Les lois Scellier et Bouvard ont définitivement modifié le paysage de la réduction d’impôt par leur simplicité, leur efficacité et la variété des solutions offertes. Ainsi, désormais, vous pouvez investir dans presque tout type de bien immobilier avec un large choix de secteurs d’activité et de territoires géographiques. C’est bien le moment d’investir car vous pouvez emprunter avec des taux d’intérêt réellement très bas et l’immobilier présente les atouts d’un actif réel.
Les grands principes de la loi Scellier
Vous pouvez bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu pour les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, de logements que vous faites construire, de locaux transformés en logements ou de locaux réhabilités et bien entendu de SCPI. Les logements doivent être loués à titre de résidence principale du locataire durant 9 ans.
Les plafonds de loyer, les conditions de ressources des locataires et la prise en compte des surfaces sont les mêmes que pour les lois Robien et Borloo populaire, sauf pour la zone C qui est désormais exclue de la loi Scellier.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat + frais d’acquisition dans la limite de 300 000 € et limitée à un seul logement/an.
Calcul de la réduction d’impôt – Elle est de 25% pour 2009 et 2010 et de 20 % pour 2011 et 2012. Répartie sur 9 ans par parts égales et généralement accordée l’année d’achèvement du logement et soustraite de l’impôt dû au titre de cette même année et des 8 années suivantes.
Dans le cadre du Scellier intermédiaire, et si la location se poursuit au-delà des 9 ans aux mêmes conditions de loyer et de ressources que le BORLOO POPULAIRE, alors le taux de réduction d’impôt pourra atteindre 37 % en 2009 et 2010 et 32 % en 2011 et 2012.
Avec en plus, l’abattement de 30% sur les revenus fonciers tirés de la location de ce même logement. Mais alors le locataire ne peut être l’un des ascendants ou des descendants. Enfin, en cas de déficits, vous pouvez toujours les déduire du revenu global dans la limite de 10 700 €.
Attention : exceptionnellement pour l’année 2009, vous pouvez cumuler un achat dans le cadre des lois Robien ou Borloo tout en réalisant un investissement en loi Scellier (plusieurs avantages).
Exemple : Le Docteur G. achète un 2 pièces en l’état futur d’achèvement à Paris au prix très compétitif de 256 700 €. Ses impôts s’élèvent à 31 000 €. Il réalise son financement sur 15 ans en crédit in fine au taux compétitif de 3,75 %, variable mais plafonné à 4,75 %. Il opte pour la loi Scellier intermédiaire. Ses économies d’impôts sont estimées à 151 946 € sur 15 ans. L’appartement ne lui coûte que 99 919 €.
La loi Scellier connaît un franc succès. Mais attention, il y a très peu de stocks et ils se réduisent rapidement. De ce fait, les choix vont être de plus en plus limités. De plus, ce sont les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 qui bénéficient des réductions d’impôts les plus importantes. Il est donc préférable de prendre position très rapidement.
Nous préférons les résidences de grands promoteurs, panachant accession et investissement, dans des régions dynamiques et/ou qui font rêver, avec une large clientèle locative ou des régions dans lesquelles les locations manquent cruellement.
Les SCPI Scellier et Scellier Intermédiaire : réduction d’impôt immédiate
C’est 100 % de la souscription en numéraire versée qui est prise en compte, dans la limite de 300 000 €, comme base de la réduction d’impôt.
Gros avantage de la SCPI : la réduction d’impôt prend effet l’année de la souscription.
Exemple : vous souscrivez en septembre 2009 des parts de SCPI Scellier à hauteur de 108 000 €. Vous pourrez réduire vos impôts de 3 000 €/an durant 9 ans et ce dès 2009. Là aussi, vous devez respecter l’engagement de location d’au moins 9 ans.
Vous pourrez aussi choisir des SCPI Scellier intermédiaire avec la déduction de 30 % applicable aux revenus fonciers distribués.
En général, les SCPI sont constituées pour une certaine durée, et les immeubles sont revendus au terme. Il faut bien entendu bien choisir sa SCPI, certaines sont plus spécialisées sur la région parisienne, d’autres sur la Côte d’Azur… Nous avons retenu une SCPI qui achète certains immeubles à prix décotés mais à des emplacements stratégiques !
La loi Scellier Outre-Mer
Pour les investissements locatifs Outre-Mer, les lois Girardin et Scellier Outre-Mer vont coexister quelques temps mais c’est la disparition programmée de la loi Girardin habitation.
La loi Scellier Outre-Mer est un « copier-coller » de la loi Scellier, à quelques nuances près. Les taux de réduction d’impôt sont nettement plus élevés : 40 % pour les logements acquis ou construits entre le 27/5/2009 et le 31/12/2011, 35 % entre le 1/1/2012 et le 31/12/2013 et 35 % pour ceux acquis entre le 1/1/2014 et le 31/12/2017 si les propriétaires s’engagent à ce que les logements restent loués après la période de 9 ans aux conditions prévues pour le secteur intermédiaire. Dans ce cas, si toutes les conditions restent remplies, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire qui peut alors atteindre au total, selon la période, 52 % ou 47 % !
La formule est très performante. Et il faut bien le reconnaître, avec une réduction d’impôt de 52 %, le risque financier est très faible.
Les départements et territoires concernés sont la Réunion, la Guyane Française, la Guadeloupe et la Martinique, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna, la Nouvelle-Calédonie et la Polynésie française.
Conditions d’application – Là aussi, les plafonds de zonage et de ressources s’appliquent mais le dispositif ne pourra s’appliquer qu’après la publication du décret adaptant ces plafonds pour l’outre-mer, à l’exception de la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane et la Réunion.
Exemple permettant de constater l’efficacité de la formule
Le docteur G. achète à la Réunion un appartement de 124 360 € tous frais compris avec un financement in fine de 15 ans au taux de 4,80 %. Il apporte un adossement de 31 000 € pour rembourser le capital au terme. Il opte pour le Scellier intermédiaire Outre-Mer. Les économies d’impôts sont estimées à 79 341 €. L’effort d’épargne que le client doit fournir est estimé à 94 €/mois !
Où investir Outre-mer ?
Nous privilégions la Guyane, la Nouvelle Calédonie, la Réunion, la Polynésie et Saint Martin, même si ces deux dernières présentent des prix au mètre carré un peu plus cher. Soyez attentif à l’emplacement de votre futur bien, au choix du promoteur et à celui du gestionnaire.
La loi Bouvard LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec réduction d’impôts
Bénéficient désormais d’une nouvelle réduction d’impôt, les investissements neufs ou en l’état futur d’achèvement ou de plus de 15 ans réhabilités réalisés dans les résidences de tourisme classées, étudiantes ou médicalisées pour personnes dépendantes et avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant l’agrément « qualité ».
La réduction d’impôt est de 25 % du montant de l’investissement pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 et de 20 % pour les années 2011 et 2012, dans la limite de 300 000 € et éventuellement sur plusieurs logements. Elle est étalée par parts égales sur 9 ans et effective l’année de l’achèvement de l’immeuble.
Cerise sur le gâteau et non des moindres, vous pouvez récupérer la TVA de 19,60 % sur vos acquisitions de logements neufs. Ainsi, la réduction d’impôt atteint au total en 2009 et 2010 44,60% et 39,60 % pour 2011 et 2012. Du coup, là aussi, le risque financier est sérieusement réduit.
Enfin, rappelons que les régimes fiscaux Scellier (revenus fonciers) et Bouvard (BIC) restent bien cloisonnés.
Exemple permettant de constater l’efficacité de la formule
Résidence étudiante à Marseille
Le docteur G. achète un studio au prix de 90 506 € tous frais compris (TVA de 16 994,38 € récupérée). Le loyer est de 4,55 % hors taxes / hors taxes garanti par bail commercial par un institutionnel de premier plan pendant 11 ans. Les économies d’impôts sont estimées à 21 895 € et le studio ne lui coûtera que 60 008 €.
Pour des rentabilités supérieures (supérieures à 5 %), vous pouvez investir dans des EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
