total de prélèvements de 63,50 à 64,50 % (CSG/CRDS + tranche marginale à 45 % + contribution additionnelle sur les hauts revenus), hors ISF !
Des avantages fiscaux sérieusement rabotés
Profitez également des derniers avantages fiscaux ! Le temps nous permet de confirmer une démarche réussie, en étant très sélectif. Et plus les prélèvements montent, plus la démarche est efficace ! Ceux qui ont investi dans le cadre des très efficaces lois De Robien ou Borloo le savent bien (possibilité de déduire de son revenu imposable jusqu’à 65 % du montant de l’acquisition).
Les lois Scellier et Censi Bouvard
Mises en place à partir de 2009, rencontreront également un beau succès (réduction d’impôts de 25 à 37 %). Nous les avons recommandées, en insistant sur une nécessaire sélectivité des biens. Nos clients et lecteurs sont plutôt satisfaits.
Aujourd’hui, ce sont les lois Duflot et Pinel qui prennent le relais mais avec des réductions de 18 à 21%. Pas très séduisant…
Nous préférons certains dispositifs dont la pertinence économique et fiscale n’est plus à démontrer, qui ont traversé les années sans prendre une ride et qui se situent hors plafonnement des niches. Il s’agit du régime du déficit foncier, de la loi Malraux et du très patrimonial et non moins efficace monument historique. Ils concernent des secteurs de cœur de ville, souvent protégés ou sauvegardés, ce qui donne plus de valeur à votre investissement. Reste qu’il faut être attentif aux prix, souvent plus élevés. Mais pourquoi pas si cela est justifié. A vérifier.
La location en meublé a de beaux restes avec ses revenus défiscalisés sur le long terme, et son dispositif de loueur professionnel au sens de l’ISF. Adaptée pour préparer sa retraite, à condition d’opter pour de grands exploitants de renom, comme nous vous l’avons toujours préconisé, et de beaux emplacements comme Paris ou Cannes pour des Ehpad ou Marne la Vallée (parc d’attractions Disneyland) avec la société Disney pour loger ses salariés !!!
Enfin, l’assurance-vie, paradis fiscal, a très bien traversé cette décennie tourmentée. Nous continuons à la plébisciter surtout si vous choisissez des contrats avec des compagnies qui actualisent toujours les supports d’investissements pour s’adapter à la conjoncture.
Nous terminerons par un conseil vieux comme le monde : diversifier, diversifier et surtout diversifier ! Ainsi, nous vous recommandons une ouverture à l’international, pour des raisons économiques et fiscales. Sur ce plan, nous sommes très favorables à certains investissements étrangers, maîtrisés par des professionnels : exemple, cette SCPI dont le gestionnaire a une réputation qui n’est plus à faire, qui investit dans des locaux commerciaux en Allemagne. Le rendement attendu est d’un peu plus de 5% net et la fiscalité proche de 15 % au final !!!
Profitez toujours des avantages existants. Demain, il est toujours trop tard et adaptez votre patrimoine à la conjoncture et à la fiscalité.
